Meng Xiaosu: Đề xuất tạm dừng bán đấu giá tài sản bất động sản, bán đấu giá tài sản bất động sản tạo ra hiệu ứng định giá biên cho giá nhà

Hỏi AI · Meng Xiaosu: Làm thế nào để định nghĩa giá trị cốt lõi của niềm tin vào thị trường bất động sản?

【Bài viết của biên tập viên】 Cùng với lễ khai mạc hai kỳ họp toàn quốc năm 2026, Trung Quốc chính thức bước vào “Thời kỳ hai kỳ họp”. Đúng vào năm bắt đầu “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”, kỳ họp toàn quốc năm nay nhận được nhiều kỳ vọng, việc đặt mục tiêu và định hướng chính sách cho năm 2026 trở thành điểm mấu chốt. Tencent Tài chính, Tencent Khoa học Công nghệ, Tencent Ô tô phối hợp thực hiện chương trình đặc biệt 《Hai kỳ họp · Sâu sắc quan sát》, hướng tới năm năm tới, lắng nghe tiếng nói của đại biểu nhân dân, ủy viên chính hiệp, các chuyên gia học giả từ các ngành, vẽ nên bản đồ phát triển kinh tế Trung Quốc.

Tác giả｜Yuan Xiaoli
Biên tập｜Liu Peng

Năm 2026 là năm bắt đầu của “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”, cũng là năm xác nhận nhu cầu đáy của ngành bất động sản Trung Quốc sau quá trình điều chỉnh sâu sắc. Ngày 5 tháng 3, báo cáo công tác chính phủ đề cập “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, đặt nền tảng cho công việc cả năm.

“‘Niềm tin quý giá hơn tiền tệ và vàng’, chính sách hiện tại đã đưa ra nhiều, có thể nói ‘mọi thứ đã chuẩn bị xong’, còn thiếu ‘gió đông’, chính là niềm tin.” Khi được hỏi về quan điểm hiện tại về thị trường bất động sản, người tham gia thiết kế phương án cải cách nhà ở năm 1998 và người đề xướng “song song hai chế độ nhà ở”, cựu trưởng nhóm đề án cải cách nhà ở quốc gia, cựu Chủ tịch Tập đoàn Trung Quốc Nhà ở, Meng Xiaosu, đã đưa ra câu trả lời bằng câu nhận định này.

Quan điểm của Meng Xiaosu về bất động sản không chỉ giới hạn trong dữ liệu ngắn hạn tăng giảm, mà xuyên thấu qua chu kỳ để nhìn nhận hệ thống và sự phát triển dài hạn của ngành. Ông dự đoán, năm 2026, thị trường bất động sản có khả năng “ngừng giảm, ổn định trở lại”, thậm chí có thể “đứng vững và phục hồi”, điều then chốt là phục hồi niềm tin. Và theo ông, bước đầu tiên để phục hồi niềm tin, cũng là biện pháp cấp bách nhất, chính là ngừng tác động của nhà qua xử lý pháp lý đối với thị trường.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Zhongzhi cho thấy, tháng 1 năm 2026, giá trung bình căn hộ thứ cấp tại 100 thành phố toàn quốc giảm 0,85% so với tháng trước, giảm 8,67% so với cùng kỳ năm ngoái, dù mức giảm đã thu hẹp, nhưng thị trường vẫn đang “thay giá lấy lượng” để tìm sự cân bằng. Meng Xiaosu chỉ ra, đằng sau “lượng tăng, giá giảm” này ẩn chứa một cái bẫy nguy hiểm về “định giá biên”: một giao dịch nhà qua xử lý pháp lý giá thấp đủ để kéo giảm chuẩn định giá toàn khu, kích hoạt nhiều vi phạm hợp đồng hơn, tạo thành vòng luẩn quẩn “xử lý pháp lý → giảm giá nhà → xử lý pháp lý nhiều hơn”. “Điều này không phải để ổn định thị trường, mà là đang ‘rút ruột’ thị trường.” Ổn định nhà qua xử lý pháp lý chính là bước đầu tiên để giữ vững niềm tin.

Giữ vững thị trường chỉ là bước đầu, việc tái cấu trúc niềm tin thực sự đòi hỏi chính sách phải nhắm đúng mục tiêu. Meng Xiaosu cho rằng, “Kế hoạch 14, Năm thứ 5” sẽ là giai đoạn then chốt để Trung Quốc chuyển đổi từ “mở rộng quy mô” sang “nâng cao chất lượng” của bất động sản. Sự chuyển hướng lớn nhất của chính sách lần này là từ mô hình vận hành quá chú trọng thị trường nhà ở thương mại, trở về “song hành thị trường + đảm bảo” của chế độ nhà ở song song — đây vừa là ý nghĩa ban đầu của cải cách nhà ở năm 1998, vừa là con đường cốt lõi để xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới.

Trên hướng này, ông đề xuất nhiều kiến nghị cải cách từ các khía cạnh thể chế, tài chính, dự trữ đất đai.

