“Chuyển đổi từ thương mại sang công” gặp rào cản thực tế, giá đánh giá giảm, có yêu cầu người đăng ký phải nộp 30万元 chênh lệch.

“Chuyển đổi thương mại sang công” đang trở thành công cụ hữu hiệu giúp người mua nhà giảm thiểu chi phí. Trong hai năm gần đây, ngày càng nhiều thành phố thực hiện chính sách “chuyển đổi thương mại sang công”. Tuy nhiên, thao tác này thực tế không đơn giản, không chỉ đòi hỏi nhiều điều kiện tiên quyết mà còn phải đánh giá giá trị hiện tại của căn nhà.

Điều đáng chú ý là, trong hai năm gần đây, cùng với sự điều chỉnh của thị trường, giá nhà biến động khá lớn, nhiều người nộp đơn khi thực hiện “chuyển đổi thương mại sang công” phải bổ sung chênh lệch giá, có người cần bổ sung tới 30 triệu nhân dân tệ, điều này khiến việc thực hiện “chuyển đổi thương mại sang công” càng trở nên khó khăn hơn. Theo ghi nhận của phóng viên tờ Huaxia Times, việc đánh giá thể hiện tính thận trọng của khoản vay quỹ tiết kiệm nhà ở. Các chuyên gia trong ngành cho rằng, về sau có thể ổn định thị trường và sáng tạo các công cụ kết hợp để tháo gỡ khó khăn của “chuyển đổi thương mại sang công”.

Việc bổ sung số tiền lớn gây khó khăn cho người mua nhà

“Nếu muốn chuyển sang vay quỹ tiết kiệm nhà ở thì phải tự bổ sung 30 triệu nhân dân tệ.” Ngày 25 tháng 2, chủ nhà Chen Lin (tên giả) nói với phóng viên Huaxia Times. Chen Lin thẳng thắn: “Tôi không hiểu những thứ này, nghe nói phải tự bổ sung nhiều tiền như vậy tôi đã hoảng loạn.” Chuyển đổi thương mại sang công là gì? Nói đơn giản, là chuyển toàn bộ hoặc một phần số dư khoản vay mua nhà cá nhân thương mại chưa thanh toán hết sang vay quỹ tiết kiệm nhà ở, nhằm giảm chi phí lãi suất, giảm gánh nặng trả nợ.

Chen Lin cho biết, căn nhà của cô mua ở Huệ Châu, lúc đó không thể sử dụng vay quỹ tiết kiệm nhà ở, chỉ có thể vay thương mại, lãi suất khoản vay khoảng 3,7%. Thời điểm đó, tổng giá trị căn nhà là 1,2 triệu nhân dân tệ, tiền đặt cọc 300 nghìn nhân dân tệ, còn tổng số tiền gốc cộng lãi vay là 1,44 triệu nhân dân tệ. Hiện tại, lãi suất vay quỹ tiết kiệm nhà ở lần đầu cho căn nhà chính ở Huệ Châu trên 5 năm là 2,6%, nếu chuyển dư nợ sang vay quỹ tiết kiệm, có thể tiết kiệm được một khoản lớn tiền lãi.

“Nếu không tính lãi thì hiện tại còn khoản vay gốc 800 nghìn nhân dân tệ chưa trả.” Chen Lin nói với phóng viên Huaxia Times. Tháng 5 năm 2024, Huệ Châu đã ban hành quy định chi tiết về thao tác “chuyển đổi thương mại sang công”. Về hạn mức vay, Huệ Châu quy định “khoản vay chuyển đổi thương mại sang công không vượt quá số dư gốc khoản vay thương mại ban đầu”. Nếu chuyển sang vay quỹ tiết kiệm nhà ở thuần túy, hạn mức là “số dư gốc khoản vay thương mại ban đầu – số tiền trong tài khoản quỹ tiết kiệm của vợ chồng”; nếu chuyển sang hình thức vay kết hợp, hạn mức là “số dư gốc khoản vay thương mại ban đầu – số tiền còn lại của khoản vay thương mại”.

