Mua đất ở vị trí cao bị hạ xếp hạng, Yuexiu Property thực sự đang chịu áp lực sao?

Hỏi AI · Ý nghĩa chiến lược của Vingroup trong việc mua đất theo chu kỳ ngược?

Sản phẩm | Trung Văn Mạng

Xét duyệt | Lý Tiêu Yến

Đến cuối tháng 2 năm 2026, khu đất马场 (Mã Trường) tại Quảng Châu thuộc khu vực trung tâm của Quảng Châu, với tổng giá trị 236 tỷ nhân dân tệ và mức giá vượt trội hơn 26%, đã được giao dịch thành công, Vingroup đã thu về khu đất độc nhất vô nhị này, thiết lập kỷ lục về giá sàn nhà ở tại Quảng Châu, tạo ra niềm tin mạnh mẽ cho thị trường. Gần như cùng thời điểm, Moody’s đã hạ xếp hạng gia đình công ty xuống Ba2, gây ra các cuộc thảo luận trong thị trường về an toàn tài chính và logic đầu tư của công ty.

Là doanh nghiệp nhà nước chủ chốt của thành phố Quảng Châu, việc Vingroup mua đất quy mô lớn lần này không chỉ thể hiện sự tin tưởng vững chắc vào giá trị của thành phố Quảng Châu, mà còn là trách nhiệm của doanh nghiệp nhà nước trong việc chống chu kỳ, phục vụ sự phát triển của đô thị. Trong giai đoạn điều chỉnh sâu ngành, Vingroup dựa trên nền tảng tài chính vững chắc, lấy các tài sản cốt lõi làm trung tâm, dựa vào lợi thế khác biệt để hỗ trợ, tìm kiếm sự cân bằng giữa áp lực ngắn hạn và giá trị dài hạn, thể hiện khả năng chống chịu và tự tin vượt qua chu kỳ.

Việc bán khu đất马场 là biểu hiện tập trung của giá trị đất đai trong khu vực trung tâm của Quảng Châu, cũng là bước đi chiến lược quan trọng của Vingroup. Khu đất này có tổng giá trị 236 tỷ nhân dân tệ, giá sàn nhà ở khoảng 85.000 nhân dân tệ/m2, quy hoạch bao gồm nhà ở cao cấp, khách sạn 5 sao, thương mại cao cấp, dịch vụ công giáo dục và tiện ích sinh thái, tổng vốn đầu tư dự kiến vượt 400 tỷ nhân dân tệ. Sau khi hoàn thành, đây sẽ trở thành biểu tượng kết thúc của tam giác vàng của Quảng Châu mới, nằm trong trung tâm của Quảng Châu mới. Từ góc độ phát triển đô thị, dự án này lấp đầy khoảng trống về các cảnh quan tiêu dùng hàng đầu của khu vực phía Nam Trung Quốc, thúc đẩy năng lực khu vực tăng vọt, phù hợp với chiến lược xây dựng thành phố trung tâm tiêu dùng quốc tế của Quảng Châu, mang lại giá trị kinh tế và xã hội lâu dài rõ rệt.

Thị trường có những lo ngại khách quan về áp lực tài chính của dự án và chu kỳ hoàn vốn, nhưng không cần quá mức hóa. Việc Moody’s hạ xếp hạng chủ yếu tập trung vào việc duy trì tỷ lệ đòn bẩy ngắn hạn ở mức cao, chậm lại quá trình giảm nợ, đồng thời rõ ràng điều chỉnh triển vọng xếp hạng từ tiêu cực sang ổn định, tín hiệu này rất quan trọng: các tổ chức tài chính công nhận Vingroup không có rủi ro thanh toán hệ thống, chỉ tỏ ra thận trọng về nhịp độ cải thiện các chỉ số tài chính, chứ không phủ nhận an toàn hoạt động tổng thể của công ty.

