Chi phí thực sự của việc sở hữu nhà: Tại sao nhiều người lại rơi vào bẫy "nghèo nhà"

Lãi suất vay mua nhà tăng vọt và giá nhà tăng cao đã tạo ra một tình huống nguy hiểm cho người mua lần đầu: việc được chấp thuận vay thế chấp không có nghĩa là bạn có thể thực sự chi trả nổi. Nhiều chủ nhà phát hiện quá muộn rằng khoản thanh toán hàng tháng cho nhà ở gần như không còn gì để dành cho tiết kiệm, các trường hợp khẩn cấp hoặc chi phí hàng ngày. Đây chính là bản chất của việc “nghèo nhà” — và nó phổ biến hơn bạn nghĩ.

Quy tắc 28% Không Phải Là Mạng Lưới An Toàn Của Bạn

Bạn có thể đã nghe rằng chi phí nhà ở không nên vượt quá 28% tổng thu nhập gross của bạn. Nhưng các chuyên gia tài chính cảnh báo rằng tiêu chuẩn này dễ gây hiểu lầm.

Robert Johnson, CFA và giảng viên tài chính tại Đại học Creighton, chỉ ra điểm yếu quan trọng: “Có một sự khác biệt lớn giữa khả năng chi bao nhiêu tiền cho một căn nhà và nên chi bao nhiêu.” Quy tắc 28% tiện lợi bỏ qua các khoản nợ hiện có, thuế của bang và địa phương, cũng như các chi phí sinh hoạt khác. Sau khi áp dụng công thức này, phần thu nhập còn lại của bạn vẫn phải đủ để trang trải bảo trì xe, dự phòng khẩn cấp, đóng góp hưu trí và chi phí y tế.

Câu hỏi thực sự không phải là liệu ngân hàng có chấp thuận vay của bạn — mà là liệu việc sở hữu nhà có phá hủy toàn bộ bức tranh tài chính của bạn hay không.

Trước Khi Ký Hợp Đồng Vay Mua Nhà: Tính Toán Các Chi Phí Ẩn

Hầu hết người mua chỉ tập trung vào khoản đặt cọc và khoản vay hàng tháng. Họ quên mất các khoản thuế nhà, bảo hiểm chủ nhà, phí HOA, tiền điện, bảo trì định kỳ và các khoản sửa chữa bất ngờ.

Joshua Massieh, môi giới vay thế chấp và CEO của Pacwest Funding, đề xuất bài tập này: “Hãy ghi tất cả các ước tính chi phí nhà ở ra giấy, sau đó liệt kê tất cả các khoản nợ khác — chi phí xe hơi, hóa đơn thẻ tín dụng, vay sinh viên, thực phẩm, bảo hiểm, mọi thứ. So sánh tổng số đó với thu nhập ròng hàng tháng của bạn. Nếu các con số không phù hợp, bạn đang vay quá nhiều.”

Đây là phòng thủ đầu tiên của bạn để tránh trở thành “nghèo nhà”.

Ba Con Đường Thông Minh Hơn Là Kéo Dài Ngân Sách Của Bạn

Bắt đầu nhỏ. Một căn nhà hoặc căn hộ khởi đầu sẽ không phải là ngôi nhà mơ ước của bạn, nhưng nó xây dựng vốn chủ sở hữu trong khi giữ khoản vay của bạn trong tầm kiểm soát. Bạn có thể tiết kiệm hàng trăm đô la mỗi tháng so với việc nhảy vào một bất động sản cao cấp, để lại không gian cho tiết kiệm và đầu tư thực sự.

Tối đa hóa khoản đặt cọc của bạn. Vâng, một số ngân hàng cung cấp khoản vay với khoản đặt cọc 3%, nhưng Autumn Lax, CFP và cố vấn trưởng tại Drucker Wealth, nhấn mạnh chi phí lâu dài: “Khoản đặt cọc 20% loại bỏ bảo hiểm vay thế chấp tư nhân và giảm gánh nặng lãi suất của bạn. Với khoản đặt cọc nhỏ hơn, bạn sẽ phải trả nhiều hơn đáng kể trong suốt thời gian vay.”

Củng cố hồ sơ tín dụng của bạn. Các ngân hàng xem xét cả điểm tín dụng của bạn và tỷ lệ nợ trên thu nhập (nợ hàng tháng chia cho thu nhập hàng tháng). Điểm tín dụng cao hơn sẽ trực tiếp giảm lãi suất của bạn, giảm các khoản thanh toán hàng tháng. Hãy làm điều này trước khi nộp đơn: thanh toán đúng hạn các hóa đơn, giảm số dư thẻ tín dụng và kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn để phát hiện lỗi.

Lựa Chọn Mà Không Ai Muốn Nghe: Có Thể Chưa Nên Mua Nhà

Đây là sự thật khó chịu: sở hữu nhà không phải là bắt buộc để thành công về tài chính. Nếu bạn chưa sẵn sàng cho cam kết này, thuê nhà trong khi đầu tư vào cổ phiếu hoặc các tài sản tăng trưởng khác thực sự có thể xây dựng nhiều của cải hơn so với một khoản vay thế chấp tiêu thụ hơn 40%+ thu nhập của bạn.

Johnson nhận xét: “Vấn đề là khi quá nhiều phần của thu nhập hàng tháng dành cho khoản thanh toán vay thế chấp, làm giảm khả năng đầu tư sinh lợi hơn như xây dựng sự giàu có trong thị trường chứng khoán.”

Mục tiêu là độc lập tài chính, không chỉ là một giấy chứng nhận quyền sở hữu có tên bạn. Tránh cái bẫy nghèo nhà bằng cách thành thật về ngân sách của bạn ngày hôm nay, chứ không phải mức tối đa bạn được chấp thuận vay.