Bất chấp những lời phủ nhận, có những dấu hiệu cho thấy RBA có xem xét giá nhà khi đặt lãi suất

(MENAFN- The Conversation) Khi các hộ gia đình bị siết chặt bởi cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt, các thống đốc ngân hàng trung ương như Jerome Powell ở Hoa Kỳ và Michele Bullock ở Úc đang phải đối mặt liên tục với chỉ trích từ các chính trị gia, nhà bình luận và các hộ gia đình.

Trước mỗi quyết định về lãi suất, có những tranh luận về việc Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) nên làm gì và dự đoán về khả năng ngân hàng sẽ làm gì. Sau đó, khoảng cách giữa các dự đoán này tạo ra những bình luận sôi nổi.

Điều này đặc biệt mang tính Úc: tỷ lệ vay thế chấp biến đổi cao khiến các hộ gia đình Úc dễ bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất hơn so với các nền kinh tế phát triển khác.

Quyết định về lãi suất ảnh hưởng đến nền kinh tế theo nhiều cách, bao gồm chi phí vay của doanh nghiệp, giá trị của đồng đô la Úc và kỳ vọng lạm phát. Nhưng chúng cũng có tác động gần như ngay lập tức đến dòng tiền của các hộ gia đình.

Trước quyết định về lãi suất của Ngân hàng Dự trữ vào thứ Ba, cuộc tranh luận đã được khơi lại.

Hình ảnh phức tạp hơn bởi nhà ở

Một trong những nhiệm vụ cốt lõi của RBA là hạn chế tăng giá hàng tiêu dùng và dịch vụ – nhiên liệu, thực phẩm, hóa đơn điện và các khoản khác. Nhưng ngân hàng đã nhiều lần nhấn mạnh rằng họ không nhắm vào giá nhà khi quyết định có tăng hay giảm lãi suất.

Nghiên cứu gần đây của chúng tôi cho thấy rằng giá nhà và nợ của các hộ gia đình, đã tăng mạnh trong những thập kỷ gần đây, làm phức tạp các quyết định của RBA.

Ngoài lạm phát và việc làm, RBA còn có trách nhiệm đảm bảo sự ổn định của hệ thống tài chính. Giá nhà cao và nợ của các hộ gia đình có thể dẫn đến các rủi ro về bất ổn tài chính.

Những gì các cựu nhân viên RBA nói

Các cuộc phỏng vấn chúng tôi thực hiện với năm cựu nhà kinh tế của RBA cho thấy rằng thị trường nhà ở thực sự ảnh hưởng đến các quyết định về lãi suất của họ. Một xem xét các tài liệu của RBA cho thấy mặc dù ngân hàng thường công khai phủ nhận việc nhắm vào thị trường nhà ở, nhưng họ sử dụng khoản thanh toán thế chấp của các hộ gia đình để kiểm soát lạm phát và làm chậm nền kinh tế.

Một cựu nhà kinh tế của RBA nói rằng thị trường nhà “làm tê liệt họ, và khiến họ mắc sai lầm”.

Theo nhà kinh tế này, từ năm 2015 đến 2019, RBA giữ lãi suất cao hơn mức mà mô hình của họ đề xuất. Trong giai đoạn này, RBA đã vượt quá mục tiêu lạm phát của mình vì lo ngại rằng lãi suất thấp hơn sẽ làm tăng giá nhà và gây bất ổn tài chính.

Năm 2017, Thống đốc Philip Lowe nói rằng RBA muốn tăng trưởng kinh tế nhanh hơn và tỷ lệ thất nghiệp thấp hơn. Nhưng đạt được điều này với lãi suất thấp hơn “sẽ khuyến khích mọi người vay nhiều hơn” và có thể “đẩy giá nhà lên cao hơn”. Lowe không coi đó là “lợi ích quốc gia”.

Khi được hỏi về giai đoạn này, cùng nhà kinh tế cựu của RBA nói:

Họ nói rằng mô hình của RBA đề xuất nên giảm lãi suất, nhưng quyết định không giảm của họ đi ngược lại nghiên cứu của chính họ.

Một nhà kinh tế cựu khác của RBA nói rằng giai đoạn này bị chi phối bởi các cuộc tranh luận nội bộ trong ngân hàng về việc có nên tập trung vào lạm phát hay rủi ro bất ổn tài chính do giá nhà cao và khoản vay lớn gây ra.

Họ nói rằng mặc dù có “một lý do mạnh mẽ” để giảm lãi suất, nhưng RBA đã quyết định giữ nguyên vì lo ngại về mục tiêu ổn định tài chính của mình.

Sự giám sát về giá nhà

Trong một phiên điều trần của Thượng viện vào cuối năm ngoái, Thống đốc RBA Michele Bullock đã đối mặt với sự giám sát về việc giá nhà tăng nhanh và lạm phát.

Khi được hỏi về vai trò của Ngân hàng Dự trữ trong việc thúc đẩy giá nhà cao hơn, Bullock thừa nhận rằng “một phần của cách thức hoạt động của chính sách tiền tệ là qua thị trường nhà ở”. Nhưng bà không “chấp nhận rằng Ngân hàng Dự trữ chịu trách nhiệm” về giá nhà.

Khi bị hỏi về vai trò của “đầu cơ” bất động sản và các chính sách thuế như giảm thuế lợi tức vốn, Bullock trả lời:

Việc tăng trưởng chậm hơn của giá nhà sẽ giúp RBA dễ dàng hơn trong việc thiết lập lãi suất. Loại bỏ các ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư làm tăng cầu về nhà ở, giá nhà và nợ của các hộ gia đình sẽ giúp ích.

Trong các phiên điều trần của Thượng viện về cải cách giảm thuế lợi tức vốn, cựu Thống đốc RBA Bernie Fraser nói rằng các ưu đãi thuế này nên bị bãi bỏ.

Các đợt tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng khác nhau

Lãi suất sẽ vẫn mang tính chính trị vì tác động không đồng đều của chúng.

Việc tăng lãi suất làm tăng gánh nặng trả nợ cho các hộ gia đình trẻ, vay nhiều hơn, trong khi giúp các hộ giàu có và tiết kiệm hơn.

Việc giảm lãi suất làm tăng giá nhà và khiến người mua nhà mới bị loại khỏi thị trường.

Trong suốt năm 2024 và đầu năm 2025, khi lãi suất tăng, người thuê nhà hoặc trả khoản vay thế chấp của Úc có mức chi tiêu hộ gia đình yếu hơn so với những người sở hữu nhà hoàn toàn.

Trong đợt lạm phát gần đây, chi tiêu của các nhóm tuổi khác nhau đã phân kỳ. Những người từ 18-39 tuổi giảm chi tiêu cho các mặt hàng thiết yếu và các khoản chi tiêu không bắt buộc, trong khi những người trên 60 tuổi lại tăng chi tiêu.

Những người mua nhà gần đây chi tiêu gấp đôi phần thu nhập của họ cho khoản vay thế chấp so với những người mua nhà mới cách đây năm năm, khi lãi suất chính thức gần như bằng 0.

Một đợt tăng lãi suất nữa dự kiến sẽ diễn ra, có thể vào thứ Ba hoặc tháng 5.

Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy rằng RBA – bị hạn chế bởi giá nhà cao, khoản vay lớn và các sự kiện toàn cầu – khó tránh khỏi sự phẫn nộ của công chúng hoặc chính phủ trong thời gian tới.