Chen Lin nói: “Tôi xem trong tài liệu yêu cầu người nộp đơn cung cấp hợp đồng mua nhà, hợp đồng thế chấp và các giấy tờ khác, nên tôi trực tiếp hỏi ngân hàng được chỉ định. Ngân hàng nói, vì giá nhà giảm, hạn mức vay quỹ tiết kiệm hiện tại thấp hơn số dư khoản vay thương mại chúng tôi chưa trả, nên chúng tôi phải tự bổ sung 30 triệu nhân dân tệ.”

Chen Lin thẳng thắn, nếu phải bổ sung nhiều như vậy thì thực sự không cần thiết phải chuyển sang vay quỹ tiết kiệm nhà ở nữa.

Giá trị đánh giá xác định như thế nào?

“Ngân hàng nói, do giá nhà biến động lớn, nên giá trị đánh giá không thể tăng, chỉ còn cách bổ sung.” Chen Lin nói với phóng viên Huaxia Times. Qua các ứng dụng giao dịch bất động sản, phóng viên biết rằng, cùng loại căn nhà của Chen Lin hiện đang rao bán thứ cấp với giá khoảng 800 nghìn nhân dân tệ.

Không chỉ Chen Lin gặp khó khăn trong việc “chuyển đổi thương mại sang công”. Một người khác nói: “Tôi dự định làm thủ tục ‘chuyển đổi thương mại sang công’ vào năm 2025. Giá gốc căn nhà là 1,9 triệu nhân dân tệ, khi đó giá đánh giá khoảng 1,4 triệu. Ngân hàng nói, cần chờ khoản vay thương mại chưa trả còn lại đạt 80% tổng giá trị căn nhà thì mới có thể làm thủ tục, tức là phải đợi đến khoảng 1,1 triệu nhân dân tệ. Nhưng lúc đó, khoản vay thương mại của chúng tôi còn nợ 1,5 triệu, nên chưa thể làm được.” Ngày 26 tháng 2, một người mua nhà khác nói với phóng viên Huaxia Times.

“Chưa từng làm thủ tục này, không biết còn phải đánh giá, khi thấy giá trị đánh giá ra thì hơi không chấp nhận được.” Ba người mua nhà, trong đó có Chen Lin, đều nói với phóng viên Huaxia Times. Phóng viên biết rằng, nhiều người nộp đơn còn thuê các tổ chức đánh giá bên thứ ba để định giá căn nhà, nhằm nâng cao hạn mức vay quỹ tiết kiệm nhà ở.

“Nếu chuyển sang vay quỹ tiết kiệm nhà ở, hạn mức thường là 70% đến 80% giá trị đánh giá, chúng tôi đã thực hiện nhiều giao dịch tương tự.” Ngày 26 tháng 2, một nhân viên của công ty đánh giá nói với phóng viên Huaxia Times. Người này cho biết, đánh giá nhà ở không cần đến tận nơi, khách hàng chỉ cần cung cấp trực tuyến các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, báo cáo thường mất khoảng 3 ngày làm việc để có kết quả. “Chúng tôi có đủ năng lực, các báo cáo đều được ngân hàng và trung tâm quản lý quỹ tiết kiệm nhà công nhận. Giá trị đánh giá dựa trên giá giao dịch của các căn nhà lân cận trong 3 tháng gần nhất, chúng tôi có hệ thống, có thể xem dữ liệu.” Người này nói.

Tuy nhiên, về mức độ nâng cao hạn mức có thể đạt được bao nhiêu, bất kỳ tổ chức đánh giá nào cũng không thể đảm bảo chắc chắn. “Thường sẽ cao hơn ngân hàng, nhưng chắc chắn không cao quá nhiều, còn phải dựa vào thị trường.” Nhân viên của công ty đánh giá nói với phóng viên Huaxia Times.

Nhiều địa phương đẩy mạnh chính sách mới về quỹ tiết kiệm nhà ở

Ngày 27 tháng 2, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Yan Yuejin, nói với phóng viên Huaxia Times: “Chính sách ‘chuyển đổi thương mại sang công’ này, trong thực tế thực thi, đã biến thành một ‘cánh cửa ngưỡng cao’ do biến động của chu kỳ thị trường, vấn đề này thực sự cần được chú ý.” Nguyên tắc của vay quỹ tiết kiệm nhà ở là “lấy giá thấp nhất”, dựa trên giá đánh giá hiện tại làm tiêu chuẩn cấp tín dụng, thể hiện tính thận trọng trong kiểm soát rủi ro, do đó, việc vay quỹ tiết kiệm nhà ở khá cẩn trọng là điều dễ hiểu.