Về thể chế, cần thúc đẩy nhanh việc loại bỏ các hạn chế phi lý, ông nhấn mạnh, “hạn chế mua, hạn chế giá, hạn chế bán” nên được áp dụng toàn diện trong lĩnh vực nhà ở xã hội, còn trong lĩnh vực nhà thương mại thì không cần thiết tiếp tục duy trì chính sách hạn chế mua, đặc biệt cần sớm gỡ bỏ lệnh cấm “chuyển đổi thương mại thành nhà ở”, để kích hoạt lượng lớn đất thương mại, dịch vụ tồn kho bị bỏ hoang.

Về tài chính, ông kêu gọi thành lập “Ngân hàng Nhà ở Quốc gia”, dựa trên quỹ tiết kiệm nhà ở hiện có làm vốn chủ yếu, mở rộng huy động vốn xã hội, hình thành chu trình “một gửi, hai vay” lành mạnh, cung cấp khoản vay dài hạn, lãi suất thấp ổn định cho cư dân mới, người trẻ. Đồng thời, ông đề xuất thực hiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà, không chỉ để lợi ích nhóm mua nhà mới, mà còn giúp các gia đình gặp khó khăn trong khoản vay hiện có vượt qua khó khăn. Ông chỉ rõ, đây không phải chính sách vĩnh viễn, chỉ cần có giai đoạn bù đắp hai ba năm, khi kinh tế phục hồi, việc làm ổn định, thị trường nhà ở ổn định, cư dân tự nhiên có khả năng tiếp tục trả nợ gốc lãi. Ông cho rằng, biện pháp này vừa có thể giữ vững giá cả thị trường bất động sản, vừa tránh để nhiều nhà bị xử lý pháp lý hơn.

Về các điểm nghẽn trong thúc đẩy cơ chế dự trữ đất đai hiện nay, Meng Xiaosu đề xuất giải pháp then chốt là xây dựng cơ quan dự trữ nhà ở cấp quốc gia — “Trung trữ nhà”. Ông chỉ rõ, nền tảng cấp quốc gia có thể đứng trên góc độ toàn cục giải quyết khó khăn về thiếu vốn của các chính quyền địa phương khi dự trữ đất, thông qua cho vay ngân hàng để mở rộng năng lực dự trữ. Ông còn nhấn mạnh, cần khuyến khích “Trung trữ nhà”, “đất trữ nhà”, đồng thời khuyến khích người dân tham gia dự trữ, phát huy sức mạnh của “Trung trữ nhà, đất trữ, dân trữ”, hình thành mô hình dự trữ đa dạng, thúc đẩy phát triển lành mạnh ngành bất động sản.

Nhìn xa hơn, ông xem việc đô thị hóa mới là chìa khóa để kích hoạt lượng tồn kho trong giai đoạn “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”. Ông cho rằng, điểm mấu chốt của việc đổi mới đô thị là làm thế nào kích hoạt động lực nội sinh của cư dân, hình thành cơ chế “chia sẻ lợi ích, gánh chịu chi phí”. Đồng thời, ông cảnh báo: mô hình xây dựng với tỷ lệ diện tích sàn cao trong quá khứ có thể để lại những vấn đề khó giải quyết trong tương lai, cần sớm suy nghĩ và điều chỉnh.

Về cải cách hệ thống bán nhà theo hiện trạng, ông cho rằng, chuyển từ chế độ bán trước sang bán nhà hiện trạng chỉ có thể thực hiện từng bước, không thể “một cước”, có thể bắt đầu thử nghiệm ở các dự án nhà ở xã hội đảm bảo, rồi dần mở rộng.

Về dự báo năm 2026, ông đưa ra nhận định rõ ràng: Năm 2026 sẽ là “năm ổn định trở lại sau giảm”, đồng thời là “năm tái cấu trúc niềm tin”. Chỉ cần giữ vững nhà qua xử lý pháp lý, đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội, loại bỏ hạn chế phi lý, thành lập ngân hàng nhà ở quốc gia, niềm tin thị trường sẽ trở lại.

Dưới đây là chia sẻ chi tiết của Meng Xiaosu về cấu trúc mới của bất động sản trong “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”:

01

Trong giai đoạn “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”, bất động sản thực sự trở về chế độ “song hành thị trường + đảm bảo” của nhà ở

Năm 2026, bất động sản có thể “ngừng giảm, ổn định trở lại”, thậm chí “đứng vững và phục hồi”

Hỏi 1: Xin chào ông Meng, năm nay là năm bắt đầu của “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”, Bộ Xây dựng đề xuất “thúc đẩy phát triển bất động sản chất lượng cao” và “đẩy nhanh xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới”. Ông nhìn nhận vị trí lịch sử của bất động sản trong chu kỳ mới này như thế nào? Ông cho rằng, điểm chuyển hướng lớn nhất của chính sách bất động sản “Kế hoạch 14, Năm thứ 5” là gì?

