Nhà phát triển bất động sản tăng tốc chuyển đổi thành nhà khai thác tài sản bằng cách tận dụng REITs bất động sản thương mại

Gần đây, việc đăng ký REITs bất động sản thương mại đã tăng rõ rệt. Dữ liệu của Tonghuashun cho thấy, kể từ khi các dự án REITs bất động sản thương mại đầu tiên được đăng ký vào cuối tháng 1 năm 2026, đến ngày 17 tháng 3, Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến đã tiếp nhận tổng cộng 15 hồ sơ dự án REITs bất động sản thương mại. Trong đó, có 7 doanh nghiệp bất động sản tham gia như Poly Developments and Holdings Co., Ltd. (gọi tắt là “Poly Developments”), New City Development Holdings Limited (gọi tắt là “New City Holdings”), Beijing Capital Development Co., Ltd. (gọi tắt là “Shoukai Shares”) và các doanh nghiệp khác, trở thành lực lượng quan trọng tham gia thị trường REITs.

Các chuyên gia trong ngành cho biết, REITs bất động sản thương mại đang trở thành công cụ quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản kích hoạt tài sản tồn kho, tối ưu hóa cấu trúc vốn, đồng thời cung cấp hỗ trợ then chốt cho ngành trong việc chuyển đổi sang mô hình mới “phát triển + vận hành”.

Các doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh triển khai REITs bất động sản thương mại

Về mặt doanh nghiệp, gần đây nhiều công ty niêm yết đã công bố tiến trình đăng ký REITs bất động sản thương mại. Ngày 10 tháng 3, Poly Developments trả lời câu hỏi của nhà đầu tư trên nền tảng tương tác rằng công ty đã bắt đầu công tác đăng ký REITs bất động sản thương mại, điều này có lợi cho việc mở rộng kênh huy động vốn và kích hoạt tài sản thương mại chất lượng cao còn tồn kho.

Trước đó, thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán cho thấy, dự án Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại kín của Huaxia Poly Developments đã phản hồi trạng thái.

Dự án này là đợt phát hành REITs công khai đầu tiên của Poly Developments, sở hữu các bất động sản như tòa nhà văn phòng Poly Center tại số 5 đường Linjiang, quận Tân Hoa, thành phố Quảng Châu, và trung tâm mua sắm Foshan Poly Water City tại số 20 đường Denghu West, quận Nanhai, Foshan, tỉnh Quảng Đông.

Ngày 6 tháng 3, New City Holdings công bố dự án REITs bất động sản thương mại đã được Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc và Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải tiếp nhận. Công ty dự định sử dụng các tài sản như Quảng Châu Changzhou Tianning Wuyue Plaza và Nantong Qidong Wuyue Plaza làm tài sản nền, thông qua việc thành lập các kế hoạch hỗ trợ tài sản để thực hiện chứng khoán hóa tài sản, đồng thời công ty sẽ tham gia phân phối chiến lược không ít hơn 34%.

Shoukai Shares cũng đã công bố kế hoạch liên quan vào tháng 2, dự định sử dụng các tài sản như chợ thương mại Quảng Châu, chợ Puxi, dự án Fumao tại Songjiazhuang làm tài sản nền để đăng ký phát hành REITs bất động sản thương mại.

Ngoài các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, nhiều doanh nghiệp không niêm yết cũng đang đẩy nhanh tham gia. Ngày 16 tháng 3, REITs bất động sản thương mại của Red Earth Innovation Galaxy Group đã được Sở Giao dịch Chứng khoán Thâm Quyến tiếp nhận, chủ sở hữu ban đầu là công ty con của Galaxy Holdings Group — Galaxy Industrial (Shenzhen) Co., Ltd. Trang web chính thức cho biết, Galaxy Holdings Group thành lập năm 1988 tại Thâm Quyến, có các lĩnh vực như công nghiệp, bất động sản, thương mại, vốn, quản lý tài sản, hoạt động trong nhiều lĩnh vực như vận hành công nghiệp, phát triển bất động sản, quản lý thương mại, dịch vụ khách sạn, đầu tư cổ phần, dịch vụ quản lý tài sản.

Trước đó, Công ty TNHH Phát triển Đô thị Hải Châu, Quảng Châu cũng đã khởi động dự án REITs công khai của khách sạn Langho, tuyển chọn công ty quản lý quỹ, nhà quản lý dự án và tư vấn tài chính qua đấu thầu công khai.

Xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới

Sự gia tăng nhiệt của REITs bất động sản thương mại liên quan chặt chẽ đến việc mở rộng chính sách liên tục. Cuối năm ngoái, nhằm thúc đẩy sự phát triển chất lượng cao của thị trường REITs, làm phong phú các công cụ huy động vốn của thị trường vốn, hỗ trợ xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới, và tăng cường dịch vụ của thị trường vốn đa cấp cho nền kinh tế thực, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc đã ban hành “Thông báo về việc triển khai thí điểm Quỹ đầu tư tín thác bất động sản thương mại”, có hiệu lực từ ngày 31 tháng 12 năm 2025.

“Việc đưa bất động sản thương mại vào phạm vi thí điểm REITs là dấu hiệu quan trọng cho thấy thị trường REITs mở rộng từ hạ tầng cơ sở sang các loại tài sản bất động sản rộng hơn,” Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Yan Yuejin, nói với Báo Chứng khoán. Điều này không chỉ mở rộng loại tài sản nền mà còn giúp kích hoạt tài sản tồn kho, cung cấp con đường mới cho các doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi thành nhà vận hành tài sản.

Trong ngành, điều này còn phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong mô hình phát triển của ngành bất động sản. “Phát hành REITs bất động sản thương mại về bản chất là doanh nghiệp sử dụng công cụ thị trường vốn để định giá lại và phân bổ lại các tài sản chất lượng cao còn tồn kho,” Đồng Tác Nghiên cứu Viện, Phó Chủ tịch Song Hongwei, nói với Báo Chứng khoán. Thông qua việc chứng khoán hóa tài sản bằng REITs, giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, tối ưu hóa cấu trúc tài sản và nợ phải trả, đồng thời giữ quyền vận hành, thực hiện mô hình phát triển “nhẹ và nặng”.

Nhiều doanh nghiệp cũng đã xác nhận hướng chuyển đổi này trong các thông báo của mình. Ví dụ, New City Holdings cho biết, thúc đẩy phát hành REITs có thể kích hoạt hiệu quả tài sản tồn kho, đồng thời nâng cao chất lượng và hiệu quả vận hành tài sản, tăng cường động lực phát triển bền vững.

Không chỉ vậy, một số doanh nghiệp đã xem REITs như một công cụ chiến lược dài hạn. Ví dụ, nền tảng REITs thương mại và nhà ở của China Resources Land Limited là sáng kiến quan trọng trong lĩnh vực quản lý tài sản của họ, cũng là nền tảng vững chắc cho đường phát triển thứ hai.

Yan Yuejin cho biết, khi các loại tài sản như văn phòng thương mại, khách sạn, và đô thị mới dần được đưa vào, thị trường REITs đang thúc đẩy xây dựng mô hình lợi nhuận dài hạn ổn định cho doanh nghiệp.

Tổng thể, với nhiều dự án đi vào thực hiện, REITs dự kiến sẽ trở thành cầu nối quan trọng giữa thị trường vốn và bất động sản thực thể, thúc đẩy mô hình phát triển ngành bất động sản chuyển đổi và nâng cấp hơn nữa.