Các căn hộ cao cấp bị bán tháo qua đấu giá, nhà mới bị treo trên vỉ nướng

Hỏi AI · Làm thế nào để Liên Phát Xung Thùy Nguyên cư phá vỡ bế tắc về định giá cao?

Tác giả | Rượu say Cá mập lớn

Nguồn bài viết | Giao Lông Hội Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường rõ ràng, đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản, đây vừa là đề bài dễ ăn, vừa là chướng ngại vật.

Nếu lấy được đất quý, thì có thể sẽ rơi vào tình thế khó thoát.

Thử thách cho căn hộ mới

Vào tháng Ba, các căn hộ mới tại Thâm Quyến bắt đầu tăng tốc.

Các quận lần lượt có các dự án tiêu biểu được phê duyệt mở bán trước.

Gần đây, tại Long Hoa, Hồng Sơn, Liên Phát Hồng Sơn Xung Thùy Nguyên cư cũng đang trong giai đoạn chạy đua.

Theo tin thị trường, dự kiến vào cuối tháng Ba sẽ mở trung tâm tiếp thị và phòng mẫu, và đến cuối tháng Ba sẽ có giấy phép đưa vào thị trường.

Dự án này đã được Liên Phát đấu giá 65 vòng trong năm ngoái với tổng giá trị 12,12 tỷ nhân dân tệ, chênh lệch giá 46,6%.

Diện tích đất khoảng 10.000 m², quy hoạch diện tích xây dựng khoảng 43.000 m², diện tích sàn tính theo quy định khoảng 34.000 m², tỷ lệ diện tích sàn 3,09, tỷ lệ cây xanh 32,49%, gồm khoảng 27.000 m² nhà ở, khoảng 500 m² thương mại tầng trệt, khoảng 100 m² phòng quản lý.

Thiết kế quy hoạch là vườn trên mái kiểu vườn không gian trên cao, gồm 3 tòa nhà chính + các tòa nhà phụ trợ.

Trong đó, một tòa cao 25 tầng, cao khoảng 80 mét, gồm các đơn vị 1-2, 6 căn hộ mỗi tầng; một tòa 16 tầng, cao khoảng 53 mét, gồm các căn hộ tổng cộng 332 căn, kèm 360 chỗ đậu xe.

Vì tỷ lệ diện tích xây dựng chỉ khoảng 3,09, lại là căn hộ mới có diện tích thấp trong khu vực, cộng thêm xây dựng theo quy chuẩn mới của Shenzhen, dự án này được định danh là dự án quy chuẩn 2.0 đầu tiên của Hồng Sơn và khu vực lân cận.

Do đó, dự án này cũng sẽ là dự án tiêu biểu của khu vực Long Hoa, khu vực hot của Hồng Sơn, và là dự án tiếp theo sau Hồng Sơn Hòa Phủ ra mắt vào tháng 4 năm 2025.

Dự án Hồng Sơn Hòa Phủ không lớn, diện tích đất chỉ khoảng 5.000 m², diện tích xây dựng khoảng 35.900 m², tỷ lệ diện tích xây dựng cao tới 5,17, chỉ có một tòa nhà bán căn hộ thông thường, tòa còn lại là nhà tái định cư, số lượng nhà tái định cư gần bằng một nửa, tỷ lệ chỗ đậu xe chưa tới 1:1, từng bị ngành bất động sản gọi là dự án “kiến côn trùng”.

184 căn hộ hoàn thiện từ 62 đến 78 m², giá trung bình đăng ký khoảng 80.500 nhân dân tệ/m², tổng giá trị khoảng 4,89 triệu đến 6,52 triệu nhân dân tệ, vẫn đạt được ánh sáng mặt trời trong vòng vài giờ, trở thành dự án thứ hai của Thâm Quyến trong năm đó có ánh sáng mặt trời trực tiếp.

Thị trường còn gọi dự án này là “mảnh đất cuối cùng để xây nhà ở khu vực Hồng Sơn, qua đây không còn cơ hội nữa”.

Nhưng rõ ràng, Liên Phát Hồng Sơn Xung Thùy Nguyên cư sắp mở bán, đã phá vỡ nhận thức chung của thị trường.

Hai dự án này đều nằm trong khu vực Hồng Sơn, cùng phân khúc sản phẩm.

Liên Phát Hồng Sơn Xung Thùy Nguyên cư và Hồng Sơn Hòa Phủ tạo thành ranh giới sản phẩm rõ rệt, quy mô lớn hơn, tỷ lệ diện tích xây dựng thấp hơn, thiết kế căn hộ mới hơn, bố trí và tiện ích tốt hơn, định hướng hoàn toàn là căn hộ thương mại, tự xưng là “dự án tiên phong theo quy chuẩn mới của Shenzhen”, “ngôi nhà phù hợp cho giới trẻ hiểu biết về cuộc sống mới”.

