Tại sao REIT là lựa chọn thực sự cho nhà đầu tư tránh lãi suất thấp?

Giao dịch đầu tư bất động sản (REIT) kể từ năm 2018 đã gia nhập thị trường chứng khoán Thái Lan, trở thành công cụ quan trọng cho nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền đều đặn mà không cần đầu tư số vốn lớn. Vấn đề là lợi nhuận không luôn luôn tốt, nguyên nhân là gì? Hãy cùng hiểu rõ về REIT một cách nghiêm túc.

REIT là loại quỹ tài sản nào

Tên đầy đủ là Real Estate Investment Trust – gọi tắt là REIT, là sự hợp nhất của các tài sản tạo ra doanh thu (bất động sản đa dạng) do nhà quản lý quỹ huy động vốn từ nhà đầu tư rồi quản lý vận hành. Lợi nhuận đến từ các nguồn thu ổn định như tiền thuê, chi phí tiện ích, v.v. Thuật ngữ REIT là hệ thống được thiết kế để nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể tham gia vào các dự án lớn mà không cần vốn lớn, giống như việc mua bất động sản tự thân.

Tại sao REIT lại hấp dẫn để đầu tư?

Với tài sản có thu nhập ổn định – khách sạn, kho bãi, trung tâm thương mại, văn phòng, trung tâm y tế hoặc thậm chí mạng lưới cáp quang đều có thể trở thành tài sản trong REIT, quan trọng là phải tạo ra doanh thu liên tục.

Với người thuê – giúp có phương án huy động vốn phát triển dự án mới mà không cần vay toàn bộ.

Với nhà đầu tư – nhận cổ tức thường xuyên, tính thanh khoản cao, dễ mua bán trên thị trường chứng khoán, đồng thời có giá trị cốt lõi là sự phân tán rủi ro (Diversification) của danh mục đầu tư.

REIT so với Quỹ bất động sản – khác nhau ở điểm nào

Nếu nhìn theo hướng tổng thể, REIT là sự phát triển của Quỹ bất động sản (Property Fund) phiên bản mới linh hoạt hơn và được quản lý bởi cơ quan quốc tế. Sự khác biệt rõ ràng gồm 3 điểm:

Cấu trúc – Quỹ bất động sản là quỹ đầu tư tập thể theo dạng tự nhiên, trong khi REIT là quỹ tín thác theo quy định của Ủy ban Chứng khoán và có giấy phép từ Sở Giao dịch Chứng khoán.

Tính linh hoạt – Quỹ bất động sản chỉ đầu tư vào danh sách tích cực (Positive List) của Ủy ban Chứng khoán, không đầu tư ra nước ngoài. REIT linh hoạt hơn, có thể đầu tư ra nước ngoài không quá 10% tổng tài sản và phát triển bất động sản.

Quản lý đơn vị đầu tư – Quỹ bất động sản không cần quan tâm đến phân phối tự do (Free Float), trong khi REIT phải tuân thủ quy định chặt chẽ về chứng khoán như nhà đầu tư nhỏ lẻ phải nắm giữ ít nhất 15%, và tổ chức họp cổ đông định kỳ hàng năm.

Hiện tại, các quỹ bất động sản của Thái Lan đã không còn phát hành mới, thay thế hoàn toàn bằng REIT.

REIT được phân loại như thế nào?

Theo quyền sở hữu bất động sản:

• Freehold – Sở hữu toàn bộ, quyền gắn liền với giá trị đất đai. Nếu có phát triển thêm, giá trị REIT sẽ tăng.
• Leasehold – Có quyền thuê trong một thời gian nhất định, khi hết hợp đồng REIT này sẽ mất giá trị, còn giá trị đơn vị đầu tư sẽ giảm dần theo thời gian.

Theo loại hình kinh doanh:

• Retail REIT (trung tâm thương mại, outlet)
• Residential REIT (khách sạn, căn hộ, nhà trọ)
• Healthcare REIT (bệnh viện, trung tâm dưỡng lão)
• Office REIT (tòa nhà văn phòng)
• Infrastructure REIT (mạng lưới cáp quang, đường ống năng lượng)

Yếu tố nào thúc đẩy giá trị REIT?

Phần đầu – Giá trị bất động sản

• Loại quyền sở hữu (Freehold tốt hơn Leasehold)
• Tình hình kinh tế khu vực
• Cơ sở hạ tầng
• Nhu cầu thị trường

Phần hai – Dòng tiền thu nhập

• Tỷ lệ lấp đầy phòng
• Khả năng trả tiền thuê
• Tăng trưởng kinh doanh trong khu vực
• Chính sách kinh tế và các sự kiện như COVID

Ưu điểm và nhược điểm của đầu tư vào REIT

Ưu điểm: ✓ Thanh khoản cao, dễ mua bán trên thị trường SET ✓ Lợi nhuận đều đặn, tốt hơn lãi gửi tiết kiệm ✓ Phân tán rủi ro, không cần đầu tư lớn ✓ Minh bạch và được quản lý chặt chẽ

Nhược điểm: ✗ Phải chịu thuế 10% trên cổ tức hoặc khấu trừ vào thuế thu nhập cá nhân ✗ Rủi ro từ lãi suất, khi lãi tăng giá REIT thường giảm ✗ Đầu tư Leasehold có rủi ro dài hạn

Một số REIT Thái Lan đáng chú ý

CPNREIT (CPN Retail Growth) – REIT Leasehold từ các trung tâm thương mại của Central, giá 9.85 บาท, cổ tức 8.35%/năm

IMPACT (Impact) – REIT Freehold trong trung tâm hội nghị IMPACT, giá 12.80 บาท, cổ tức 4.69%/năm

WHART (WHA Premium Growth) – Cả Freehold và Leasehold từ kho chứa hàng, giá 9.50 บาท, cổ tức 7.63%/năm

JASIF (Jasmine) – Quỹ hạ tầng từ cáp quang, giá 6.70 บาท, cổ tức 13.73%/năm

Nhà đầu tư khi đầu tư vào REIT cần xem xét điều gì

REIT là công cụ không phù hợp cho tất cả mọi người. Nếu bạn tìm kiếm dòng tiền đều đặn và chấp nhận rủi ro từ biến động lãi suất, REIT có thể là lựa chọn tốt. Tuy nhiên, cần chọn loại (Freehold tốt hơn Leasehold) và phân bổ phù hợp trong danh mục đầu tư. Không nên đầu tư theo cảm tính, mà hãy xem REIT như một sự cân bằng giữa thu nhập ổn định và các rủi ro đi kèm.