Trong lĩnh vực bất động sản, "điều khoản hủy bỏ" là một quy định trong hợp đồng vay, mô tả cách người vay đáp ứng yêu cầu của người cho vay để giải phóng quyền giữ tài sản của họ đối với quyền sở hữu bất động sản. Điều khoản này sẽ khác nhau trong các khoản vay bất động sản dân cư và thương mại. Điều khoản hủy bỏ trong khoản vay thế chấp nhà ở thường chỉ rõ rằng chỉ cần người vay hoàn thành tất cả các khoản thanh toán thế chấp, họ sẽ hoàn toàn sở hữu quyền sở hữu bất động sản. Trong khi đó, trong bất động sản thương mại, những điều khoản này thường liên quan đến việc thay thế bất động sản bằng các tài sản khác để thế chấp, nhằm cho phép người vay bán hoặc tái tài trợ trong khi vẫn duy trì dòng tiền của người cho vay.

Trong khoản vay thế chấp nhà ở, điều khoản chấm dứt hợp đồng cung cấp cho người vay một con đường rõ ràng để có được quyền sở hữu đầy đủ sau khi đáp ứng các điều khoản của khoản vay. Khác với các ứng dụng thương mại, trọng tâm của việc chấm dứt hợp đồng nhà ở là việc chuyển nhượng quyền sở hữu, chứ không phải thay thế tài sản thế chấp. Quá trình này thường thấy ở các bang "lý thuyết quyền sở hữu", nơi mà người cho vay giữ tiêu đề tài sản cho đến khi người vay thực hiện xong tất cả nghĩa vụ thanh toán. Khi thanh toán cuối cùng hoàn tất, người cho vay sẽ cung cấp một tài liệu giải phóng hoặc hợp đồng, hợp pháp chuyển quyền sở hữu cho người vay. Điều khoản chấm dứt hợp đồng trong thời gian vay bảo vệ lợi ích của người cho vay, đồng thời đảm bảo rằng người vay có thể nhận được quyền sở hữu nhà ở sau khi thực hiện các cam kết tài chính. Giao thức này là một thỏa thuận đơn giản, rõ ràng và có tính ràng buộc về pháp lý, đảm bảo lợi ích của cả hai bên.

Tại Mỹ, các tiểu bang thường được phân loại thành các tiểu bang "lý thuyết quyền sở hữu" và "lý thuyết quyền giữ" dựa trên cách xử lý quyền sở hữu bất động sản trong thời gian thế chấp. Ở các tiểu bang "lý thuyết quyền sở hữu", người cho vay giữ quyền sở hữu hợp pháp của bất động sản như một người ủy thác, cho đến khi người vay hoàn trả đầy đủ khoản vay thế chấp. Các điều khoản vi phạm hợp đồng của những tiểu bang này mô tả các điều kiện để chuyển nhượng quyền sở hữu cho người vay, chẳng hạn như Arizona, Bắc Carolina và Oregon. Ở các tiểu bang "lý thuyết quyền giữ" như California, Florida và New York, người vay giữ quyền sở hữu hợp pháp của bất động sản, trong khi người cho vay đặt quyền giữ làm bảo đảm cho khoản vay. Do đó, các điều khoản vi phạm hợp đồng trong những tiểu bang này không phổ biến, vì một khi người vay thực hiện các điều khoản trả nợ, quyền giữ sẽ tự động được loại bỏ.

Đồng thời, "lý thuyết trung gian" kết hợp các yếu tố của lý thuyết quyền sở hữu và lý thuyết quyền giữ. Ở những tiểu bang này, người cho vay giữ quyền sở hữu bất động sản trong thời gian cho vay, tương tự như lý thuyết quyền sở hữu, nhưng ngay khi người vay vi phạm hợp đồng, quyền sở hữu tự động quay trở lại cho người vay, tương tự như lý thuyết quyền giữ. Phương pháp kết hợp này nhằm đơn giản hóa quy trình tịch thu tài sản, bằng cách cung cấp cho người cho vay kiểm soát trực tiếp hơn trong trường hợp vi phạm hợp đồng để đơn giản hóa việc xử lý tài chính.