Vì vậy, dù quy mô nhỏ, thị trường sẽ xem Liên Phát Hồng Sơn Xung Thùy Nguyên cư như là biểu tượng của sự thay thế giữa các dự án “ngôi nhà tốt” cũ mới của Long Hoa, tự nhiên sẽ lấy doanh số bán hàng và hiệu quả thị trường của dự án này làm thước đo thử nghiệm.

Chìa khóa định giá

Nhưng rõ ràng, dù thị trường rõ ràng, kỳ vọng về dự án khá cao, vẫn còn nhiều điểm khó khăn.

Trước hết là thuộc tính định vị của chính dự án.

Về mặt sản phẩm, lô đất của dự án là hình tam giác, xung quanh bị bao bọc bởi đường phố và nhà dân.

Để phù hợp với hình dạng đất, các tòa nhà được xếp thành hàng theo dạng chữ nhất, một số căn hộ bị chắn sáng, tầm nhìn bị hạn chế do gần nhau, khoảng cách giữa các tòa nhà và nhà dân lân cận chỉ khoảng 16,63 mét.

Trong đó, tòa 1, đơn vị 2 và đơn vị 3, gần nhất chỉ cách nhau khoảng 18,51 mét, các căn hộ dưới tầng 10 có thể nhìn thấy ban công của nhà dân, tính riêng tư thấp hơn.

Khu dân cư nhỏ, diện tích chỉ khoảng 10.900 m², 3 tòa nhà chung cư chen chúc không có vườn trên mặt đất;

Mặc dù quy hoạch có 360 chỗ đậu xe, tỷ lệ đỗ xe khoảng 1:1,08 (tương ứng với 332 căn hộ), nhưng trong đó có 8 chỗ đỗ xe dành cho người khuyết tật, 108 chỗ sạc điện.

Các căn hộ có giới hạn nhất định, Liên Phát Group làm căn 69 m² thành 3 phòng ngủ, căn 99 m² thành 4 phòng ngủ, dù đã bù đắp phần thiếu hụt nguồn cung căn hộ nhỏ mới lâu dài của khu vực Hồng Sơn, nhưng các căn nhỏ nhất có không gian phòng ngủ khá chật chội.

Thứ hai, chi phí đất đai của dự án hiện rõ trước mắt.

Nếu tính toán, khả năng thành công của thị trường của Liên Phát Hồng Sơn Xung Thùy Nguyên cư cũng bình thường.

Thứ nhất, lô đất A817-0619 tại Long Hoa Hồng Sơn, được mua với giá chênh lệch 46,6%, tổng giá 12,12 tỷ nhân dân tệ, giá sàn 4,45 vạn/m², lập kỷ lục mới khu vực.

Nếu cộng thêm chi phí xây dựng, thuế phí, chi phí vay vốn, chi phí vận hành, giá bảo toàn lợi nhuận dự kiến của ngành là khoảng 6,5 vạn/m², để dự án có lãi, cần bán với giá hơn 7 vạn/m².

Thứ hai, các giao dịch thị trường cũng rõ ràng.

Tham khảo giá mở bán căn hộ mới quanh khu vực dự án:

• Tháng 12 năm 2024, Thâm Dược Y Viện (giai đoạn 3), 246 căn hộ hoàn thiện từ 99 đến 168 m², giá trung bình đăng ký khoảng 72.100 nhân dân tệ/m², tổng giá từ khoảng 6,36 triệu đến 13,17 triệu nhân dân tệ;

• Tháng 6 năm 2024, Thâm Dược Y Viện (giai đoạn 2), 252 căn hộ từ 99 đến 168 m², giá trung bình khoảng 69.100 nhân dân tệ/m², tổng giá từ khoảng 6,12 triệu đến 12,93 triệu nhân dân tệ;

• Tháng 6 năm 2023, Thâm Dược Y Viện (giai đoạn 1), 358 căn hộ từ 78 đến 179 m², giá trung bình khoảng 71.900 nhân dân tệ/m², tổng giá từ khoảng 5,33 triệu đến 14,84 triệu nhân dân tệ, đến ngày 17 tháng 3 vẫn còn 139 căn chưa bán hết.

