Có Thể Tái Tài Trợ HELOC Của Bạn Không? Hướng Dẫn Toàn Diện

Sở hữu nhà là một trong những cam kết tài chính lớn nhất mà hầu hết các gia đình phải đối mặt. Ngoài việc cung cấp nơi trú ẩn, ngôi nhà của bạn còn là cánh cửa để tiếp cận thanh khoản thông qua các công cụ như hạn mức tín dụng dựa trên giá trị nhà (HELOC). Trong những năm gần đây, HELOC ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các chủ nhà tìm kiếm khả năng tiếp cận vốn linh hoạt. Theo dữ liệu của CoreLogic, nửa đầu năm 2022 đã có hơn 807.000 khoản HELOC được phát hành với tổng giá trị 131 tỷ đô la—mức cao nhất kể từ năm 2007. Tuy nhiên, nhiều người vay phát hiện rằng lãi suất HELOC thường cao hơn đáng kể so với lãi suất vay thế chấp truyền thống, đặt ra câu hỏi về các chiến lược tái cấp vốn khi nghĩa vụ trả nợ đang đến gần.

Tin tốt là gì? Các lựa chọn tái cấp vốn vẫn tồn tại. Dù bạn đang gặp khó khăn với các khoản thanh toán tăng cao hay muốn có điều khoản tốt hơn, việc hiểu rõ các khả năng tái cấp vốn có thể giúp bạn lấy lại sự linh hoạt tài chính. Hãy cùng khám phá ý nghĩa của việc tái cấp vốn HELOC và các con đường khả thi dành cho bạn.

Hiểu cách hoạt động của Tái cấp vốn HELOC

Trước khi khám phá các lựa chọn tái cấp vốn, điều quan trọng là phải hiểu rõ HELOC thực chất là gì. HELOC hoạt động như một hạn mức tín dụng quay vòng được bảo đảm bằng phần tích lũy vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Hình dung nó như một thẻ tín dụng hạn mức cao—bạn truy cập vào quỹ theo nhu cầu, tối đa theo giới hạn vay đã được phê duyệt.

Trong giai đoạn ban đầu, gọi là giai đoạn rút tiền (thường kéo dài 10 năm), bạn chỉ trả lãi trên số tiền đã rút ra. Điều này tạo ra các nghĩa vụ thanh toán hàng tháng hấp dẫn với mức thấp. Tuy nhiên, khi giai đoạn rút tiền kết thúc, tình hình thay đổi đáng kể. Giai đoạn trả nợ bắt đầu, thường kéo dài 20 năm, trong đó bạn phải bắt đầu trả dần phần gốc vay đã mượn. Vì lãi suất HELOC thường biến đổi chứ không cố định, các khoản thanh toán trong giai đoạn trả nợ có thể tăng lên mức tương đương—hoặc thậm chí vượt quá—kỳ hạn vay chính của bạn.

Sốc thanh toán này chính là lúc việc tái cấp vốn trở nên phù hợp. Bằng cách tái cấp vốn HELOC, bạn về cơ bản thay thế hợp đồng vay hiện tại bằng một hợp đồng mới, có thể với điều khoản tốt hơn hoặc cấu trúc khác biệt hoàn toàn.

Ai đủ điều kiện để Tái cấp vốn HELOC?

Không phải chủ nhà nào cũng có thể tiếp cận các lựa chọn tái cấp vốn. Các tổ chức cho vay có các yêu cầu cụ thể mà người vay phải đáp ứng. Hiểu rõ các tiêu chí này có thể giúp bạn đánh giá khả năng đủ điều kiện trước khi nộp đơn.

Vị trí vốn chủ sở hữu trong nhà: Hầu hết các tổ chức cho vay giới hạn cho vay ở mức 80% giá trị ước tính của ngôi nhà. Nếu khoản vay thế chấp hiện tại của bạn đã vượt quá ngưỡng này, các tổ chức có thể từ chối đơn xin tái cấp vốn của bạn do thiếu hụt phần vốn chủ sở hữu.

