Tỷ lệ thanh toán trước tối thiểu cho văn phòng thương mại ở Thượng Hải giảm xuống 30%, phóng viên tìm hiểu: Ngân hàng thực hiện với tiến độ không nhất quán, cần phải xem xét kết hợp khu vực mua nhà, tình hình thu nhập và các yếu tố khác để phê duyệt toàn diện

Mỗi ngày ký giả｜Lý Vũ Vân Mỗi ngày biên tập｜Bì Lục Danh

Ngày 16 tháng 3, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc trụ sở chính tại Thượng Hải đã phát hành thông báo về việc điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại tại Thượng Hải (gọi tắt là “Thông báo”). Thông báo nêu rõ, kể từ ngày 16 tháng 3 năm 2026, tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại (bao gồm “nhà ở kết hợp thương mại”) tại Thượng Hải sẽ không thấp hơn 30%. Thông báo cũng đề cập, các tổ chức tài chính ngân hàng trong khu vực cần dựa trên tình hình hoạt động, rủi ro khách hàng và các yếu tố khác để xác định tỷ lệ đặt cọc cụ thể cho từng khoản vay một cách hợp lý.

Ngày 17 tháng 3, phóng viên của “Báo cáo Kinh tế Hàng ngày” đã hỏi các ngân hàng tại Thượng Hải về chính sách này dưới danh nghĩa khách hàng mua nhà và phát hiện rằng, hiện tại các ngân hàng thực hiện chính sách này không đồng nhất, có ngân hàng đã điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho nhà thương mại lên 30%, nhưng nhấn mạnh rằng khoản vay cụ thể cần dựa trên khu vực mua nhà, hồ sơ tín dụng của khách hàng, tình hình công việc và các yếu tố khác để đánh giá toàn diện. Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác cho biết chưa nhận được thông báo liên quan.

Hơn nữa, theo thông tin từ phóng viên, hiện tại nhiều ngân hàng tại Thượng Hải đều áp dụng lãi suất vay mua nhà thương mại là LPR cộng 60 điểm cơ bản cho kỳ hạn trên 5 năm, tức là 4.1%.

Tiến độ thực hiện của các ngân hàng không đồng nhất, một số điểm giao dịch chưa nhận được thông báo

“Thông báo hôm qua (16 ngày) về tỷ lệ đặt cọc tối thiểu là 30%, chúng tôi cũng đã thấy rồi, nhưng khoản vay mua nhà thương mại vẫn cần dựa trên khu vực mua nhà, hồ sơ tín dụng của khách hàng, tình hình công việc và các yếu tố khác để đánh giá toàn diện.” Quản lý khách hàng của một chi nhánh Ngân hàng Xây dựng cho biết, chi nhánh đã thực hiện theo yêu cầu của chính sách về tỷ lệ đặt cọc tối thiểu 30% cho vay mua nhà thương mại, nhưng hiện tại việc phê duyệt khá khắt khe hơn, “Từ góc độ thận trọng, chúng tôi vẫn chủ yếu dựa trên tỷ lệ đặt cọc 50%.”

Giải thích về điều này, quản lý khách hàng nói rằng, thời hạn vay mua nhà thương mại tối đa là 10 năm, lãi suất cũng tăng lên, áp lực trả nợ hàng tháng lớn hơn so với các khoản vay thế chấp nhà ở, vì vậy cần xem xét nhiều yếu tố. Ông thừa nhận rằng, dựa trên tình hình khách hàng đã từng vay mua nhà thương mại trước đây, nhiều khách hàng không đủ điều kiện để giảm tỷ lệ đặt cọc.

Một nhân viên của một chi nhánh Ngân hàng Thương nghiệp cũng cho biết, yêu cầu phê duyệt vay mua nhà thương mại sẽ khắt khe hơn, “ví dụ như mua cửa hàng, yêu cầu là cửa hàng mặt phố, độc lập, khả năng trả nợ của cá nhân cũng rất quan trọng, yêu cầu tỷ lệ trả nợ hàng tháng so với thu nhập không vượt quá 50%.”

So với vay mua nhà, vay mua nhà thương mại trong hoạt động ngân hàng không phải là “mảng chính”. Trong quá trình phỏng vấn, nhiều điểm giao dịch ngân hàng cho biết không thực hiện loại hình này, ngay cả các chi nhánh có hoạt động liên quan cũng “làm ít”, một số chi nhánh nói chưa nhận được thông báo về việc điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc.

“Tỷ lệ đặt cọc giảm xuống 30% là chính sách mới ban hành, chúng tôi chưa nhận được thông báo nội bộ, hoạt động này của chúng tôi khá ít.” Nhân viên của một chi nhánh Ngân hàng Thương nghiệp nói, nếu khách hàng đến làm thủ tục vay, việc thực hiện chính sách đặt cọc 30% cần phải xin ý kiến của chi nhánh.

Một nhân viên phòng vay của một chi nhánh Ngân hàng Phát triển Thượng Hải cũng cho biết, họ đã chú ý đến chính sách điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc mua nhà thương mại hôm qua (16 ngày), nhưng nội bộ chưa nhận được thông báo liên quan, “hiện tại chúng tôi làm rất ít về mua bán nhà thương mại, chưa nhận được thông báo, trong nhóm cũng chưa thấy tin tức gì. Nếu chưa thực hiện, chúng tôi vẫn theo phương thức ‘cho vay 5, trả 5’ như cũ.”

Nhiều địa phương đã điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho nhà thương mại xuống 30%

Tháng 1 năm nay, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Tổng cục Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia đã phát hành thông báo, điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại (gồm “nhà ở kết hợp thương mại”) xuống không thấp hơn 30%, đồng thời yêu cầu các chi nhánh Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và các cơ quan trực thuộc Tổng cục Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia tại các tỉnh dựa trên yêu cầu điều chỉnh của chính quyền các thành phố trong khu vực, theo nguyên tắc “thích ứng theo từng thành phố”, tự xác định mức tối thiểu của tỷ lệ đặt cọc tại các thành phố trong phạm vi quy định chung toàn quốc.

Sau đó, Nội Mông, Tứ Xuyên, Sơn Đông, Quảng Đông, Cát Lâm, Trùng Khánh và nhiều địa phương khác đã công bố điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho nhà thương mại xuống 30%, lần này Thượng Hải cũng thực hiện theo yêu cầu của thông báo trên.

Chuyên viên nghiên cứu của Ngân hàng Thương mại Tư nhân Sở Sở Vũ Trạch Vĩ cho biết, việc điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại tại Thượng Hải lần này đánh dấu một bước tối ưu chính xác chính sách kiểm soát thị trường bất động sản. Ý nghĩa cốt lõi là giảm ngưỡng mua nhà thương mại, kích thích nhu cầu mua nhà hợp lý, từ đó thúc đẩy hoạt động của các bất động sản thương mại còn tồn kho, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định. Biện pháp này giúp ổn định kỳ vọng thị trường, nâng cao niềm tin của các chủ thể tham gia.

“Đồng thời, chính sách nhấn mạnh các tổ chức tài chính cần dựa trên tình hình hoạt động và rủi ro khách hàng để thực hiện định giá phân biệt, thể hiện việc kích hoạt thị trường vẫn đặt trọng tâm vào phòng ngừa rủi ro, yêu cầu ngân hàng thận trọng trong đánh giá thực thi, cân bằng giữa việc hỗ trợ nhu cầu mua nhà hợp lý và duy trì ổn định tài chính, hướng dòng vốn hiệu quả hơn vào nền kinh tế thực.” Sở Sở Vạch Vĩ nói.