Nhiều địa phương sau kỳ nghỉ đã đưa ra các biện pháp tối ưu hóa nhằm kích thích sức sống của thị trường bất động sản

Phóng viên Zhang Xiangyi

Ngày 25 tháng 2, Ủy ban Quản lý Nhà ở và Xây dựng Thị thành Thượng Hải cùng năm bộ ngành đã ban hành Thông báo về việc tiếp tục tối ưu hóa và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố (sau đây gọi là “Thông báo”), nhằm thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản.

Thông báo liên quan đến điều chỉnh chính sách về hạn chế mua nhà, quỹ tiết kiệm nhà ở, thuế nhà ở cá nhân và các lĩnh vực khác, rộng rãi mang lại lợi ích cho các nhóm cư dân khác nhau, kích thích nhu cầu tiêu dùng nhà ở.

Sau Tết Nguyên đán, nhiều thành phố như Thượng Hải, Giang Tô Huai’an, Quý Châu Quý Dương đã lần lượt đưa ra các chính sách tối ưu hóa lĩnh vực bất động sản, thông qua việc tận dụng tốt các công cụ chính sách như quỹ tiết kiệm nhà ở, trợ cấp mua nhà để đáp ứng tốt hơn nhu cầu cư trú cứng và cải thiện của cư dân.

Thông báo rõ ràng, tiếp tục giảm bớt chính sách hạn chế mua nhà. Cụ thể, đối với các hộ gia đình hoặc người độc thân trưởng thành không có hộ khẩu tại Thượng Hải, đã đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân liên tục từ 1 năm trở lên trước ngày mua nhà, khi mua nhà ngoài vòng đai ngoại thành, không giới hạn số lượng căn; trong vòng đai ngoại thành, hạn chế mua 1 căn; nếu đã đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân liên tục từ 3 năm trở lên, trong vòng đai ngoại thành, hạn chế mua 2 căn.

“Chiến lược nới lỏng theo từng bước này phù hợp chính xác với cấu trúc khách hàng và nhu cầu mua nhà của Thượng Hải, có thể hiệu quả tiếp nhận nhu cầu cứng và tăng trưởng cải thiện của thị trường.” Chủ tịch Viện Nghiên cứu 58 Anjuke Zhang Bo cho biết. Dữ liệu năm 2025 của nền tảng 58 Anjuke cho thấy, tỷ lệ trùng lặp giữa khách hàng mua nhà mới và thứ cấp tại Thượng Hải chỉ là 8,7%, thấp nhất toàn quốc, “cấu trúc phân hóa giữa nhà mới cải thiện và nhà thứ cấp cứng vẫn ổn định.” Việc rút ngắn yêu cầu về thời gian đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân đối với người mua nhà không có hộ khẩu tại vòng đai ngoại thành xuống còn 1 năm, chính xác giảm bớt rào cản lần đầu cho cư dân mới và nhân tài mới, phù hợp với đặc điểm nhu cầu cứng của thị trường nhà thứ cấp.

Giám đốc Tổng hợp dữ liệu của Viện Nghiên cứu Zhongzhi tại Thượng Hải, Zhang Wenjing, cho rằng, việc điều chỉnh chính sách hạn chế mua nhà lần này tiếp tục mang đặc điểm tiến dần, tinh tế hơn, tập trung hơn vào vòng đai ngoại thành, trực tiếp mở rộng quy mô nhóm nhu cầu nhà ở trong vòng đai ngoại thành, có thể tác động tích cực hơn đến thị trường trong vòng đai. Thị phần nhà thứ cấp trong vòng đai nội thành lớn hơn, chính sách này sẽ có tác dụng tích cực hơn trong việc ổn định kỳ vọng về giá nhà thứ cấp.

Ngoài ra, Thông báo còn tối ưu hóa chính sách vay vốn quỹ tiết kiệm nhà ở bằng cách nâng cao hạn mức vay tối đa, tối ưu hóa việc xác định số lượng khoản vay, mở rộng phạm vi hỗ trợ mua nhà cho các gia đình nhiều con, nhằm phát huy vai trò của quỹ tiết kiệm nhà ở trong việc hỗ trợ tiêu dùng nhà ở, đáp ứng nhu cầu cư trú phù hợp ở các giai đoạn khác nhau của người gửi tiền.

