Tỷ lệ thu hồi trung bình 71%, giảm liên tục trong bốn năm, phí quản lý ngày càng khó thu hồi Các chuyên gia trong ngành: Ngành công nghiệp đã bước vào giai đoạn phía sau

Dịch vụ quản lý bất động sản, từng được xem là “máy in tiền” của ngành bất động sản, cũng đang đối mặt với khó khăn về tài chính.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Quản lý Bất động sản Crrer cho thấy, đến năm 2025, tỷ lệ thu phí dịch vụ bất động sản trung bình của các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản (top 500) trên toàn quốc đã giảm xuống còn 71%, giảm liên tiếp trong 4 năm. Tỷ lệ thu phí của các doanh nghiệp niêm yết là 78%, trong khi các doanh nghiệp nhỏ và vừa thường thấp hơn 65%, có trường hợp còn giảm xuống dưới 50%.

Dữ liệu từ Trung tâm Thị trường Thông minh cũng cho thấy, đến năm 2025, tỷ lệ thu phí dịch vụ nhà ở của các doanh nghiệp top 100 đã giảm xuống còn 82,3%, mức độ hài lòng về dịch vụ nhà ở ngành này chỉ đạt 73,2 điểm, mức thấp nhất trong những năm gần đây.

“Điều này không đơn thuần là biến động theo chu kỳ, mà còn báo hiệu ngành đã chính thức thoát khỏi thời kỳ tăng trưởng dựa vào đất đai một cách thô sơ, bước vào một cuộc chiến quyết định về sinh tồn và tái cấu trúc giá trị.” Trung tâm Thị trường Thông minh nhận định trong báo cáo.

Ngày càng khó thu phí dịch vụ

Vào ngày 24 tháng 2, Công ty Quản lý Bất động sản First Pacific Rongke (Bắc Kinh) Chi nhánh Hợp Phì đã gửi Thư liên lạc công tác ra ngoài tới khu dân cư Bắc Trần Thiên Đô ở Hợp Phì, rõ ràng chỉ ra rằng “tỷ lệ thu phí dịch vụ bất động sản của chủ nhà liên tục thấp, tình trạng nợ phí của cư dân đã vào cư trú khá nổi bật”, “dự án hoạt động lâu dài thua lỗ, khách quan không còn khả năng duy trì dịch vụ bất động sản nữa”, công ty sẽ chính thức rút khỏi dịch vụ bất động sản của khu dân cư từ ngày 24 tháng 5 năm 2026.

Cũng trong đầu năm nay, Công ty Dịch vụ Rongchuang tại Thái Nguyên đã chính thức gửi đơn xin rút khỏi dự án quản lý bất động sản tại thành phố Tứ Trấn, dự kiến rút khỏi dịch vụ bất động sản của khu dân cư Tongjian Rongchuang tại Tân Trấn trước ngày 30 tháng 4 năm 2026, lý do cũng là dự án “lâu dài thua lỗ, vượt quá khả năng duy trì của công ty”.

Theo dữ liệu theo dõi của Crrer, có 173 dự án rút khỏi dịch vụ bất động sản vào năm 2025, trong đó 64,7% là các trường hợp “tự nguyện rút lui” hoặc “hết hạn không gia hạn”. Nguyên nhân chính của “tự nguyện rút lui” là do tỷ lệ thu phí dịch vụ bất động sản của khu dân cư thấp, gây áp lực dòng tiền.

Một người phụ trách của một doanh nghiệp bất động sản hàng đầu cho biết với Báo Kinh tế Thường nhật (sau đây gọi là Báo) rằng: “Hiện tại, công ty thực sự gặp khó khăn lớn trong việc thu phí dịch vụ bất động sản, đặc điểm dự án quyết định tình hình thu phí.” Ví dụ, các khu dân cư cũ, nhà tái định cư hoặc các khu dân cư có tính đầu tư cao, tỷ lệ thu phí rất thấp, nhưng các khu nhà thương mại đặc biệt là các khu mở bán trong năm đầu tiên, tỷ lệ thu phí cao hơn nhiều.

Theo người này tiết lộ, tập đoàn có tiêu chuẩn bắt buộc về tỷ lệ thu phí của từng khu vực, nhưng “một số dự án thực sự khó đạt tiêu chuẩn, có thể sẽ theo hình thức nhóm, dựa trên trung bình khu vực để đạt tiêu chuẩn”. Cô ấy thừa nhận rằng, công ty nâng cao sự hài lòng của cư dân qua các hoạt động cộng đồng, hoạt động cư dân để kích thích ý chí trả phí của chủ nhà; đồng thời phát triển các dịch vụ gia tăng mới như dịch vụ gia đình, trang trí, kiểm tra nhà, hỗ trợ khám bệnh và kinh tế độc thân, “để hỗ trợ doanh thu dự án dưới dạng dịch vụ phụ trợ”.

Dữ liệu của Crrer cho thấy, đến năm 2025, tỷ lệ thu phí dịch vụ bất động sản trung bình của các doanh nghiệp top 500 đã giảm xuống còn 71%, giảm liên tiếp trong 4 năm; tỷ lệ thu phí của các doanh nghiệp niêm yết là 78%, trong khi các doanh nghiệp nhỏ và vừa thường thấp hơn 65%, có trường hợp còn giảm xuống dưới 50%.