Meng Xiaosu: “Kế hoạch 14, Năm thứ 5” sẽ là năm then chốt để Trung Quốc chuyển từ “mở rộng quy mô” sang “nâng cao chất lượng” của bất động sản. Những khó khăn hiện tại, Hội nghị công tác kinh tế trung ương đã đưa ra nhận định rõ ràng — “đa số là vấn đề trong quá trình phát triển, chuyển đổi, qua nỗ lực đều có thể giải quyết”. Nhận định này đã truyền tải sự tự tin: khó khăn là cơn đau của quá trình chuyển đổi, không phải là khủng hoảng không thể vượt qua. Chính sự thẳng thắn đối mặt vấn đề và quyết tâm giải quyết đã tạo nền tảng cho niềm tin của chúng ta.

Theo tôi, điểm chuyển hướng lớn nhất của chính sách bất động sản “Kế hoạch 14, Năm thứ 5” là từ mô hình vận hành quá chú trọng thị trường nhà ở thương mại, trở về “song song thị trường + đảm bảo” của chế độ nhà ở song hành — đây vừa là ý nghĩa ban đầu của cải cách nhà ở năm 1998, vừa là con đường cốt lõi để xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới. Trong một thời gian dài, việc xây dựng nhà ở xã hội bị giảm sút, dẫn đến nhu cầu lớn tập trung đổ vào thị trường nhà ở thương mại, vô hình trung làm gia tăng dao động giá nhà. Hiện nay, trung ương đã xác định xây dựng nhà ở xã hội trọng điểm tại 35 thành phố có dân số trên 3 triệu, nhằm bù đắp thiếu sót này, để “chế độ nhà ở song song” thực sự đi vào thực tiễn.

Hỏi 2: Ông nhiều lần nhấn mạnh, chìa khóa để thị trường nhà đất “ngừng giảm, ổn định trở lại” chính là phục hồi niềm tin. Thị trường thứ cấp tại các thành phố lớn như Bắc, Thâm, Thượng Hải trong tháng 1/2026 có lượng giao dịch tăng mạnh, mức giảm giá thu hẹp, theo quan điểm của ông, liệu niềm tin thị trường đã bắt đầu phục hồi chưa? Để thực sự “ngừng giảm, ổn định trở lại”, biện pháp “ổn định niềm tin” cấp bách nhất hiện nay là gì?

Meng Xiaosu: Từ các dấu hiệu phát triển của năm 2026, thị trường bất động sản hoàn toàn có điều kiện “ngừng giảm, ổn định trở lại”, nếu chính sách phát huy tác dụng đúng mức, thậm chí còn có khả năng “đứng vững và phục hồi”. Các chính sách cần thiết đã được đưa ra khá nhiều, có thể nói “mọi thứ đã chuẩn bị xong”, còn thiếu “gió đông”, chính là niềm tin.

“Niềm tin quý giá hơn tiền tệ và vàng” — câu này của lãnh đạo Chính phủ trong khủng hoảng tài chính quốc tế 2008, vẫn còn nguyên giá trị ngày nay.

Niềm tin đến từ đâu? Làm thế nào để đạt được “ngừng giảm, ổn định trở lại”? Tôi cho rằng, biện pháp cấp bách nhất là phải ngăn chặn tác động của nhà qua xử lý pháp lý đối với thị trường. Nhà qua xử lý pháp lý tạo ra hiệu ứng “định giá biên”: một căn nhà qua xử lý pháp lý giá thấp đủ để trở thành chuẩn định giá mới của toàn khu, kéo giảm giá trị các bất động sản xung quanh, dẫn đến giảm giá trị tài sản thế chấp của ngân hàng, kích hoạt nhiều vi phạm hợp đồng hơn, tạo thành vòng luẩn quẩn “xử lý pháp lý → giảm giá → xử lý pháp lý nhiều hơn”. “Điều này không phải để ổn định thị trường, mà là đang ‘rút ruột’ thị trường.” Ổn định nhà qua xử lý pháp lý chính là bước đầu tiên để giữ vững niềm tin.

Thật mừng là, hiện tượng “nhà qua xử lý pháp lý” đã có dấu hiệu giảm bớt, nhờ hệ thống tư pháp tự điều chỉnh hành vi của mình. Đồng thời, nhiều thành phố phối hợp chống tin đồn liên quan đến bất động sản trên mạng, giúp giảm bớt tiếng ồn tiêu cực về thị trường. Những thay đổi tích cực này đang từng bước phục hồi niềm tin của cư dân vào thị trường.

Hỏi 3: Kế hoạch “Kế hoạch 14, Năm thứ 5” đề xuất “loại bỏ các hạn chế phi lý trong tiêu dùng nhà ở”. Theo ông, những hạn chế phi lý này còn những gì?

Meng Xiaosu: Hiện nay, chính sách hạn chế mua nhà đã rút khỏi hầu hết các thành phố, chỉ còn một số thành phố lớn trong khu vực nhất định còn duy trì. Theo tôi, “hạn chế mua, hạn chế giá, hạn chế bán” nên được áp dụng toàn diện trong lĩnh vực nhà ở xã hội, còn trong thị trường nhà thương mại thì không cần thiết tiếp tục duy trì chính sách hạn chế mua. Đặc biệt, cần sớm gỡ bỏ lệnh cấm “chuyển đổi thương mại thành nhà ở”, để kích hoạt lượng lớn đất thương mại, dịch vụ tồn kho bị bỏ hoang.