• Tháng 1 năm 2021, Thượng Nhu Hồng Sơn Lý, 152 căn hộ thô từ 54 đến 99 m², giá trung bình khoảng 73.900 nhân dân tệ/m², tổng giá từ khoảng 4,76 triệu đến 7,65 triệu nhân dân tệ. Nếu Liên Phát Hồng Sơn Xung Thùy Nguyên cư mở bán với giá hơn 70.000 nhân dân tệ/m², thị trường sẽ rất khó chấp nhận.

Chẳng hạn, tháng 3 năm ngoái, một căn hộ 90,82 m² tại Thượng Nhu Hồng Sơn Lý được giao dịch với giá 530 vạn, giá thực tế là 519 vạn, tương đương khoảng 57.100 nhân dân tệ/m².

Năm 2011, Ge Yuan Shang Tang Đạo, căn 2 phòng 65 m², giao dịch trong tháng 1-2, tổng giá khoảng 3,07-3,10 triệu, giá mỗi m² khoảng 47.300-47.700 nhân dân tệ; tháng 10 năm ngoái, căn 3 phòng 89 m², tổng giá khoảng 4,4 triệu, giá mỗi m² khoảng 49.100 nhân dân tệ.

Năm 2016, Galaxy Legend, căn 4 phòng 89,05 m², giao dịch ngày 7 tháng 1, tổng giá 5,68 triệu, giá mỗi m² 63.785 nhân dân tệ, giá niêm yết 6,25 triệu, thời gian giao dịch 210 ngày; căn 4 phòng 86,79 m², giao dịch ngày 5 tháng 1, tổng giá 5,68 triệu, giá mỗi m² khoảng 65.446 nhân dân tệ, giá niêm yết 6 triệu, thời gian giao dịch 152 ngày.

Ví dụ khác, Zhongyang Original, căn 3 phòng 88,05 m², giao dịch ngày 15 tháng 1, tổng giá khoảng 6,29 triệu, giá mỗi m² khoảng 71.414 nhân dân tệ, giá niêm yết 6,6 triệu, thời gian giao dịch 55 ngày; căn 4 phòng 143,34 m², giao dịch tháng 12 năm ngoái, tổng giá 9,44 triệu, giá mỗi m² khoảng 65.844 nhân dân tệ, giá niêm yết 10 triệu, thời gian giao dịch 255 ngày.

Nếu Liên Phát Xung Thùy Nguyên cư bán với giá hơn 70.000 nhân dân tệ/m², sẽ đắt hơn so với các dự án cũ như Ge Yuan Shang Tang Đạo, Galaxy Legend.

Trong khi đó, các khu dân cư này đều đã trưởng thành, gần metro, tầm nhìn khá thoáng đãng, quản lý ổn định, nhưng lại nằm trên đất tam giác, gần nhà dân, khoảng cách giữa các tòa nhà chỉ khoảng 16 mét, cạnh đường dân sinh có tiếng ồn.

Với cùng mức giá đó, thị trường sẽ chọn lựa thế nào?

Tiêu chuẩn kỳ vọng về căn hộ mới

Nhưng điều đáng chú ý hơn là gần đây xuất hiện một số căn hộ pháp lý đấu giá chất lượng cao tại các vị trí trung tâm của khu vực chính.

Hiện tại, áp lực lớn nhất của thị trường không phải là cạnh tranh giảm giá giữa các căn hộ mới, mà là giá đấu giá của một số khu dân cư chất lượng cao trong khu vực trung tâm, đã kéo giảm kỳ vọng giá thị trường.

Ví dụ, tại khu vực truyền thống cao cấp của Futian, Hồng Môn, dự án Xiangyu Central, giá niêm yết trung bình khoảng 200.000+ nhân dân tệ/m², tháng 12 năm ngoái, căn 160,42 m², giao dịch tổng giá 26,95 triệu, tương đương 168.000+ nhân dân tệ/m²;

Gần đây, trên nền tảng đấu giá của Alibaba, một căn hộ diện tích khoảng 203,62 m², giá khởi điểm khoảng 15,04 triệu, tương đương 75.000 nhân dân tệ/m², dù giá định giá là 18.8 triệu nhân dân tệ, giá định giá mỗi m² chỉ 92.332 nhân dân tệ, vừa phá vỡ kỷ lục đấu giá thấp nhất của khu này, vừa thấp hơn giá mua vào của chủ cũ năm đó.

Tháng 2 năm 2024, một căn hộ khoảng 133 m² cùng khu vực, đấu giá vẫn đạt khoảng 150.000 nhân dân tệ/m²;

Tháng 8 năm 2023, một căn 203 m² trong cùng khu vực, tổng giá 51,8 triệu, giá mỗi m² lên tới 255.200 nhân dân tệ, phá vỡ kỷ lục giá cao nhất của khu đó.

