Chuyến tăng giá 264% của Opendoor: Khi sự phấn khích trên mạng xã hội gặp phải mô hình kinh doanh bị phá vỡ

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) đã mang lại mức lợi nhuận đáng kinh ngạc 264% trong năm 2025, thu hút sự chú ý và tiêu đề trên khắp các phương tiện truyền thông và nhà đầu tư bán lẻ. Câu chuyện về một cổ phiếu không thể ngăn cản dường như rất hấp dẫn về mặt bề nổi—một công ty fintech đang cách mạng hóa lĩnh vực bất động sản bằng công nghệ tiên tiến. Nhưng bên dưới đà tăng 264% này là một câu chuyện đáng lo ngại hơn: sự nhiệt huyết của nhà đầu tư bán lẻ đã thúc đẩy định giá cổ phiếu lệch khỏi hiệu suất kinh doanh cơ bản.

Cách Mạng xã hội đã Thúc đẩy Đà tăng 264%

Các số liệu kể một câu chuyện kịch tính. Bắt đầu từ mức thấp lịch sử 0,51 đô la vào tháng 6 năm 2025, cổ phiếu Opendoor đã tăng hơn 2.000% để đạt 10,87 đô la vào tháng 9—hầu như hoàn toàn do hoạt động của nhà đầu tư bán lẻ trên Reddit, X và các nền tảng xã hội khác thúc đẩy. Áp lực mua này đã đẩy cổ phiếu tăng thêm 264% trong cả năm, nhưng hoạt động kinh doanh nền tảng của công ty không cho thấy sự cải thiện tương ứng.

Mô hình này không xuất hiện trong một môi trường trống rỗng. Opendoor hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, và việc Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất sáu lần kể từ cuối năm 2024 đã tạo ra một câu chuyện hợp lý: lãi suất thấp hơn có thể kích thích nhu cầu nhà ở. Nhưng các câu chuyện, đặc biệt là những câu chuyện được nhân rộng bởi mạng xã hội, có thể nhanh chóng lệch khỏi thực tế. Các đợt tăng giá do nhà đầu tư bán lẻ thúc đẩy trước đó đã dẫn đến các đợt bán tháo lớn trong các cổ phiếu như GameStop và AMC. Lịch sử cho thấy số phận tương tự có thể đang chờ đợi Opendoor.

Vấn đề Cơ bản: Mô hình Kinh doanh Hỏng Trong Thị trường Đổ vỡ

Mô hình kinh doanh cốt lõi của Opendoor khá đơn giản: mua nhà trực tiếp từ người bán với mức chiết khấu nhỏ, sau đó bán lại để kiếm lời. Người bán thích điều này vì họ nhận được đề nghị tiền mặt trong vòng vài tuần thay vì phải chờ đợi nhiều tháng trong tình trạng không chắc chắn với đại lý truyền thống. Công ty lo liệu mọi thứ.

Mô hình này hoạt động tốt trong thời kỳ bùng nổ bất động sản nhưng trở nên nguy hiểm trong thời kỳ suy thoái. Ngành bất động sản hiện đang gặp khó khăn. Doanh số bán nhà hiện hữu của Mỹ trong tháng 12 năm 2025 chỉ đạt 4,35 triệu căn hàng năm—gần mức thấp nhất trong vòng năm năm. Thậm chí còn đáng lo ngại hơn, trong tháng 11 có tới 529.770 người bán nhiều hơn người mua, gần như cân bằng bất thường. Sự mất cân bằng cung cầu này khiến gần như không thể để Opendoor bán lại nhà một cách có lợi nhuận.

Các nỗ lực trước đây với mô hình này nên là bài học cảnh báo. Cả Zillow và Redfin đều phải đóng cửa hoạt động mua nhà trực tiếp sau khi chịu lỗ lớn. Lỗ của Zillow nghiêm trọng đến mức đe dọa toàn bộ khả năng tài chính của công ty. Giờ đây, Opendoor đang cố gắng áp dụng chiến lược tương tự trong một thị trường còn tồi tệ hơn.

Tăng trưởng doanh thu không thể che giấu vấn đề lợi nhuận

Trong ba quý đầu năm 2025, Opendoor đã bán 9.813 căn nhà, tạo ra doanh thu 3,6 tỷ đô la. Nghe có vẻ ấn tượng cho đến khi xem xét dữ liệu mua bán: công ty chỉ mua 6.535 căn nhà trong cùng kỳ. Ban lãnh đạo đã cố ý làm chậm hoạt động mua vào do yếu tố thị trường, nghĩa là doanh thu có khả năng sẽ giảm trong năm 2026.

Nhưng vấn đề thực sự nằm dưới dòng doanh thu. Opendoor báo lỗ ròng 204 triệu đô la (theo chuẩn mực GAAP) trong cùng chín tháng đó. Ngay cả khi loại trừ các khoản phí một lần và các khoản không phải tiền mặt như bồi thường cổ phiếu—lỗ không GAAP—công ty vẫn tiêu tốn 133 triệu đô la.

