Nhiều REIT sàn HK công bố báo cáo tài chính: Kính kinh doanh bán lẻ chịu áp lực, quá trình kết nối tương tác được kỳ vọng

Trong thời gian diễn ra kỳ họp Quốc hội toàn quốc, đại biểu Quốc hội Trung Quốc, nghị sĩ Hội đồng Lập pháp Hồng Kông Chen Zhongni, đã đề cập đến các biện pháp mở rộng kết nối liên thông và cho biết sẽ đưa REITs vào cơ chế liên thông, nhằm thu hút dòng tiền từ nội địa và kích thích thị trường REITs tại Hồng Kông. Lời phát biểu này đã một lần nữa thu hút sự chú ý của thị trường đối với tương lai phát triển của REITs tại Hồng Kông.

Gần đây, nhiều quỹ REITs của Hồng Kông đã công bố kết quả kinh doanh hàng năm. Theo dữ liệu, hiệu suất chung của REITs Hồng Kông vẫn bị ảnh hưởng bởi mùa đông bán lẻ, nhưng chi phí vay vốn giảm rõ rệt đã hỗ trợ phần nào cho kết quả kinh doanh, khiến thị trường kỳ vọng vào cơ chế liên thông REITs sắp tới.

Mùa đông bán lẻ kéo giảm lợi nhuận

Gần đây, các quỹ REITs của Hồng Kông liên tục công bố báo cáo tài chính. Trong đó, Quỹ bất động sản Link REIT (00823.HK) đạt lợi nhuận 7.023 tỷ HKD trong nửa đầu năm tài chính 2025/2026, giảm nhẹ 1.8% so với cùng kỳ; doanh thu ròng từ bất động sản đạt 5.178 tỷ HKD, giảm 3.4%; tổng phân phối đạt 3.283 tỷ HKD, giảm 5.6%; lợi nhuận phân phối trên mỗi đơn vị quỹ là 126.88 HK cents, giảm 5.9%.

Ban lãnh đạo công ty trong báo cáo tài chính cho biết, do chi phí tăng, nhu cầu tiêu dùng yếu và cạnh tranh thị trường gay gắt, các nhà bán lẻ tiếp tục chịu áp lực, đặc biệt là các nhà bán lẻ trung bình, siêu thị và nhà hàng Trung Quốc. Mặc dù đã bắt đầu thấy dấu hiệu phục hồi trong tâm lý tiêu dùng và thị trường Hồng Kông, nhưng việc doanh thu bán hàng của các nhà bán lẻ tăng trở lại vẫn cần thời gian để chuyển hóa thành tăng thu nhập từ thuê.

Thực tế, đây cũng là vấn đề chung của các REITs Hồng Kông. Trong bối cảnh này, phần lớn các REITs đã công bố kết quả đều ghi nhận giảm lợi nhuận và thu nhập phân phối.

Ví dụ, Quỹ bất động sản Prosperity (00778.HK) giảm tổng lợi nhuận 3.7% so với cùng kỳ, doanh thu ròng giảm 5.2%, tổng phân phối giảm nhẹ 0.1%, lợi nhuận phân phối trên mỗi đơn vị quỹ là 35.22 HK cents, giảm 1%; Quỹ bất động sản Crown (02778.HK) giảm lợi nhuận cho thuê 9%, doanh thu ròng giảm 11.4%, thu nhập phân phối giảm 10.4%, lợi nhuận phân phối trên mỗi đơn vị quỹ là 12.63 HK cents, giảm 11.2%; Quỹ bất động sản Sunshine (00435.HK) ghi nhận tổng lợi nhuận và doanh thu ròng giảm lần lượt 4.8% và 5.3%, thu nhập phân phối giảm 2.1%, lợi nhuận phân phối trên mỗi đơn vị quỹ là 18.2 HK cents.

Tuy nhiên, trong bối cảnh giảm sút chung, quỹ Shunfeng Property Trust (02191.HK) là quỹ duy nhất ghi nhận tăng trưởng dương. Báo cáo tài chính cho thấy, lợi nhuận cả năm đạt 460 triệu HKD, tăng 2%; doanh thu ròng từ bất động sản đạt 384 triệu HKD, tăng 6.2%; tổng phân phối là 240 triệu HKD, tăng 2.4%. Điều này chủ yếu nhờ vào tính chất đặc thù của danh mục tài sản – gồm bốn bất động sản logistics hiện đại, bao gồm các khu vực tại Tứ Xuyên, Hồng Kông, Hồ Nam, Quảng Đông, An Huy, đều do Tập đoàn Shunfeng phát triển ban đầu, phù hợp để hỗ trợ hoạt động logistics của các công ty thành viên, thể hiện đặc tính chống chu kỳ khác biệt so với các REITs bán lẻ tiêu dùng.