Hỏi 4: Ông đề cập, giá nhà tại các thành phố lớn có vai trò dẫn dắt. Đề xuất xây dựng cơ quan dự trữ nhà ở quốc gia, kêu gọi thực hiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà. Ông nghĩ gì về các biện pháp này?

Meng Xiaosu: Nhận định năm 2026 về khả năng “ngừng giảm, ổn định trở lại” của thị trường dựa trên hai yếu tố chính: một là, dựa vào các biến động về giá biên của các thành phố trọng điểm; hai là, việc kiểm soát hiệu quả tác động của nhà qua xử lý pháp lý.

Hiện nay, thị trường có hiện tượng “bảng cân đối” đặc biệt: doanh số bán hàng liên tục giảm, nhưng dự trữ tiền gửi ngân hàng của cư dân lại tăng mạnh. Từ năm 2023 trở đi, lượng vốn chảy ra khỏi thị trường bất động sản không biến mất, mà chuyển vào ngân hàng của cư dân. Điều này cho thấy, người dân không thiếu tiền, mà thiếu niềm tin và kỳ vọng mua nhà.

Vậy, khi nào mới thực sự chạm đáy thị trường bất động sản? Tôi đưa ra tín hiệu rõ ràng: khi chính sách thực sự bắt tay vào ổn định nhà qua xử lý pháp lý, khi cơ chế dự trữ nhà tồn kho được kích hoạt quy mô lớn, khi các chính sách tài chính như hỗ trợ lãi suất mua nhà cho các gia đình gặp khó khăn được thực thi, đó chính là tín hiệu rõ ràng của đáy thị trường.

Đặc biệt, cần chú ý đến xu hướng giá nhà tại các thành phố lớn, vì chúng có vai trò dẫn dắt. Giống như thời kỳ đầu phát triển Phú Đông, cư dân Thượng Hải từng nói “Thà lấy một chiếc giường ở Phú Tây, còn hơn một căn nhà ở Phú Đông”, và cuối cùng, những người nhìn rõ hướng phát triển của thành phố đều hưởng lợi từ sự phát triển đó.

Hỏi 5: Trung ương khuyến khích thu mua nhà tồn kho để làm nhà ở đảm bảo, nhưng thực tiễn gặp khó khăn về “định giá” và “cân đối vốn”. Ông từng đề xuất thành lập nền tảng thu mua nhà quốc gia như “Trung trữ nhà” hoặc “Ngân hàng nhà ở”. Theo ông, cơ chế dự trữ hiện nay cần tháo gỡ như thế nào trong “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”?

Meng Xiaosu: Chính phủ yêu cầu “khuyến khích thu mua nhà tồn kho để chuyển đổi thành nhà ở đảm bảo”, trước hết phải chú ý đến từ “khuyến khích”, cần dùng nhiều biện pháp để thúc đẩy thu mua nhà tồn kho; thứ hai, không thể bỏ qua từ “đầu tư trọng điểm” và “đồng đẳng”, chủ yếu là chuyển đổi các nhà tồn kho thành nhà ở đảm bảo, còn những căn nhà khó chuyển đổi thành nhà ở đảm bảo thì vẫn có thể thu mua như nhà thương mại.

Tuy nhiên, cơ chế dự trữ nhà tồn kho hiện nay chưa thuận lợi, khoản hỗ trợ 3000 tỷ nhân dân tệ của Ngân hàng Trung ương dành cho hỗ trợ thu mua nhà tồn kho vẫn còn nhiều hạn mức chưa sử dụng hết đến cuối năm 2024, cho thấy, dựa vào các nền tảng địa phương, tức “đất trữ”, chính sách thực thi còn gặp khó khăn.

Giải pháp then chốt là xây dựng nền tảng dự trữ nhà ở cấp quốc gia — tôi gọi là “Trung trữ nhà”, hiểu là “Hai nhà của Trung Quốc”. Tại sao cần nền tảng cấp quốc gia? Bởi vì, các nền tảng cấp địa phương thường thiếu vốn, khó huy động vốn ngân hàng và hỗ trợ của Ngân hàng Trung ương. Nền tảng cấp quốc gia có thể đứng trên góc độ toàn cục giải quyết vấn đề vốn, thông qua cho vay ngân hàng để mở rộng năng lực dự trữ. Hiện nay, các ngân hàng lớn đều có lượng tiền gửi rất lớn, cần tìm đầu ra, cho vay để thu mua nhà tồn kho là hướng đi rất tốt. Các tổ chức đầu tư ngân hàng tham gia thành lập các tổ chức thu mua nhà, gọi là “Tư trữ nhà”; còn các tổ chức do các ngân hàng lớn đầu tư, gọi là “Trung trữ nhà”.