Trong bất động sản thương mại, điều khoản hủy bỏ hợp đồng cung cấp cho người vay sự linh hoạt, đồng thời đảm bảo rằng người cho vay tiếp tục nhận dòng tiền ổn định. Không giống như ứng dụng nhà ở, các điều khoản này liên quan đến việc thay thế tài sản ban đầu bằng các tài sản khác, thường là chứng khoán chất lượng cao, làm tài sản thế chấp. Những chứng khoán này được thiết kế để phù hợp với các khoản thanh toán vay còn lại, nhằm đảm bảo rằng thu nhập dự kiến của người cho vay không bị ảnh hưởng. Quá trình này đặc biệt có lợi cho những người vay có ý định bán hoặc tái tài trợ trước khi khoản vay đến hạn. Bằng cách sử dụng điều khoản hủy bỏ, người vay có thể đáp ứng yêu cầu thế chấp của người cho vay mà không cần thanh toán trước hoặc vi phạm hợp đồng vay. Khi quá trình hủy bỏ bắt đầu, người vay thường làm việc với các công ty bên thứ ba để mua và sắp xếp tài sản thay thế. Những tài sản này sẽ được đưa vào một quỹ tín thác và được thanh toán cho người cho vay theo kế hoạch thanh toán đã định. Việc hủy bỏ trong bất động sản thương mại thường phổ biến trong các khoản vay như một phần của sản phẩm chứng khoán hóa, chẳng hạn như chứng khoán hỗ trợ thế chấp thương mại (CMBS). Do các khoản vay CMBS thường hạn chế việc trả nợ trước để bảo vệ nhà đầu tư, hủy bỏ cung cấp một giải pháp thực tiễn. Mặc dù quá trình này có thể phức tạp và tốn kém, nhưng đối với những người vay cần sự linh hoạt, đây là một lựa chọn quý giá.

Hủy hợp đồng và cơ chế duy trì lợi nhuận đều được thiết kế để bảo vệ người cho vay khi người vay rút khỏi khoản vay trước hạn, nhưng chúng hoạt động theo cách khác nhau. Mặc dù hủy hợp đồng giữ cho dòng tiền của người cho vay ổn định bằng cách thay thế tài sản, nhưng duy trì lợi nhuận trực tiếp bù đắp cho những tổn thất tài chính tiềm ẩn. Duy trì lợi nhuận yêu cầu người vay phải trả một khoản phạt để bù đắp cho người cho vay về khoản lãi suất đã mất do việc trả nợ trước hạn. Khoản phạt này được tính bằng chênh lệch giữa lãi suất hợp đồng cho vay và lãi suất thị trường hiện tại, nhân với số dư khoản vay còn lại và thời hạn.

Hủy hợp đồng giải quyết vấn đề bằng cách thay thế tài sản thế chấp bằng các chứng khoán chất lượng cao có thể tạo ra dòng tiền thanh toán khoản vay còn lại. Các điều khoản hủy bỏ thể hiện các chiến lược khác nhau mà người cho vay và người vay sử dụng để thực hiện nghĩa vụ tài chính và hợp đồng trong giao dịch bất động sản. Bằng cách cung cấp tính linh hoạt cho cấu trúc khoản vay, các điều khoản này cân bằng lợi ích của cả hai bên trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu trong khoản vay nhà ở hoặc thay thế tài sản trong khoản vay thương mại.

Một số lời khuyên hữu ích về việc mua nhà: Chi phí vay thế chấp vượt quá khoản tiền đặt cọc, bao gồm thuế tài sản, phí thanh toán, bảo hiểm chủ nhà và các chi phí bảo trì tiềm năng đều nên được đưa vào ngân sách của bạn. Chuẩn bị một khoản tiền dư sau khi mua nhà có thể giúp tránh áp lực tài chính. Ngoài ra, các cố vấn tài chính có thể giúp bạn lập kế hoạch và tiết kiệm cho việc mua nhà. Việc tìm được một cố vấn phù hợp không khó. Tìm một cố vấn tài chính đáng tin cậy tại địa phương và tìm hiểu ban đầu sẽ giúp bạn đạt được mục tiêu tài chính của mình.