Dữ liệu tài chính chứng minh biên an toàn thanh khoản ngắn hạn của Vingroup. Tính đến cuối tháng 6 năm 2025, số tiền mặt và các khoản tương đương tiền trong sổ sách của công ty khoảng 422,53 tỷ nhân dân tệ, đủ để trang trải các khoản nợ ngắn hạn đến hạn trong vòng một năm khoảng 253,9 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn đạt 1,7 lần; loại trừ các khoản nhận trước, tỷ lệ nợ trên tài sản là 64,6%, tỷ lệ vay ròng là 53,2%, liên tục duy trì dưới mức giới hạn an toàn do cơ quan quản lý đề ra. Công ty còn sở hữu 7 trái phiếu đô la Mỹ, tổng cộng 1,729 tỷ USD, chi phí vay trung bình chỉ 3,16%, thuộc nhóm thấp trong ngành, các kênh huy động vốn thông suốt, chi phí kiểm soát tốt, rủi ro đứt gãy dòng tiền trong ngắn hạn cực kỳ thấp.

Năm 2025, lợi nhuận ròng cốt lõi của công ty giảm so với cùng kỳ, đây là thách thức chung của chu kỳ suy thoái ngành, chứ không phải do hoạt động kinh doanh rối loạn cá nhân. Trong bối cảnh thị trường chung co lại, Vingroup vẫn duy trì tích cực trong việc mua đất, từ năm 2024 đến nay đã đầu tư khoảng 126,95 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ mua đất so với bán hàng đạt 56%, có vẻ cao, nhưng thực chất là dự trữ các tài sản chất lượng cao trong giai đoạn giá trị tài sản thấp của doanh nghiệp nhà nước. Khoảng 70% diện tích đất马场 là thương mại, mặc dù kéo dài chu kỳ thu hồi vốn, nhưng dựa vào năng lực vận hành thương mại đã thành thục của Vingroup và sự phối hợp nguồn lực của doanh nghiệp nhà nước, về lâu dài có thể hình thành thu nhập ổn định từ cho thuê và vận hành, chống đỡ biến động của chu kỳ phát triển nhà ở, xây dựng cấu trúc lợi nhuận cân đối hơn.

Vingroup liên tục tập trung vào Quảng Châu không phải là mở rộng mù quáng, mà dựa trên cơ sở thực tế của đô thị và lợi thế của chính mình. Năm 2025, Vingroup đã mua 9 lô đất tại Quảng Châu, tổng giá trị 10,616 tỷ nhân dân tệ, đứng đầu toàn thành phố, chiếm 21% tổng giá trị các lô đất liên quan đến nhà ở của thành phố, là doanh nghiệp duy nhất trong Quảng Châu năm đó mua đất vượt 100 tỷ. Tập trung cao vào đô thị trung tâm, xuất phát từ nền tảng kinh tế mạnh mẽ của Quảng Châu: đến năm 2025, số doanh nghiệp hoạt động tại Quảng Châu vượt 4,2 triệu, tổng tiền gửi trong ngoại tệ và nội tệ gần 9,83 nghìn tỷ nhân dân tệ, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu 1,2 nghìn tỷ nhân dân tệ, tốc độ tăng xuất khẩu đứng đầu tỉnh, nền kinh tế thực tế cung cấp nền tảng vững chắc cho nhu cầu thị trường cao cấp.

So với các doanh nghiệp bất động sản khác, Vingroup sở hữu mô hình TOD không thể sao chép và lợi thế về nguồn lực cổ đông của đường sắt đô thị, trong việc mua đất tại các điểm nút giao thông đường sắt có đầy đủ thông tin, chi phí và đảm bảo tiêu thụ. Năm 2025, các khu đất như Giáp Hạ Vọng Cương, Đường Thường, đều nằm trong khu vực trung tâm chức năng của thành phố, phù hợp với xu hướng di chuyển dân cư và mở rộng đô thị. Hiệu quả của việc phân bổ đã được chứng minh rõ qua kết quả bán hàng: dự án Vân Thúy Vân Xuyên tại Bạch Vân bán hết ngay trong ngày mở bán, dự án Long Dục Tây Quán bán hết trong vòng nửa năm, biệt thự cao cấp Phúc Lộc Thụy Tường lập kỷ lục giao dịch 62,59 triệu nhân dân tệ mỗi căn, tổng doanh số hợp đồng cả năm đạt 106,2 tỷ nhân dân tệ, thể hiện sức mạnh sản phẩm và sự công nhận của thị trường trong chu kỳ suy thoái ngành.