Với 962 triệu đô la tiền mặt tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2025, Opendoor có thể duy trì các khoản lỗ này trong ngắn hạn. Nhưng CEO mới Kaz Nejatian, được bổ nhiệm vào tháng 9 và mang về từ các vị trí tại Shopify, PayPal và LinkedIn, đang đối mặt với thử thách lớn. Chiến lược của ông là sử dụng AI để thúc đẩy nhanh quá trình chuyển đổi nhà và xây dựng đủ khối lượng để có sức mạnh định giá. Tuy nhiên, điều này bỏ qua một tiền lệ quan trọng—Zillow đã là một nhà chơi khối lượng lớn trong thị trường này nhưng vẫn không thể tạo ra lợi nhuận. Tại sao Opendoor lại thành công nơi một công ty có quy mô lớn hơn nhiều lại thất bại?

Cắt giảm lãi suất: Giúp đỡ, Nhưng Có Lẽ Chưa Đủ

Công cụ FedWatch của CME Group dự báo còn hai lần cắt giảm lãi suất nữa trong năm 2026. Lãi suất vay thế chấp thấp hơn về lý thuyết sẽ thu hút nhiều người mua nhà hơn. Tuy nhiên, luận điểm này có một điểm yếu chí tử: lãi suất khi Zillow và Redfin rút lui khỏi mô hình mua nhà trực tiếp đã gần như ở mức thấp lịch sử. Họ vẫn không thể làm cho mô hình này hoạt động. Lãi suất thấp hơn có thể giúp, nhưng khó có thể là giải pháp kỳ diệu cho Opendoor.

Trong khi đó, tâm lý thị trường bất động sản rộng lớn vẫn còn nhiều thách thức. Tồn kho nhà bán vẫn ở mức cao lịch sử, làm giảm giá nhà. Sự hứng thú của người mua chưa trở lại mặc dù lãi suất đã giảm. Nếu không có sự tăng thực sự trong nhu cầu của người mua—không chỉ là lãi suất thấp hơn mà còn là những người mua thực sự có động lực—Opendoor sẽ đối mặt với những trở ngại mà ngay cả việc ứng dụng AI mạnh mẽ cũng khó vượt qua.

Rủi ro đảo chiều: Ý nghĩa thực sự của đợt tăng 264%

Cổ phiếu Opendoor đã giảm 46% so với đỉnh năm 2025. Đó không phải là một đợt giảm nhỏ—đây là một dấu hiệu cảnh báo. Mức lợi nhuận 264% trong năm đã che giấu sự biến động dữ dội và sở hữu tập trung của các nhà đầu tư bán lẻ thiếu kinh nghiệm, những người đã phát hiện ra cổ phiếu qua mạng xã hội. Khi câu chuyện thay đổi hoặc sự nhiệt huyết của nhà đầu tư bán lẻ giảm đi, họ thường rút lui nhanh chóng, gây ra các đợt bán tháo dây chuyền.

Các tiền lệ của GameStop và AMC là bài học rõ ràng. Cả hai cổ phiếu đều trải qua các đợt tăng giá do mạng xã hội thúc đẩy, thu hút sự chú ý của truyền thông và dường như sẽ tiếp tục tăng trưởng. Nhưng sau đó, phần lớn lợi nhuận đã bị mất khi cơn sốt bán lẻ giảm nhiệt và các yếu tố cơ bản yếu kém lại trỗi dậy. Opendoor có vẻ đang đứng trước một quỹ đạo tương tự.

Có nên Tin vào Câu chuyện 264%?

Đà tăng 264% trông ấn tượng trong tiêu đề nhưng lại kể một câu chuyện gây hiểu lầm về triển vọng kinh doanh thực sự của Opendoor. Công ty đang đối mặt với các rào cản cấu trúc: tồn kho người bán dư thừa, so sánh lợi nhuận khó khăn với các đối thủ thất bại, lỗ hoạt động ngày càng tăng và chiến lược chưa được chứng minh dưới sự lãnh đạo mới.

Trong khi một sự phục hồi bền vững của nhu cầu nhà ở có thể giúp Opendoor trong tương lai, công ty cần chứng minh rằng họ có thể tạo ra lợi nhuận bền vững trước đã. Lãi suất đơn thuần không thể sửa chữa một mô hình kinh doanh mang tính cơ bản đang gặp khó khăn. Các nhà đầu tư cân nhắc mua cổ phiếu Opendoor nên nhớ rằng lợi nhuận một năm ấn tượng, đặc biệt là do đà cuồng nhiệt của mạng xã hội thúc đẩy, hiếm khi dự đoán được hiệu suất trong tương lai. Đà tăng 264% có thể là một tín hiệu cảnh báo thay vì là bước đệm để phát triển.