Điểm tín dụng: Lịch sử tín dụng của bạn rất quan trọng. Điểm FICO từ 670 trở lên thường đủ điều kiện để tái cấp vốn với lãi suất cạnh tranh. Những người có điểm thấp hơn vẫn có thể tái cấp vốn, nhưng dự kiến sẽ phải trả lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): Các tổ chức cho vay xem xét kỹ lưỡng tổng số nợ của bạn so với thu nhập. Hầu hết thích tỷ lệ DTI dưới 43%. Chỉ số này giúp các tổ chức xác định xem bạn có thể quản lý các nghĩa vụ thanh toán mới một cách thoải mái hay không.

Đáp ứng các tiêu chuẩn này sẽ nâng cao khả năng được chấp thuận của bạn. Tuy nhiên, yêu cầu đủ điều kiện có thể khác nhau tùy theo từng tổ chức cho vay, vì vậy nên so sánh nhiều tổ chức tài chính khác nhau.

Ba chiến lược chính để Tái cấp vốn HELOC

Giả sử bạn đáp ứng các tiêu chí đủ điều kiện, có nhiều cách tiếp cận khác nhau để tái cấp vốn HELOC. Mỗi phương án mang lại những tác động khác nhau đối với tài chính và thời gian của bạn.

Chiến lược 1: Mở một HELOC mới

Con đường đơn giản nhất tương tự như việc tái cấp vốn vay thế chấp—bạn nộp đơn xin một HELOC mới để thay thế HELOC cũ. Bạn có thể thực hiện điều này với tổ chức cho vay hiện tại hoặc tìm kiếm các lựa chọn từ các đối thủ cạnh tranh. Số tiền từ hạn mức mới sẽ dùng để thanh toán khoản vay cũ.

Cách tiếp cận này thực sự đặt lại thời gian của bạn. Bạn lấy lại quyền truy cập vào toàn bộ giai đoạn rút tiền, tạm thời trở lại các khoản thanh toán chỉ gồm lãi. Đối với những người vay đang chật vật với các khoản thanh toán hàng tháng, điều này mang lại khoảng trống tài chính ngay lập tức. Tuy nhiên, điểm hạn chế là nếu không có kỷ luật trong việc trả gốc, bạn có nguy cơ kéo dài tổng nợ và tích lũy nhiều hơn đáng kể lãi suất theo thời gian. Chiến lược này phù hợp nhất khi kết hợp với kỷ luật trả nợ có ý thức.

Chiến lược 2: Chuyển đổi sang khoản vay vốn chủ nhà

Một con đường khác là thay thế HELOC bằng khoản vay vốn chủ nhà truyền thống. Mặc dù cả hai đều dựa trên phần vốn trong nhà của bạn, cấu trúc của chúng khác biệt căn bản. Thay vì truy cập vào quỹ theo từng đợt theo thời gian, khoản vay vốn chủ nhà cung cấp toàn bộ số tiền một lần tại thời điểm ký kết hợp đồng. Lãi suất sẽ bắt đầu tính ngay trên toàn bộ số tiền vay.

Lợi ích? Các khoản vay vốn chủ nhà thường có lãi suất cố định và các khoản thanh toán cố định hàng tháng. Điều này mang lại sự dự đoán rõ ràng, phù hợp với những người ưu tiên loại bỏ nợ hơn là giảm lãi suất. Mặc dù các khoản thanh toán hàng tháng có thể không giảm nhiều so với các khoản HELOC, cấu trúc lãi suất cố định có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay bằng cách tránh khỏi biến động lãi suất.

Chiến lược 3: Gộp chung vào khoản vay thế chấp chính của bạn

Một số chủ nhà tối ưu hóa tài chính bằng cách kết hợp HELOC và khoản vay thế chấp thành một khoản vay duy nhất thông qua việc tái cấp vốn đồng thời. Việc này giúp đơn giản hóa quản lý các khoản thanh toán và có thể giảm tổng chi phí.