Cơ cấu quỹ đất dự trữ của Vingroup càng củng cố giới hạn an toàn. 94% quỹ đất của Vingroup nằm tại các thành phố cấp 1 và 2, trong đó Quảng Châu chiếm tỷ trọng chủ đạo, khả năng chống rủi ro của các đô thị cấp cao rõ ràng vượt trội so với thị trường cấp 3, 4. Việc tập trung này có vẻ đơn điệu, nhưng thực chất là chiến lược tập trung vào lợi thế, sâu sát vào căn cứ chính, tạo ra hiệu ứng quy mô trong đầu tư tài nguyên, ảnh hưởng thương hiệu, hiệu quả tiêu thụ, phù hợp cao với phương châm vận hành ổn định của doanh nghiệp nhà nước.

Hiện tại, Vingroup đang đối mặt với một câu hỏi cân bằng chung của doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn chuyển đổi ngành: một mặt phải thực hiện trách nhiệm xã hội giữ vững giá đất, thúc đẩy đổi mới, nâng cao chức năng đô thị; mặt khác phải cân nhắc lợi nhuận và sức khỏe tài chính của công ty niêm yết. Hai lựa chọn này không phải là khó khăn trong vận hành, mà là bước tất yếu của giai đoạn phát triển chất lượng cao. Vingroup dùng hoạt động mua đất để ổn định kỳ vọng thị trường, duy trì kỷ luật tài chính để giữ vững giới hạn rủi ro, và bằng các sản phẩm chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu thị trường, tìm ra con đường khả thi giữa trách nhiệm và lợi ích.

Nhìn xa hơn, giá trị của khu đất马场 sẽ dần dần được giải phóng theo thời gian. Nhờ sự hỗ trợ toàn diện của Tập đoàn Vingroup trị giá hàng nghìn tỷ, cộng hưởng với các rào cản chính về vận hành thương mại, phát triển TOD và tín dụng của doanh nghiệp nhà nước, có khả năng giải quyết áp lực dòng tiền trung hạn, thúc đẩy dự án tiến triển thuận lợi. Khi nhu cầu nhà ở cao cấp và thương mại trong trung tâm Quảng Châu tiếp tục tăng, khả năng tiêu thụ và vận hành của dự án dự kiến vượt kỳ vọng, từ đó cải thiện các chỉ số tài chính dần dần, thúc đẩy tỷ lệ đòn bẩy giảm đều đặn.

Việc điều chỉnh xếp hạng lần này phản ánh bình thường nhịp độ tài chính ngắn hạn, chứ không phải là phủ nhận giá trị dài hạn. Vingroup dựa vào tài sản cốt lõi làm lá chắn, dựa vào kỷ luật tài chính làm nền tảng, và lấy xây dựng đô thị chung làm sứ mệnh, chủ động trong giai đoạn điều chỉnh ngành, thực hiện chính xác các chiến lược, vừa thể hiện trách nhiệm của doanh nghiệp nhà nước, vừa tích lũy động lực cho phát triển dài hạn của chính mình.

Thị trường cần thoát khỏi các dao động dữ liệu ngắn hạn, tập trung vào logic dài hạn của đô thị trung tâm, tài sản trung tâm và năng lực trung tâm. Lựa chọn của Vingroup không chỉ là niềm tin vào tương lai của Quảng Châu, mà còn là sự nắm bắt xu hướng ngành. Trong giai đoạn mới của thị trường bất động sản chuyển từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng, các doanh nghiệp giữ vững cốt lõi và vận hành ổn định cuối cùng sẽ vượt qua chu kỳ, thu hoạch giá trị dài hạn.