Cần đặc biệt nhấn mạnh, việc thu mua nhà tồn kho không chỉ giới hạn trong nhà ở thương mại, mà còn phải chú ý đến nhà thương mại dịch vụ. Các thành phố lớn của Trung Quốc đang dư thừa nhà thương mại, đất xây dựng nhà thương mại thường chỉ bằng một phần ba giá đất xây nhà ở thương mại, việc chuyển đổi thành nhà ở đảm bảo tương đối dễ dàng. Điều này vừa giải quyết vấn đề dư thừa nhà thương mại, vừa tăng cung nhà ở đảm bảo, đạt nhiều mục tiêu cùng lúc.

Cuối cùng, tôi muốn đề cập một ý tưởng sâu xa hơn: vì “Trung trữ nhà”, “đất trữ nhà” đều được khuyến khích, vậy người dân bỏ tiền tham gia dự trữ nhà, làm “Dân trữ nhà” có nên khuyến khích không? Trước đây, chính nhờ cho phép người dân nhóm lại thu mua nhà thương mại, phát huy vai trò của thị trường nhà ở thương mại, mà kho nhà lớn chưa hình thành. Trong tương lai, chúng ta cần phát huy sức mạnh của “Trung trữ nhà, đất trữ, dân trữ”, hoàn thiện thị trường nhà ở thương mại, thúc đẩy phát triển ngành bất động sản lành mạnh.

Hỏi 6: “Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà” luôn được nhiều chuyên gia kêu gọi, một số địa phương cũng đã thực hiện. Ông nghĩ chính sách này sẽ phát huy tác dụng như thế nào?

Meng Xiaosu: “Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà” là chính sách rất hợp lý, cho thấy trong kho công cụ của chúng ta còn nhiều công cụ có thể dùng. Trong thời gian qua, chúng ta chủ yếu dựa vào chính sách tiền tệ, nay có thể kết hợp chính sách tài chính để hỗ trợ.

Tôi đề xuất chính sách này nên hướng tới hai nhóm người: không chỉ nhóm mua nhà mới, mà còn cả những gia đình gặp khó khăn trong khoản vay hiện tại. Tất nhiên, việc hỗ trợ lãi suất chỉ dành cho “gia đình gặp khó khăn”, không phải hỗ trợ chung chung. Bởi vì, nhiều gia đình gặp khó khăn trong việc trả nợ không phải do cố ý vỡ nợ, mà do giảm lương, mất việc làm. Hỗ trợ lãi suất cho khoản vay nhà hiện có của họ sẽ giúp họ vượt qua khó khăn, tránh nhà bị xử lý pháp lý. Điều này tốt hơn là chờ họ vỡ nợ rồi mới xử lý, giúp ngân hàng giảm nợ xấu, giữ vững giá trị nhà, giữ ổn định thị trường.

Ngoài ra, chính sách này không phải là vĩnh viễn, chỉ cần hỗ trợ trong vòng hai ba năm, khi kinh tế phục hồi, việc làm ổn định, thị trường nhà ở ổn định, các gia đình đó sẽ có khả năng tiếp tục trả nợ. Ông cho rằng, biện pháp này vừa có thể giữ vững giá cả thị trường, vừa tránh để nhiều nhà bị xử lý pháp lý hơn.

Hỏi 7: Đã 11 năm rồi, chính phủ mới lại đề cập cải cách quỹ tiết kiệm nhà ở trong báo cáo công tác. Ông từng nhiều lần kêu gọi thành lập “Ngân hàng nhà ở Quốc gia”. Trong bối cảnh lãi suất vay nhà của các ngân hàng thương mại thấp, giá trị lớn nhất của quỹ tiết kiệm nhà ở là gì? Nếu cải cách hướng tới ngân hàng nhà ở, sẽ hỗ trợ thực chất khả năng mua nhà của cư dân trong “Kế hoạch 14, Năm thứ 5” như thế nào?

Meng Xiaosu: Giá trị lớn nhất của quỹ tiết kiệm nhà ở chính là nó tích lũy một lượng lớn vốn tiết kiệm dài hạn cho nhà ở. Hiện nay, trong tổng số khoảng 46 nghìn tỷ nhân dân tệ các khoản vay thương mại, có khoảng 7-8 nghìn tỷ từ quỹ tiết kiệm nhà ở, chiếm khoảng 17%. Số tiền này do dân gửi, dùng cho dân vay, là khoản vay ưu đãi của người dân.

Tuy nhiên, hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở hiện nay đang bộc lộ nhiều hạn chế: quản lý phân tán, hiệu quả vận hành chưa cao, phạm vi lợi ích còn hạn chế. Thành lập “Ngân hàng nhà ở Quốc gia” là đề xuất tôi đã nêu hơn 20 năm qua. Ngay từ khi xây dựng phương án cải cách nhà ở năm 1998, nhóm đề án của chúng tôi đã đề xuất xây dựng “Ngân hàng nhà ở Quốc gia”, hoàn thiện hệ thống tài chính nhà ở trong hệ thống đảm bảo nhà ở.