Tuy nhiên, chiến lược này tiềm ẩn những rắc rối. Kristina Morales, một nhân viên cho vay thế chấp tại Loanfully.com, lưu ý: “Thách thức là—tôi có bỏ lỡ lãi suất hiện tại của mình không?” Nếu bạn đã khóa lãi suất vay thế chấp ở mức tốt trong môi trường lãi suất thấp của những năm gần đây, việc tái cấp vốn buộc bạn phải chấp nhận lãi suất cao hơn ngày nay. Sự đánh đổi này có thể gây thiệt hại về mặt tài chính.

Tuy nhiên, việc gộp chung có thể hợp lý trong một số trường hợp nhất định. Nếu số dư HELOC của bạn lớn, việc hợp nhất các khoản vay có thể dẫn đến việc chấp nhận lãi suất vay thế chấp cao hơn một chút trong khi vẫn nhận được lợi ích giảm lãi suất đáng kể trên phần HELOC. Vì lãi suất HELOC có thể lên tới 10% đối với một số người vay trong khi lãi suất cố định 30 năm vẫn dưới 7% (tính đến 2023), tỷ lệ gộp có thể vẫn mang lại khoản tiết kiệm so với việc duy trì các khoản riêng biệt.

Các giải pháp thay thế khi không thể tái cấp vốn

Các cơ hội tái cấp vốn không phải lúc nào cũng khả thi. Vốn chủ sở hữu hạn chế hoặc điểm tín dụng thấp có thể khiến các tổ chức cho vay từ chối. Trong các trường hợp này, các phương án thay thế đáng xem xét gồm:

Điều chỉnh khoản vay: Trong khi các tổ chức cho vay không bắt buộc phải điều chỉnh các điều khoản vay hiện tại, nhiều ngân hàng thích điều chỉnh lãi suất hoặc kéo dài thời gian trả nợ hơn là tiến hành foreclosure (bị tịch thu). Các ngân hàng nhận thức rằng việc điều chỉnh khoản vay giúp duy trì mối quan hệ với người vay và giảm thiểu các chi phí tịch thu đắt đỏ. Thông thường, điều chỉnh khoản vay yêu cầu bạn đã duy trì tài khoản trong một thời gian tối thiểu và thực hiện thanh toán đều đặn.

Vay cá nhân thay thế**: Các tổ chức tín dụng, ngân hàng và các nhà cho vay trực tuyến cung cấp các khoản vay cá nhân có thể đáp ứng nhu cầu thanh toán HELOC. Các khoản vay cá nhân cung cấp khoản vay một lần với lãi suất cố định và thời hạn cố định, tương tự như khoản vay vốn chủ nhà. Nhược điểm? Lãi suất hàng năm (APR) của vay cá nhân thường cao hơn HELOC, và các khoản vay HELOC lớn có thể vượt quá khả năng tài chính của các nhà cho vay cá nhân.

Chuyển nhà: Mặc dù không hấp dẫn, việc bán nhà của bạn là lựa chọn cuối cùng nếu các khoản thanh toán trở nên thực sự không thể kiểm soát. Hãy nhớ rằng HELOC của bạn vẫn giữ quyền thế chấp đối với tài sản của bạn, nghĩa là các tổ chức cho vay vẫn có quyền pháp lý để tiến hành foreclosure nếu bạn ngừng thanh toán. Việc chuyển đi có thể là lựa chọn ít tệ nhất khi các phương án khác không khả thi.

Quyết định Tái cấp vốn của bạn

HELOC mang lại cho chủ nhà khả năng tiếp cận nguồn vốn tích lũy có ý nghĩa, nhưng lượng thanh khoản đó cũng đòi hỏi phải trả lại sau này. Nếu các khoản thanh toán hiện tại quá tải, việc tái cấp vốn có thể giúp giảm bớt gánh nặng. Hãy đánh giá các lựa chọn của bạn dựa trên tác động lâu dài—không chỉ xem xét các khoản thanh toán hàng tháng mà còn tổng chi phí lãi suất trong suốt thời gian vay. Khi còn phân vân, hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia tài chính có đủ kiến thức về toàn bộ tình hình của bạn để cung cấp hướng dẫn cá nhân phù hợp với hoàn cảnh của bạn.