“Chính sách ‘chuyển đổi thương mại sang công’ rất tốt, nhưng thực tế đã xuất hiện tình trạng gặp trở ngại ở ‘km cuối cùng’ do chênh lệch giá gây ra.” Yan Yuejin nói. “Chúng ta cần tiếp tục quản lý kỳ vọng về giá nhà, khi giá đánh giá ổn định và tăng trở lại, chênh lệch giữa giá đánh giá và giá mua sẽ dần thu hẹp, khoảng cách về vốn cần thiết cũng sẽ giảm đi.”

Ngoài ra, Yan Yuejin còn đề xuất đổi mới các mô hình kết hợp. Ví dụ, cho phép trong quá trình “chuyển đổi thương mại sang công”, phần vượt quá hạn mức vay quỹ tiết kiệm nhà có thể giữ lại dưới dạng vay thương mại hoặc chuyển sang các khoản vay lãi suất thấp khác, mà không cần người nộp đơn phải bổ sung chênh lệch giá một lần. Cũng có thể điều chỉnh linh hoạt các tham số của khoản vay quỹ tiết kiệm nhà, trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, có thể tạm thời nâng cao tỷ lệ tối đa của hạn mức vay quỹ, ví dụ nâng lên 85%, hoặc giới thiệu các tổ chức bảo đảm chuyên nghiệp, để cung cấp bảo đảm tạm thời cho phần chênh lệch thấp hơn giá mua, giảm thiểu rủi ro cho trung tâm quỹ tiết kiệm nhà.

Phóng viên Huaxia Times nhận thấy, gần đây, nhiều thành phố đã tăng cường thúc đẩy chính sách “chuyển đổi thương mại sang công”. Ngày 24 tháng 2, Trung tâm Quản lý Quỹ tiết kiệm nhà ở thành phố Quý Dương phát thông báo, chính thức thực hiện các biện pháp ứng phó rủi ro thanh khoản cấp 3 từ tháng 3 năm nay, ưu tiên hỗ trợ các gia đình chưa từng sử dụng khoản vay quỹ tiết kiệm nhà để làm thủ tục “chuyển đổi thương mại sang công”, quy mô hoạt động trong năm này đặt ra 5 tỷ nhân dân tệ. Trước đó, hoạt động “chuyển đổi thương mại sang công” của Quý Dương đã bị tạm dừng lâu dài do thiếu hụt thanh khoản.

Lấy Quý Dương làm ví dụ, việc khởi động lại hoạt động “chuyển đổi thương mại sang công” lần này áp dụng hình thức đặt lịch hẹn trực tuyến, tiếp nhận từng đợt tại chỗ. Gia đình người nộp đơn phải chưa từng sử dụng khoản vay quỹ tiết kiệm nhà ở trên toàn quốc, khoản vay thương mại ban đầu phải là khoản vay thuần thương mại và đã trả đúng hạn ít nhất 1 năm, không có quá hạn trong 12 tháng trước khi nộp đơn, bất động sản thế chấp phải nằm tại Quý Dương hoặc Khu mới An, và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Hiện tại, có 14 ngân hàng tại Quý Dương hỗ trợ thực hiện thủ tục này.

Cùng ngày, Trung tâm Quản lý Quỹ tiết kiệm nhà ở thành phố Trịnh Châu đã ban hành thông báo, Ngân hàng Công Thương Trung Quốc chi nhánh Trịnh Châu đã ký kết “Thỏa thuận hợp tác về vay chuyển đổi thương mại sang công” với Trung tâm Quản lý Quỹ tiết kiệm nhà ở Trịnh Châu. Trước đó, Trịnh Châu đã có 63 ngân hàng ký hợp đồng về vay chuyển đổi thương mại sang công, cộng thêm ngân hàng công bố lần này, tổng số ngân hàng có thể thực hiện thủ tục vay chuyển đổi thương mại sang công đã lên tới 64, mở rộng quy mô các ngân hàng ký kết.