Nếu lần này, cải cách quỹ tiết kiệm nhà ở thành công, để “Ngân hàng nhà ở Quốc gia” có thể thành lập, thì nó sẽ phát huy ba chức năng lớn: một là, dựa trên vốn tồn đọng của quỹ tiết kiệm nhà ở, mở rộng huy động vốn xã hội, hình thành chu trình “một gửi, hai vay” lành mạnh; hai là, cung cấp khoản vay dài hạn, lãi suất thấp ổn định cho các gia đình mua nhà, đặc biệt là phục vụ cư dân mới, người trẻ, giúp họ mua được nhà ở đảm bảo và nhà thương mại bình thường; ba là, phát huy chức năng dự trữ lượng nhà tồn kho, chỉ cần dùng khoảng 10 nghìn tỷ quỹ tiết kiệm nhà hiện có làm vốn chủ, là đủ để huy động một quy mô lớn vốn để thu mua nhà tồn kho, bao gồm cả các căn nhà trong quá trình xử lý pháp lý và phần lớn các căn nhà chờ bán của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, qua vận hành chuyên nghiệp để giữ giá trị và sinh lời.

Tóm lại, thúc đẩy cải cách quỹ tiết kiệm nhà ở không phải là mục đích cuối cùng, mà là phương tiện. Tôi cho rằng, mục đích thực sự là xây dựng một hệ thống tài chính nhà ở hiện đại kiểu Trung Quốc, bao phủ toàn dân, kết hợp thuê và mua, cân bằng thị trường và đảm bảo, để hàng triệu hộ gia đình, đặc biệt là cư dân mới, người trẻ, có thể tự tin, tự trọng thực hiện ước mơ an cư của mình. Điều này đòi hỏi quyết tâm, trí tuệ, và hành động.

Hỏi 8: Ông từng đề xuất “tạm dừng xử lý pháp lý nhà qua”, đã gây tranh luận sôi nổi. Trong nguyên tắc pháp quyền, làm thế nào để cân bằng quyền lợi hợp pháp của chủ nợ và “cứu trợ người dân vỡ nợ, ổn định kỳ vọng thị trường” mà ông đề xuất?

Meng Xiaosu: Trước tiên, cần làm rõ rằng, đề xuất “tạm dừng xử lý pháp lý nhà qua” của tôi không phải là miễn trừ vĩnh viễn các khoản nợ, mà là chính sách “giảm nhẹ tạm thời”. Đây không phải ý tưởng tự phát, mà có kinh nghiệm thành công trong quá khứ. Năm 1997, trong khủng hoảng tài chính Đông Nam Á, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện chính sách “ba tạm dừng” — tạm dừng xử lý pháp lý các vụ án, tạm dừng thu lãi vay, tạm dừng sa thải, đồng thời thành lập bốn công ty quản lý tài sản để xử lý nợ xấu, đến năm 2002, khi kinh tế phục hồi toàn diện, các rủi ro đã được giải quyết.

Cách cân bằng lợi ích các bên như thế nào? Tôi có bốn đề xuất:

Thứ nhất, hoãn trả nợ. Đối với các gia đình gặp khó khăn tạm thời, cho phép gia hạn thời hạn trả nợ sau khi đáo hạn, tạo khoảng trống thời gian.

Thứ hai, dừng lãi, kéo dài thời gian vay. Đối với các gia đình mất việc hoặc giảm lương rõ ràng, cho phép họ tạm dừng trả lãi trong hai ba năm, chờ khi kinh tế tốt lên, sẽ tiếp tục trả nợ. Trong 10 năm qua, ngành ngân hàng đã thu về khoảng 8 nghìn tỷ lợi nhuận từ chênh lệch lãi suất vay nhà dân, đã đến lúc chia sẻ khó khăn với cư dân.

Thứ ba, phân tách nội bộ các khoản nợ. Đối với các tài sản cần xử lý, bắt buộc ngân hàng phải chuyển sang các công ty cho thuê thuộc sở hữu của chính họ, không để rơi vào thị trường mở, tránh gây tác động tiêu cực đến giá cả thị trường.

Thứ tư, chính phủ thành lập các nền tảng mua lại nhà qua. Dùng khoảng 5 nghìn đến 1 vạn tỷ nhân dân tệ, có thể thu giữ khoảng dưới 100 vạn căn nhà qua xử lý pháp lý, giữ giá trị thị trường. Các căn nhà này không bán ngay, mà cho thuê để chờ thị trường phục hồi, rồi mới bán theo giá thị trường sau. Cách làm này vừa ổn định thị trường, vừa giúp các nền tảng có lợi nhuận, tính ra là một phương án rất khả thi.

Tổng thể, tạm thời giảm nhẹ không phải là không trả nợ, mà là kéo dài chu kỳ, chờ đợi kinh tế phục hồi. So với việc ngân hàng vội vã xử lý nợ xấu gây thiệt hại cho chính mình, cách này vừa giữ vững đời sống và hy vọng của người dân, vừa ổn định kỳ vọng thị trường — là phương án đôi bên cùng có lợi.