Thông báo nâng hạn mức vay tối đa của khoản vay quỹ tiết kiệm nhà ở cho gia đình mua nhà lần đầu từ 1,6 triệu lên 2,4 triệu nhân dân tệ, cộng thêm chính sách tăng hạn mức vay tối đa cho các gia đình nhiều con và mua nhà xây dựng xanh (tối đa tăng 35%), hạn mức vay tối đa của quỹ tiết kiệm nhà ở tại Thượng Hải có thể đạt tới 3,24 triệu nhân dân tệ.

“Sau khi Thượng Hải điều chỉnh chính sách, tỷ lệ giữa hạn mức vay quỹ tiết kiệm nhà ở cho nhà lần đầu và trung bình giá trị tổng của nhà mới sẽ tăng gần 50%, giúp hỗ trợ tốt hơn cho người mua nhà, giảm chi phí sở hữu, nâng cao ý muốn và khả năng tiêu dùng nhà ở.” Zhang Wenjing nói. Trong tương lai, tỷ lệ đặt cọc của quỹ tiết kiệm nhà ở Thượng Hải, phạm vi sử dụng quỹ cũng còn nhiều không gian tối ưu hóa, nhằm hỗ trợ tiêu dùng nhà ở tốt hơn nữa.

Chủ nhiệm Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, Li Yu-jia, cho rằng, Thượng Hải đã đưa ra chính sách tối ưu ngay từ đầu năm mới, rõ ràng trong việc giảm chi phí, giảm ngưỡng, nâng cao kỳ vọng, chính sách có tính mục tiêu cao, có tác dụng lớn đối với xu hướng “xuân nhỏ” của thị trường nhà tháng 3.

Hiện nay, thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng nhà ở tích cực và cân bằng cung cầu của thị trường bất động sản trở thành hướng đi của nhiều địa phương. Các địa phương liên tục đưa ra các chính sách lợi ích, trợ cấp mua nhà, tối ưu hóa chính sách quỹ tiết kiệm nhà ở.

Về trợ cấp mua nhà, ngày 24 tháng 2, Huai’an đã ban hành “Năm biện pháp thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản của Huai’an” (sau đây gọi là “Các biện pháp”), đưa ra các biện pháp trợ cấp mua nhà mới, mua nhà tập thể cho doanh nghiệp, trợ cấp mua nhà cho người già chăm sóc cha mẹ già.

Các biện pháp rõ ràng, đối với việc mua nhà mới, sẽ trợ cấp 2% tổng giá trị mua nhà. Đối với người mới đến Huai’an (chỉ những người chưa có hộ khẩu tại thành phố hoặc có hộ khẩu nhưng chưa quá 10 năm, đang làm việc tại thành phố), mua nhà mới, sẽ trợ cấp 3% tổng giá trị mua nhà.

Về chính sách quỹ tiết kiệm nhà ở, ngày 24 tháng 2, Quý Dương đã ban hành “Thực hiện pháp luật về chuyển đổi khoản vay cá nhân mua nhà thương mại sang vay quỹ tiết kiệm nhà ở tại Quý Dương”, quy định quản lý hoạt động vay “chuyển đổi thương mại sang công” và hỗ trợ nhu cầu cư trú cứng của người gửi tiền.

“Hiện nay, bao gồm Thượng Hải, các địa phương đều tập trung khai thác tiềm năng nhu cầu.” Li Yu-jia cho rằng, dưới tác động của các yếu tố hỗ trợ chính sách, khuyến mãi của nhà phát triển, mùa cao điểm theo mùa, tháng 3 có thể sẽ đón nhận một đợt cao điểm nhỏ của thị trường nhà. Còn về tháng 4 và tháng 5, điều then chốt là liệu thị trường tháng 3 có thể, dưới sự hỗ trợ của chính sách và kỳ vọng nâng cao, thúc đẩy chu trình mua bán cũ mới tích cực hay không.

Zhang Wenjing cho biết, với việc nhiều chính sách hơn nữa đi vào thực thi, thị trường bất động sản Thượng Hải có khả năng sẽ sớm chấm dứt xu hướng giảm giá, từ đó phát huy vai trò dẫn dắt của thành phố lớn, thúc đẩy kỳ vọng toàn thị trường cải thiện. Dự kiến trong tương lai, Shenzhen cũng sẽ tiếp tục tối ưu hóa và điều chỉnh chính sách bất động sản, nhằm nâng cao niềm tin thị trường hơn nữa.