Nhờ sự giảm của lãi suất liên ngân hàng tại Hồng Kông, chi phí vay vốn của các REITs Hồng Kông đã giảm chung, trở thành một trong những yếu tố then chốt hỗ trợ hiệu quả kinh doanh. Theo quy định của Ủy ban Chứng khoán Hồng Kông, REITs phải phân phối ít nhất 90% doanh thu hàng năm cho cổ đông dưới dạng cổ tức, do đó nguồn vốn để tái đầu tư hạn chế, khiến chúng rất nhạy cảm với biến động chi phí vay.

Ví dụ, báo cáo tài chính cho thấy, Quỹ bất động sản Yuexiu (00405.HK) tận dụng cơ hội giảm lãi suất thị trường, chủ động tối ưu hóa cấu trúc vay nợ, tỷ lệ lãi suất trung bình trong kỳ giảm xuống còn 3.77%, giảm 76 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước; chi phí vay cuối kỳ còn 3.61%, mức thấp nhất trong gần ba năm, tiết kiệm khoảng 150 triệu RMB chi phí vay trong năm. Quỹ bất động sản Yuexiu là REIT niêm yết tại Hồng Kông đầu tiên đầu tư vào bất động sản nội địa Trung Quốc.

Ngoài ra, chi phí vay thực tế của Quỹ Prosperity đã giảm xuống còn 3.5%, trong khi chi phí vay trung bình của Quỹ Sunshine cũng giảm từ 4.2% xuống còn 3.5%, giúp tiết kiệm đáng kể chi phí lãi vay, bù đắp phần nào cho sự giảm sút của doanh thu ròng từ bất động sản.

Chú ý đến tiến trình liên thông REITs

Kể từ ngày 19/4/2024, khi Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc công bố đưa REITs vào cơ chế Hồng Kông – Thượng Hải – Thâm Quyến, quá trình này đã thu hút sự chú ý lớn. Các giới trong giới Hồng Kông đã nhiều lần bày tỏ kỳ vọng cao.

Vào tháng 6 năm ngoái, tại Hội nghị Thường niên Diễn đàn Giao dịch Châu Á và Hội nghị Thượng đỉnh Giao dịch Cổ phiếu 2025, Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Hồng Kông Huang Tianyou tiết lộ rằng trong tương lai, hai cơ quan chứng khoán sẽ xem xét tối ưu hóa toàn diện cơ chế Hồng Kông – Thượng Hải – Thâm Quyến, dự kiến mở rộng sang các sản phẩm như cổ phiếu Hồng Kông bằng nhân dân tệ, REITs và ETF.

Vào ngày 25/2/2026, Bộ trưởng Tài chính đặc khu Hồng Kông, Chen Maobo, trong bài phát biểu về ngân sách tài chính năm 2026-2027 tại Hội đồng Lập pháp cũng nhấn mạnh sẽ cố gắng sớm đưa REITs vào cơ chế liên thông.

Hiện tại, có 11 quỹ REITs đang niêm yết tại Hồng Kông. Trong đó, tổng giá trị thị trường của 11 quỹ này là 1427 tỷ HKD, trong đó, lớn nhất là Quỹ bất động sản Link REIT, trị giá 967 tỷ HKD – là REIT đầu tiên niêm yết tại Hồng Kông; tiếp theo là Crown và Prosperity, đều có giá trị trên 100 tỷ HKD; quỹ nhỏ nhất là Riches Property Trust (01881.HK), chỉ khoảng 1.1 tỷ HKD.

Việc đưa REITs vào cơ chế Hồng Kông – Thượng Hải – Thâm Quyến một mặt tăng cường tính thanh khoản của thị trường REITs Hồng Kông, mang lại định giá dài hạn mới, mặt khác cũng cung cấp nhiều lựa chọn hơn cho nhà đầu tư nội địa. Trong hai năm qua, nhà đầu tư nội địa đã có xu hướng ưa chuộng các tài sản trả cổ tức cao, và trong bối cảnh định giá các tài sản này tăng cao trên thị trường A-shares, tỷ suất cổ tức của REITs Hồng Kông trở nên hấp dẫn đối với dòng vốn nội địa.

“Việc đưa REITs vào cơ chế Hồng Kông – Thượng Hải – Thâm Quyến là bước đột phá quan trọng trong liên kết thị trường vốn, có ảnh hưởng sâu rộng và giá trị chiến lược,” theo ông Wang Guolong, Tổng giám đốc Tập đoàn Link. Ông phân tích rằng, một mặt, điều này giúp củng cố vị thế trung tâm tài chính quốc tế của Hồng Kông; mặt khác, việc các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức nội địa lớn và đang phát triển nhanh chóng tham gia vào thị trường H-REITs sẽ thúc đẩy tính sôi động của thị trường, cải thiện tính thanh khoản tổng thể.