Hỏi 9: Chính sách kiểm soát tăng trưởng nhà ở trở thành xu hướng chủ đạo, nhưng ông cũng đề xuất “tăng cường phát triển nhà ở xã hội”, điều này có vẻ mâu thuẫn với “giảm tồn kho”. Trong “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”, chúng ta nên hiểu thế nào về “tối ưu hóa cung cấp”?

Meng Xiaosu: Điều này hoàn toàn không mâu thuẫn, mà là hai mặt của “tối ưu hóa cung cấp”. Hội nghị công tác kinh tế trung ương đã xác định rõ, cần cân nhắc đồng thời “tồn kho và tăng trưởng”.

Quan điểm của tôi rất rõ ràng: hàng hóa nhà ở thương mại cần kiểm soát tăng trưởng, vì lượng tồn kho hiện quá lớn; nhưng nhà ở xã hội cần tăng cường phát triển, vì cung cấp lâu dài còn thiếu. Hiện nay, còn khoảng 300 triệu cư dân mới, tương đương 100 triệu hộ gia đình, họ cần các chính sách đảm bảo nhà ở hoàn chỉnh. Nếu dựa vào mức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong “14, 15” năm, để đáp ứng nhu cầu này, cần 58 năm mới xong, dựa vào lượng tồn kho hiện tại thì còn xa mới đủ. Vì vậy, trong “Kế hoạch 14, Năm thứ 5”, cần tăng cường xây dựng nhà ở xã hội.

“Tối ưu hóa cung cấp” chính là làm sao để cung phù hợp với nhu cầu thực tế. Nhu cầu thực tế của cư dân có khả năng chi trả chính là hướng đi của tối ưu hóa cung cấp. Nhà ở xã hội không phải trả tiền đất, giá chỉ bằng khoảng một phần ba nhà thương mại, chính là “cung cấp hiệu quả” mà các gia đình có thu nhập trung bình có thể tiếp cận.

Quan trọng hơn, xây dựng nhà ở xã hội có thể kích thích chuỗi ngành kinh tế. Khi bắt đầu xây dựng nhà xã hội mới, các công trường sẽ hoạt động trở lại, các ngành liên quan như thép, xi măng, vật liệu xây dựng sẽ được thúc đẩy, tạo việc làm, giảm thất nghiệp.

Hỏi 10: “Tự chủ đổi mới, giữ nguyên xây dựng” là chìa khóa chuyển đổi của đô thị hóa. “Chuyển đổi nhà hiện trạng” cần thực hiện theo từng dự án, từng giai đoạn, tiến hành từng bước. Ông nghĩ sao về các vấn đề về đất đai, quy hoạch, vốn trong quá trình này?

Meng Xiaosu: Hiện nay, phát triển đô thị đã chuyển từ “mở rộng quy mô lớn” sang “nâng cao chất lượng tồn kho”, mô hình dựa vào bán đất mới, phá dỡ lớn, đã không còn phù hợp nữa. Để đô thị hóa mới trở thành động lực phát triển, “kết nối nội sinh” của cư dân là chìa khóa, cần hình thành cơ chế “chia sẻ lợi ích, gánh chịu chi phí” dựa trên nguyên tắc “tự chủ đổi mới, giữ nguyên xây dựng”.

Theo tôi, “tự chủ đổi mới, giữ nguyên xây dựng” chính là chìa khóa chuyển đổi lịch sử này. Giá trị cốt lõi của nó là: không làm tăng đáng kể nợ chính quyền, không dựa vào thu tiền đất nhanh, mà trực tiếp cải thiện đời sống dân sinh. Để thực hiện, cần tháo gỡ ba “chốt”:

Thứ nhất, “Chốt đồng thuận”. Người dân có độ tuổi, điều kiện kinh tế, quyền sở hữu khác nhau lớn, khó đạt thống nhất về mức đóng góp, thiết kế nhà. Chính quyền cơ sở cần đổi mới phương thức quản lý, thúc đẩy cư dân hình thành “ý thức tự chủ cải thiện cộng đồng”. Kinh nghiệm của làng mới Zhejiang, như dự án “Tăng dung lượng không tăng số hộ” ở huyện Hangzhou, có thể làm tham khảo, giúp cân đối các yêu cầu về vốn và quy mô.

Thứ hai, “Chốt vốn”. Người dân phải gánh phần chính trong chi phí xây dựng, áp lực đối với các hộ thu nhập trung bình và thấp rất lớn. Chỉ dựa vào tự đóng góp của cư dân là chưa đủ, cần có hỗ trợ tài chính phù hợp, mời các tổ chức chuyên nghiệp tham gia. Mô hình “Chuyên gia xây dựng + hỗ trợ tài chính” của quận Yuhua, Trường Sa, là ví dụ khả thi: các tổ chức uy tín cung cấp dịch vụ xây dựng toàn diện, chính quyền hỗ trợ một phần kinh phí, giảm tối đa gánh nặng về vốn và kỹ năng của cư dân.

