Bạn có đủ khả năng trả thêm một khoản vay thế chấp mỗi năm không? Giá thực sự của các khoản vay 50 năm

Một chính sách đề xuất chuyển hướng về các khoản vay thế chấp 50 năm nghe có vẻ hấp dẫn về bề mặt—khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn đồng nghĩa với việc dễ dàng đủ điều kiện hơn và giảm áp lực dòng tiền ngay lập tức. Nhưng một phân tích của Realtor.com tiết lộ một thực tế đáng lo ngại: người vay sẽ thực chất phải trả thêm một khoản thanh toán thế chấp mỗi năm chỉ riêng phần lãi suất, với một số thị trường phải chịu chi phí vượt quá $900,000 trong suốt thời gian vay.

Phân tích chi tiết: Chi phí của các khoản vay kéo dài

Việc kéo dài khoản vay thế chấp lên 50 năm thay vì 30 năm truyền thống đã thay đổi đáng kể gánh nặng lãi suất. Trong khi các khoản thanh toán hàng tháng giảm, tổng số lãi phải trả tích tụ thành một khoản phạt đáng kể vượt xa khoản tiết kiệm ban đầu. Phân tích đã xem xét ba loại thị trường khác nhau để minh họa rõ mức độ ảnh hưởng tài chính này trở nên lớn như thế nào.

Trong các thị trường có chi phí cao, nguồn cung hạn chế như San Francisco-Oakland-Fremont, California, các con số đặc biệt ấn tượng. Một mức giá trung bình niêm yết là $954,500 sẽ đi kèm khoản thanh toán hàng tháng trong 30 năm là $5,289, so với chỉ $4,682 với khoản vay 50 năm—tiết kiệm hàng tháng là $607. Tuy nhiên, lợi ích $607 hàng tháng đó đi kèm với một đổi chác tàn khốc: thêm $904,798 tổng lãi suất tích lũy. Trong 50 năm, người vay sẽ trả tổng cộng $1,949,903 tiền lãi so với $1,045,105 cho lựa chọn 30 năm.

Theo ông Joel Berner, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com, mô hình này tạo ra một nền kinh tế giả: “Phần lãi suất thêm vào đại diện cho một gánh nặng tài chính dài hạn khổng lồ. Trong các thị trường hạn chế nguồn cung, khoản thanh toán thấp hơn thực tế thúc đẩy cạnh tranh và đẩy giá lên cao hơn, có thể xóa sạch khoản tiết kiệm hàng tháng gần như ngay lập tức thông qua các khoản vay lớn hơn cần thiết.”

Ảnh hưởng trung bình: Các hành lang tăng trưởng đối mặt với bẫy vốn

Các thị trường tăng trưởng như Raleigh-Cary, North Carolina đưa ra một thách thức khác. Với mức giá trung bình niêm yết là $458,020, khoản thanh toán hàng tháng trong 30 năm là $2,538, giảm xuống còn $2,246 với khoản vay 50 năm—$292 giảm hàng tháng. Tuy nhiên, tổng chi phí tích lũy là đáng kể: thêm $434,170 tiền lãi trong suốt cuộc đời vay.

Đối với những người mua có thu nhập hạn chế trong các khu vực hấp dẫn, sự giảm nhẹ hàng tháng này có thể tạm thời hấp dẫn. Nhưng hậu quả là con đường tích lũy vốn trở nên chậm chạp một cách đau đớn. Người mua vẫn bị mắc kẹt trong các khoản vay của họ lâu hơn, không thể xây dựng đủ phần sở hữu nhà để nâng cấp trong khung thời gian 5-10 năm điển hình. Chi phí thực tế mỗi năm của việc giảm áp lực thanh toán trở nên rõ ràng khi tính như một khoản thanh toán vay thế chấp bổ sung hàng năm—một loại thuế ẩn đối với khả năng tài chính.

Thị trường có chi phí thấp, đổi chác đắt đỏ

Ngay cả trong các thị trường có chi phí thấp hơn, khoản phạt vẫn còn đáng kể. Akron, Ohio, với mức giá trung bình niêm yết là $239,570, sẽ có khoản thanh toán 30 năm là $1,328 mỗi tháng, so với $1,175 trên khoản vay 50 năm. Khoản tiết kiệm hàng tháng $153 đó che giấu thêm $227,095 tiền lãi trong suốt cuộc đời vay.

Như ông Berner đã lưu ý về các thị trường ổn định, có khả năng chi trả: “Khoản vay 50 năm có nghĩa là phải gánh thêm $227,095 tổng lãi suất để có được sự giảm nhẹ hàng tháng khiêm tốn. Đây là một chi phí dài hạn không cân xứng, gây trì hoãn không cần thiết con đường đến tích lũy vốn và làm suy yếu an ninh tài chính.” Đối với các hộ gia đình đã phải đối mặt với ngân sách eo hẹp, sắp xếp này về cơ bản tương đương với việc phải trả thêm một khoản vay thế chấp mỗi năm, chỉ riêng phần lãi suất.

Ảnh hưởng tài chính rộng lớn hơn

Căng thẳng cốt lõi vẫn không thay đổi ở tất cả các thị trường: các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn không dẫn đến kết quả tài chính tốt hơn. Thay vào đó, chúng phân bổ lại chi phí về phía trước, tạo ra một khoản phạt hàng năm hiệu quả tích tụ qua nhiều thập kỷ. Người vay xem xét các khoản vay kéo dài nên cân nhắc cẩn thận liệu sự giảm nhẹ hàng tháng nhỏ có xứng đáng với chi phí lâu dài cao hơn đáng kể và việc trì hoãn tích lũy vốn hay không.