Đấu giá tầng thương mại Phú Xuân Sơn Cư Raglodge gặp thêm rắc rối A+Story

Với việc các tài sản thương mại dưới tầng đã được đưa lên sàn, dự án biểu tượng từng được gắn mác cao cấp nhất của Yajule A+ đã không thể giữ vững toàn vẹn các tài sản cốt lõi của mình.

Gần đây, nhiều cửa hàng thương mại tầng trệt của Fuchun Shanju đã được đưa ra đấu giá pháp lý, với tổng giá khởi điểm khoảng 100 triệu nhân dân tệ.

Trong đó, tài sản có giá trị cao nhất là “Phòng 101, số 2 Yuelan Street, Khu phát triển Guangzhou”, với giá khởi điểm 41,7341 triệu nhân dân tệ, diện tích xây dựng khoảng 3.372 mét vuông, hiện đã bị phong tỏa, có thế chấp, thời hạn sử dụng còn lại 23 năm.

Tài sản cao cấp trở thành mục tiêu đấu giá tư pháp không chỉ phản ánh sự biến động của một dự án đơn lẻ, mà còn là hình ảnh thực tế về việc các dòng vốn của doanh nghiệp bất động sản đang căng thẳng, và dòng sản phẩm cao cấp đang chịu áp lực.

Lịch sử của Fuchun Shanju

“Ngày xưa chim én trước sân nhà Wang Xie, bay vào nhà dân thường.” Sự thành công rực rỡ của Fuchun Shanju ngày xưa vẫn còn in đậm trong tâm trí, nhưng nay các cửa hàng thương mại dưới tầng lại bị đem ra đấu giá pháp lý, sự đối lập giữa quá khứ và hiện tại khiến người ta không khỏi tiếc nuối.

Trong hệ thống sản phẩm của Yajule, dự án chủ yếu được phân thành 4 cấp độ: A+, A, B, C, lần lượt tương ứng với cao cấp hàng đầu, cao cấp, cải thiện, nhu cầu thiết yếu. Chỉ có các sản phẩm thuộc dòng A+ mới được xếp vào loại cao cấp nhất, với 9 dự án trên toàn quốc, là các tác phẩm đánh dấu mốc 20 năm của tập đoàn, do Chủ tịch tập đoàn Trần Trác Lâm trực tiếp dẫn dắt.

Khác với nhà ở thông thường, dòng A+ tập trung vào nhóm khách hàng có giá trị ròng cao, vị trí thường nằm tại trung tâm thành phố hoặc các khu vực cảnh quan hiếm có, đầu tư cao hơn về chi phí xây dựng và các tiện ích, giá bán cũng cao hơn trung bình khu vực, nhằm mục đích tạo ra giá trị thương hiệu và điểm tăng trưởng lợi nhuận.

Lịch sử dự án bắt đầu từ tháng 12 năm 2012, khi Guangzhou Fuchun Shanju khai trương đợt mở bán đầu tiên. Thời điểm đó, chính sách hạn chế mua nhà chưa được nới lỏng, nhưng dự án vẫn bùng nổ thành công, trong hai ngày mở bán đã thu về 920 triệu nhân dân tệ, khoảng 260 căn ban đầu bán hết 183 căn, tỷ lệ tiêu thụ hơn 70%, thu hút nhiều doanh nhân, quản lý cấp cao quốc tế tại các khu vực Thiên Hà, Yuexiu, Luogang.

Giá bán của dự án Fuchun Shanju cao hơn nhiều so với các đối thủ cạnh tranh cùng thời điểm trong khu vực, trung bình khoảng 27.000 nhân dân tệ/m2, bao gồm 4.500 nhân dân tệ/m2 cho nội thất cao cấp, trong khoảng giá từ 23.000 đến 28.000 nhân dân tệ/m2, các căn trung tâm cao cấp có giá gần 30.000 nhân dân tệ/m2, trong khi các dự án cao cấp khác trong cùng khu vực như Yuhu Mingdi trung bình khoảng 20.000 nhân dân tệ/m2.

Chi phí để Yajule mua mảnh đất này cũng không nhỏ, vào tháng 10 năm 2009, với tổng giá trị giao dịch 4,341 tỷ nhân dân tệ, giá sàn khoảng 7.074 nhân dân tệ/m2, đây là dự án đất vàng của Khu Khoa học Huangpu vào thời điểm đó.

Xét về logic tài sản, dựa trên nhóm khách hàng cao cấp, các bất động sản cao cấp và thương mại dưới tầng chắc chắn cũng là bất động sản chất lượng cao, có đặc điểm ổn định về thuê và tiềm năng tăng giá mạnh, có thể phát triển các mô hình kinh doanh như siêu thị cao cấp, câu lạc bộ, trung tâm gia đình, cửa hàng thời trang cao cấp phù hợp với nhóm khách hàng có giá trị ròng cao.

Tuy nhiên, tình cảnh hiện tại của các cửa hàng thương mại dưới tầng của Fuchun Shanju đã phá vỡ nhận thức cố hữu của thị trường về dòng sản phẩm cao cấp.