Trong vòng hai đến ba năm, mức giá thị trường đã điều chỉnh giảm hơn một nửa.

Không chỉ có Hồng Môn, Bảo An, Nanshan, các khu dân cư chất lượng cao khác cũng đang trong quá trình điều chỉnh đấu giá—

Ví dụ, tại khu vực Hua Qiao Cheng của Nanshan, ngày 16 tháng 3, một căn 144,61 m² đấu giá với giá khởi điểm 7,605 triệu nhân dân tệ, định giá 9,506 triệu, cuối cùng đấu giá thành công với tổng giá 9,543 triệu, giá mỗi m² khoảng 65.992 nhân dân tệ;

Tại khu trung tâm Bảo An, dự án Shen Ye Xin An Line, căn hộ lớn 334,34 m², ngày 16 tháng 3, đấu giá khởi điểm 17,54 triệu, định giá 21,92 triệu, giá mỗi m² khoảng 65.563 nhân dân tệ, nhưng giá thực tế giao dịch chỉ 52.450 nhân dân tệ/m², bằng 80% giá định giá thị trường.

Hay dự án Nhuận An No.1 trong khu trung tâm Bảo An, căn hộ khoảng 353,91 m² sắp đấu giá, khởi điểm 24,36 triệu, định giá 30,44 triệu, giá mỗi m² khoảng 86.024 nhân dân tệ.

Điều này có nghĩa là, các căn hộ cao cấp tại trung tâm của Futian, Nanshan, Bảo An đều có giá đấu giá từ 70.000 đến 90.000 nhân dân tệ/m².

Vậy, đối với thị trường, tâm lý người mua chỉ có một câu—

Hồng Môn, Hua Qiao Cheng đều đã 70-90 nghìn rồi, Long Hòa Hồng Sơn dựa vào đâu mà bán 65-70 nghìn/m²? Nếu thật sự bán với giá hơn 70 nghìn/m², tại sao lại phải bỏ tiền mua ở đây?

Bán rẻ dễ bị lỗ, dòng tiền không đủ; bán không có giá trị cạnh tranh, thị trường sẽ không bỏ phiếu.

Vì vậy, lần này, việc định giá của Liên Phát Xung Thùy Nguyên cư rất quan trọng.

Nếu dựa theo mức 70.000+ nhân dân tệ, có thể sẽ rơi vào khoảng trống thị trường rất khó xử lý.

Và đối với thị trường, kỳ vọng về chất lượng bàn giao của dự án ngày càng cao hơn, và cũng ngày càng khắt khe hơn.

Dự án dựa vào Liên Phát Group, thương hiệu của các doanh nghiệp bất động sản trước đây còn có chút uy tín, nhưng trong vài năm gần đây, đã xuất hiện nhiều ý kiến hoài nghi.

Ví dụ, dự án Liên Phát Bin Yu Ting Hu tại Hợp Phì, là dự án cải thiện cao cấp tiêu chuẩn, năm 2024, quá trình bàn giao tập trung bị phát hiện có 95 vấn đề, như vết nứt, rò rỉ nước, trần nhà bị nứt;

Hay dự án tại Shenzhen, Long Hòa Liên Phát Trân Chất Ngọc, tháng 1 năm nay, bàn giao sớm hơn dự kiến, nhưng bị tổ chức kiểm tra thứ ba phát hiện có các vấn đề như tủ phòng tắm ngâm nước, máy hút mùi không có van chống ngược, cửa ra vào lệch, gạch tường bị bong tróc.

Hay dự án Liên Phát Yue Shang Ju tại Quang Minh, dự kiến bàn giao tháng 3 năm ngoái, nhưng bị chủ nhà phản đối về chất lượng không đúng như cam kết.

Điều đáng chú ý hơn nữa là, báo cáo kết quả hoạt động của tập đoàn mẹ Liên Phát cho thấy, dự kiến năm 2025 sẽ lần đầu tiên lỗ, mức lỗ tối đa 10 tỷ nhân dân tệ, nguyên nhân chính là do Liên Phát kéo tụt.

Trong ba năm liên tiếp, lợi nhuận của Liên Phát âm, dòng tiền eo hẹp, rõ ràng không còn là doanh nghiệp ổn định như trước nữa.

Trong bối cảnh đó, nếu kỳ vọng Liên Phát có thể sử dụng vật liệu tốt, thi công nghiêm ngặt, xây dựng không tiếc chi phí tại Xung Thùy Nguyên cư, thì đối với các nhà đầu tư giữ tiền trong tay, đây là một chút liều lĩnh.