Dữ liệu khảo sát của Trung tâm Thị trường Thông minh cho thấy, đến năm 2025, tỷ lệ thu phí dịch vụ nhà ở của các doanh nghiệp top 100 chỉ còn 82,3%, giảm 2,4 điểm phần trăm so với năm trước. Lịch sử cho thấy, mức cao điểm khoảng 93% vào năm 2020, đã giảm khoảng 10 điểm phần trăm. Điều này có nghĩa là, ngay cả các doanh nghiệp tiêu chuẩn ngành cũng không tránh khỏi áp lực dòng tiền do ý chí trả phí của chủ nhà liên tục giảm.

“Khó khăn trong thu phí bắt nguồn từ sự ép buộc của chính sách, thị trường và hành vi của chủ nhà,” Báo cáo của Crrer chỉ rõ. Gần đây, nhiều địa phương đã ban hành chính sách giá hướng dẫn của chính phủ về phí dịch vụ bất động sản, kiểm soát chặt chẽ tiêu chuẩn phí dịch vụ ban đầu của nhà ở phổ thông, một số chủ nhà có tâm lý chờ đợi “không giảm không trả” hoặc “dịch vụ chưa rõ ràng đã không trả phí”, làm giảm ý chí trả phí của chủ nhà; đồng thời, chính sách giảm giá phí dịch vụ bất động sản cho nhà bỏ trống càng làm tăng áp lực thu phí.

Trong khi đó, dự kiến thu nhập của cư dân không ổn định, độ nhạy cảm với các khoản chi cố định như phí dịch vụ bất động sản tăng lên, một số chủ nhà trì hoãn hoặc từ chối trả phí dịch vụ bất động sản. “Trong tương lai, xu hướng giảm tỷ lệ thu phí của ngành vẫn sẽ tiếp tục, dòng tiền và sự ổn định hoạt động của ngành sẽ tiếp tục chịu áp lực.”

Chuyển sang giai đoạn thứ hai toàn diện

Không chỉ tỷ lệ thu phí giảm, mà cả mức độ hài lòng của chủ nhà cũng giảm.

Dữ liệu của Trung tâm Thị trường Thông minh cho thấy, đến năm 2025, mức độ hài lòng về dịch vụ bất động sản nhà ở chỉ đạt 73,2 điểm, giảm 1,4 điểm so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ phản ánh về an ninh, vệ sinh, cây xanh, sửa chữa tăng rõ rệt, trong đó “phản hồi không kịp thời, tiêu chuẩn không đồng nhất, giải quyết không triệt để” trở thành điểm bị chủ nhà phàn nàn chính.

“Chất lượng dịch vụ là nền tảng chính để thu phí, mức độ hài lòng là phản ánh trực tiếp của chất lượng dịch vụ,” Trung tâm Thị trường Thông minh nhấn mạnh. Mỗi lần sửa chữa rò rỉ nước, mỗi lần hướng dẫn đỗ xe, mỗi lần dịch vụ vệ sinh đều tích lũy hoặc tiêu hao sự hài lòng của chủ nhà, từ đó ảnh hưởng đến ý chí trả phí của họ. Để nâng cao tỷ lệ thu phí, các doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ dựa vào việc thúc giục trả phí, mà cần giải quyết hệ thống các vấn đề tồn đọng, nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng cường minh bạch thông tin.

Lấy ví dụ, khu vực Đông Phục của Hà Nội, theo Báo Tuần báo Quảng Châu, tỷ lệ thu phí dịch vụ của khu dân cư này đã duy trì 100% trong 4 năm liên tiếp, nhờ vào việc đội ngũ quản lý sau khi vào đã chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, cải thiện vệ sinh môi trường, bảo trì thiết bị, dần dần đã nhận được sự công nhận của chủ nhà.

Công ty dịch vụ Country Garden cũng đã thông qua việc tích hợp nguồn lực xung quanh khu dân cư Yangqu, Thượng Hải, phát triển dịch vụ gia tăng, xây dựng mô hình quản trị chung, giúp khu dân cư cũ hơn 40 năm, phí dịch vụ chưa đến 1 nhân dân tệ, đạt được “lợi nhuận nhỏ bền vững” trong hoạt động.

Trong khi đó, Vanke Property đã triển khai mô hình “định giá linh hoạt” tại nhiều dự án như khu dân cư Vanke Jinyu Xuefu Hàn Lâm ở Trùng Khánh.

Lưu ý: Cuối năm 2024, Vanke Property đề xuất “định giá linh hoạt”, dựa trên 95 không gian dịch vụ và 1530 đối tượng công việc, đã xây dựng 158 dịch vụ bắt buộc, đảm bảo an toàn và trật tự cơ bản của cộng đồng; còn có 350 dịch vụ tự chọn, do chủ nhà lựa chọn theo nhu cầu và tần suất.

“Ngành quản lý bất động sản đã trải qua giai đoạn ‘dựa vào đất đai, tăng trưởng thô sơ’ của nửa đầu, toàn diện bước vào giai đoạn ‘độc lập vận hành, tinh tế chăm sóc’ của nửa sau,” Trung tâm Thị trường Thông minh nhận định. Sự giảm sút về hài lòng và thu phí là sự bùng phát tập trung của mâu thuẫn tích lũy lâu dài trong ngành, cũng là biểu hiện tất yếu của quá trình chuyển đổi, đồng thời là cơ hội quan trọng để ngành chuyển mình phát triển chất lượng cao hơn. “Người chiến thắng trên sân chơi mới này không nhất thiết là doanh nghiệp lớn nhất về quy mô, mà là những doanh nghiệp giỏi xử lý các vấn đề tồn đọng, dám đón nhận minh bạch dịch vụ, có khả năng giải quyết mâu thuẫn vĩ mô ở cấp độ vi mô.”