Tối ưu hóa cung cấp, ổn định kỳ vọng - Vẽ nên bức tranh phát triển mới của ngành bất động sản

Trong các kỳ họp Quốc hội hàng năm, thị trường bất động sản luôn là tâm điểm chú ý. Trong Báo cáo công tác chính phủ năm 2026, việc “tập trung ổn định thị trường bất động sản” thể hiện rõ quyết tâm hơn so với mục tiêu “liên tục thúc đẩy thị trường bất động sản giảm đà và ổn định” của năm 2025, cho thấy sự kiên định và tự tin hơn.

Báo cáo công tác chính phủ về kế hoạch phát triển bất động sản, “ổn định” là chủ đạo, “điều chỉnh theo từng thành phố” là phương pháp. Trong ngắn hạn, dựa trên “phòng ngừa rủi ro” để “ổn định thị trường nhà ở” bằng các biện pháp tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở; về dài hạn, tối ưu hóa cung cấp và xây dựng “nhà tốt”, xây dựng mô hình phát triển mới, hướng dẫn ngành đi vào con đường phát triển bền vững.

Thúc đẩy “mô hình phát triển mới” của ngành bất động sản, cốt lõi là xây dựng cơ chế liên kết “người, nhà, đất, tiền”, dựa trên luồng di chuyển dân cư và chu kỳ tiêu thụ để điều chỉnh cung đất đai và quy mô khởi công mới, thực hiện “đất theo người, nhà theo nhu cầu”.

Để đạt được mục tiêu “cung cấp tốt”, cần nhiều biện pháp. Thứ nhất, kích hoạt lại các căn nhà tồn kho, dự kiến trong tương lai, việc mua lại các căn nhà đã qua sử dụng sẽ do địa phương chủ đạo, ngoài việc mua lại nhà mới, mua lại nhà cũ cũng là biện pháp quan trọng để giảm tồn kho và kích hoạt lại nguồn cung. Vào đầu tháng 2, ba khu vực của Thượng Hải đã thử nghiệm mua lại nhà cũ để làm nhà thuê bảo đảm, tạo ảnh hưởng tích cực đến kỳ vọng thị trường, sẽ có nhiều thành phố theo đuổi thực hiện trong thời gian tới. Thứ hai, xây dựng “nhà tốt”, “nhà tốt” đã trở thành yếu tố then chốt để các doanh nghiệp bất động sản nâng cao chất lượng và chiếm lĩnh thị trường. Năm 2025, các dự án “khu vực trung tâm” của nhiều thành phố ngoài việc có tỷ lệ diện tích sử dụng cao còn có các đặc điểm cốt lõi như an toàn, thoải mái, xanh, thông minh, đồng thời tích hợp dịch vụ của các bên thứ ba như chăm sóc người già, nuôi dưỡng trẻ nhỏ, dịch vụ gia đình, dần hình thành mô hình cư trú “hạ tầng + dịch vụ” phức hợp, là điểm tựa quan trọng cho việc thực hiện mô hình phát triển mới. Thứ ba, thúc đẩy nâng cấp đô thị chất lượng cao, quá trình đô thị hóa của Trung Quốc đang từ giai đoạn thử nghiệm chuyển sang giai đoạn hệ thống hóa, tốc độ đô thị hóa rõ rệt, phạm vi phát hành REITs hạ tầng cũng mở rộng sang lĩnh vực cập nhật đô thị. Điều này có nghĩa là, bất kể là các khu phố cũ, khu dân cư cũ, hay các căn nhà tồn kho, đất đai bỏ hoang và bất động sản thương mại kém hiệu quả, đều có thể được tái cấu trúc không gian và giá trị kinh tế thông qua cơ chế cập nhật.

Thông qua thúc đẩy nhu cầu, tăng cường sức sống. Hiện nay, các địa phương đang “điều chỉnh theo từng thành phố”, trong việc giảm ngưỡng mua nhà, giảm chi phí mua nhà, nâng cao ý chí và khả năng mua nhà, đã đạt được kết quả tích cực. Trên cơ sở đó, năm nay, Báo cáo công tác chính phủ lần đầu tiên đề xuất tăng cường bảo đảm nhà ở cho các gia đình mới cưới, mới sinh con, hỗ trợ các gia đình nhiều con cải thiện nhu cầu nhà ở. Báo cáo cũng đề cập đến việc sâu rộng cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở. Điều này cho thấy việc khuyến khích giải phóng nhu cầu nhà ở trở nên chính xác hơn, nhằm mục đích phối hợp sâu sắc giữa chính sách bất động sản và chính sách dân số, kết hợp hữu cơ “hỗ trợ dân sinh” và “ổn định thị trường”.

Dự kiến trong thời gian tới, các lĩnh vực hỗ trợ tài chính, trợ cấp mua nhà, quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ có nhiều chính sách chi tiết hơn. Ngoài ra, các chính sách nhà ở trước đây thiên về các gia đình nhiều con, trong tương lai có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở của các gia đình mới cưới thông qua nhiều hình thức như tín dụng nhà ở, trợ cấp tài chính trực tiếp, kích hoạt lại nguồn cung tồn kho.

Tiếp tục thúc đẩy “bảo đảm bàn giao nhà” để giảm thiểu rủi ro. Sau quá trình liên tục thúc đẩy “bảo đảm bàn giao nhà” và giảm thiểu rủi ro nợ của các doanh nghiệp bất động sản, rủi ro ngành đã giảm bớt, nhưng ý thức phòng ngừa rủi ro không thể lơi lỏng.

Năm nay, Báo cáo công tác chính phủ đề xuất phát huy hơn nữa vai trò của hệ thống “danh sách trắng” trong việc “bảo đảm bàn giao nhà”, phòng ngừa rủi ro vỡ nợ. Điều này cho thấy, hệ thống “danh sách trắng” đã đạt được thành quả rõ rệt trong thực tiễn, góp phần thúc đẩy quá trình loại bỏ rủi ro trong ngành nhanh hơn. Dự kiến, trong thời gian tới, hệ thống “danh sách trắng” sẽ tiếp tục là công cụ trọng tâm để hỗ trợ tài chính các dự án đủ tiêu chuẩn, đảm bảo bàn giao dự án, giữ vững an sinh, thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang huy động vốn hợp pháp và vận hành tinh vi hơn.

Xây dựng mô hình phát triển mới của ngành bất động sản là một công trình hệ thống, không thể hoàn thành trong một sớm một chiều, cần sự phối hợp của các bên, phân bổ tốt các yếu tố “người, nhà, đất, tiền”, thúc đẩy xây dựng hệ thống cơ bản một cách có trật tự. Gần đây, thị trường cho thấy, thị trường khu vực đã ổn định trở lại, giá nhà ở các thành phố cấp một, hai, ba trong tháng 1 giảm nhẹ, thị trường có những biến đổi tích cực. Trong tương lai, khi ngành bất động sản dần thoát khỏi giai đoạn điều chỉnh, ngành sẽ hình thành mô hình phát triển mới dựa trên cung cấp chất lượng, vận hành ổn định hơn.