Thứ ba, “Chốt chính sách”. Các quy hoạch, đất đai, phòng cháy chữa cháy hiện nay chủ yếu dành cho phát triển mới, chưa phù hợp với “tự chủ đổi mới” của tồn kho. Cần có đột phá chính sách sáng tạo, như mô hình “Khu Kinh Tế Mới Jinsong” của Bắc Kinh, qua quy định rõ chuyển đổi quyền sở hữu, chuyển đổi tài sản, để chuyển đổi kỳ vọng tăng giá thành hiện tại thành ý chí đóng góp.

Tuy nhiên, còn một “chốt” sâu hơn cần suy nghĩ: mô hình xây dựng đô thị với tỷ lệ diện tích sàn cao trong quá khứ đã để lại nhiều hậu quả khó giải quyết. Nhìn vào Hong Kong, khu Phúc Hưng, như khu nhà cao tầng Hồng Kông, sau nhiều năm, không thể thu hút vốn đầu tư để đổi mới, chỉ còn cách cư dân tự bỏ tiền “đổi mới nguyên trạng”, cuối cùng, chính quyền đặc khu Hong Kong đã chi 68 tỷ HKD mua lại toàn bộ, biến thành công viên xanh.

Mô hình Hong Kong này đã được nhân rộng ra các thành phố lớn nhỏ khác. Khi các tòa nhà cao tầng cũ kỹ sau vài chục năm trở nên xuống cấp, không thể chỉ dựa vào tăng diện tích sàn để cải tạo. Đến lúc đó, mô hình “đổi mới nguyên trạng” sẽ chiếm phần lớn trong quá trình cập nhật đô thị của chúng ta.

Vì vậy, để đô thị hóa thực sự trở thành động lực mới, không thể chỉ tập trung vào các vấn đề kỹ thuật trước mắt, mà còn phải sớm suy nghĩ và điều chỉnh mô hình phát triển đô thị, tránh để lại gánh nặng tồn kho khó giải quyết cho thế hệ sau.

Tôi vẫn tin tưởng vào triển vọng thị trường. Khi kinh tế vĩ mô cải thiện, năng lực mua sắm phục hồi, nhiều nguồn vốn thị trường sẽ đổ vào lĩnh vực cập nhật đô thị, thúc đẩy “phát triển theo chiều rộng” và “phát triển theo chiều sâu” hòa quyện. Nhưng trước mắt, chúng ta cần thực hiện từng bước, đi đúng con đường “cư dân cùng gánh”.

Hỏi 11: Từ năm ngoái, “nhà tốt” đã nhiều lần được đề cập. Khi dân số đạt đỉnh, hơn 95% lượng nhà tồn kho không đạt tiêu chuẩn “nhà tốt”, các nhà phát triển chuyển hướng từ “chu kỳ cao” sang “chuyên môn nhà tốt”, đối mặt với những khó khăn lớn nhất của quá trình chuyển đổi là gì?

Meng Xiaosu: Trong nhiều năm qua, ngành xây dựng nhà ở của Trung Quốc vẫn chú trọng chất lượng nhà ở. Thời đó, tôi tham gia thúc đẩy “Thí điểm xây dựng khu dân cư toàn quốc”, đề xuất xây dựng nhà ở “diện tích nhỏ, đầy đủ chức năng, giá thấp, chất lượng cao”, góp phần nâng cao chất lượng nhà ở toàn quốc.

Hiện nay, chúng ta cần thích nghi với mong muốn của người dân về cuộc sống tốt đẹp hơn, xây dựng “nhà an toàn, thoải mái, xanh, thông minh”. “Nhà tốt” đòi hỏi nâng cao chất lượng, ứng dụng công nghệ, dịch vụ hoàn thiện, các doanh nghiệp bất động sản cần tĩnh tâm, chăm chút sản phẩm. Nhà ở xã hội cũng phải xây dựng thành “nhà tốt”, “nhà tốt” không chỉ là nhà thương mại.

Hiện có một số số liệu nói rằng hơn 95% nhà tồn kho không đạt tiêu chuẩn “nhà tốt”, tôi chưa có số liệu chính xác để xác nhận, nhưng nếu gần đúng, thì nhu cầu nâng cấp, cải tạo nhà hiện có là rất cấp thiết, không gian đô thị cập nhật trong tương lai sẽ rất lớn.

Từ góc độ này, “xây dựng nhà tốt” không chỉ định hướng phát triển của ngành bất động sản, mà còn mở ra thị trường rộng lớn cho đô thị hóa mới.

Hỏi 12: Trong tương lai, bán nhà mới sẽ dần chuyển sang “bán nhà hiện trạng”. Là người từng thúc đẩy chế độ “bán nhà thương mại”, ông nghĩ gì về “bán nhà hiện trạng”? Nếu thực hiện toàn diện, sẽ ảnh hưởng thế nào đến dòng vốn của doanh nghiệp và quy trình cung cấp đất