Một số ý kiến thị trường cho rằng, dù dự án được định vị “cao cấp nhất”, đầu tư lớn vào cảnh quan và các yếu tố khác từ trước, nhưng vị trí không bằng các khu nhà cao cấp truyền thống như trung tâm Quảng Châu, các tiện ích xung quanh cũng chưa hoàn thiện lâu dài, do đó không thể thực sự gọi là cao cấp.

Điều đáng chú ý hơn nữa là xu hướng giá nhà. Theo thông tin, ngày 11 tháng 3 năm 2026, Yajule Fuchun Shanju vừa giao dịch thành công một căn hộ 4 phòng ngủ, 2 phòng khách, diện tích xây dựng 178,88 m2, tổng giá trị khoảng 5 triệu nhân dân tệ, trung bình khoảng 28.000 nhân dân tệ/m2, gần như giữ nguyên mức giá khi dự án mở bán 14 năm trước.

Trong khi đó, một quan điểm khác cũng đang nổi lên trên thị trường, cho rằng việc Yajule hiện nay bán tháo tài sản không chỉ làm mất đi lợi nhuận dài hạn, mà còn làm mất uy tín thương hiệu của dòng A+, khiến các khách hàng cao cấp và nhà đầu tư từng yêu thích Fuchun Shanju cảm thấy thất vọng.

Một số bình luận còn cho rằng, hiện tại Yajule đang trong giai đoạn suy thoái của thị trường, nếu không giữ được núi xanh, làm sao có thể phục hồi?

Áp lực nợ nần

Năm 2026 là năm quyết định số phận của Yajule.

Vào đầu tháng 3, Yajule công bố rằng yêu cầu thanh lý đã bị hoãn đến ngày 29 tháng 6 năm 2026, nguyên nhân là do một khoản nợ chưa thanh toán trị giá 18,5871 triệu USD và 2,2343 triệu HKD, các chủ nợ là Sun City International Development qua công ty con New Chao (Zhongshan).

Đây là lần thứ hai yêu cầu hoãn phiên tòa của Yajule, nếu đến lúc đó vẫn không thể đạt được thỏa thuận với các chủ nợ hoặc hoàn tất tái cấu trúc nợ, hoặc không cung cấp kế hoạch trả nợ đầy đủ, khả năng công ty bất động sản của Quảng Đông đã hoạt động hơn 30 năm này sẽ rút khỏi sân chơi.

Phía sau yêu cầu thanh lý này là tình hình tài chính của Yajule đang gặp áp lực lớn.

Tính đến thời điểm hiện tại, Tập đoàn Yajule Holdings Limited có 9 trái phiếu offshore nội địa còn tồn tại, trong đó 5 trái đã vi phạm. Đồng thời, tính đến giữa năm 2025, tổng nợ của Yajule là 149,5 tỷ nhân dân tệ, trong khi tiền mặt và tiền gửi ngân hàng chỉ còn 5,5 tỷ nhân dân tệ.

Do đó, các hoạt động thoái vốn gần đây của Yajule ngày càng dồn dập, ngay trước khi các tài sản thương mại dưới tầng của Fuchun Shanju bị đem ra đấu giá, công ty đã hoàn tất một thương vụ thoái vốn lớn.

Vào ngày 11 tháng 3, theo dữ liệu của Sở Đăng ký Đất đai Hồng Kông, Kerry Construction hoặc các bên liên quan đã mua lại mảnh đất biệt thự Longpu, Kowloon Tsing, từ người tiếp quản với giá khoảng 430 triệu HKD.

Thông tin cho biết, diện tích mảnh đất khoảng 21.600 feet vuông, gồm 44 căn hộ cũ, Yajule bắt đầu mua vào từ năm 2017, từng chiếm hơn 80% quyền sở hữu, và năm 2023 đã tiến hành đấu giá cưỡng chế để hợp nhất quyền sở hữu, với giá đấu thành công khoảng 966 triệu HKD.

Tuy nhiên, chỉ sau hơn hai năm, giá trị của mảnh đất đã giảm hơn 500 triệu HKD, lỗ gần một nửa.

Ngoài các mảnh đất tại Hong Kong, các tài sản khác gần đây cũng được bán như Công ty Môi trường Yulin, các lô đất trong khu Yajule Garden ở Yangzhou đã hai lần giảm giá trong các cuộc đấu giá.

Dù là đất ở, tiện ích cao cấp hay các hoạt động phi bất động sản, miễn có khả năng chuyển đổi thành tiền mặt, đều trở thành các công cụ để Yajule giải quyết nợ.

Tính đến đầu năm 2026, các thành viên trong gia đình Trần đã dần rút khỏi ban quản trị công ty, chỉ còn sáng lập Trần Trác Lâm giữ vị trí thành viên hội đồng quản trị, quyền quyết định đã hoàn toàn chuyển giao cho các quản lý chuyên nghiệp.