Người giàu đột nhiên không mua nhà nữa~

Gần đây tôi đã quan sát thấy một hiện tượng thú vị.

Thị trường bất động sản cao cấp bỗng trở nên vắng vẻ.

Hiện nay, bất động sản cao cấp trên toàn cầu trở nên khó bán, người giàu dường như chỉ sẵn sàng chi tiền cho nhà ở của chính họ, niềm đam mê đầu tư bất động sản đã giảm rõ rệt.

Tôi nhận thấy điều này lần đầu tiên qua một người bạn bên cạnh. Con của anh ấy tốt nghiệp đại học và muốn bán một căn biệt thự thừa. Đây là một căn nhà ở một khu biệt thự nổi tiếng tại Thâm Quyến, thời kỳ đỉnh cao giá trị từ 20-30 triệu, nhưng đã niêm yết một hai năm mà không ai hỏi đến, trừ khi giảm giá mạnh. Nhưng anh ấy không nỡ để mất nhiều như vậy, những trường hợp tương tự gần đây diễn ra rất thường xuyên.

Vài ngày trước, tôi còn thấy một thương gia nổi tiếng nào đó có biệt thự ở Thượng Hải, giá niêm yết từ 120 triệu giảm xuống còn 60 triệu, vẫn không ai quan tâm. Căn nhà này được mua vào năm 2015 với giá 63 triệu, cộng thêm 22 triệu tiền sửa chữa, chi phí thực tế khoảng 85 triệu, cho dù bán với giá 60 triệu cũng vẫn là lỗ nặng.

Tình hình ở nước ngoài cũng tương tự, nhà càng đắt càng khó bán. Một căn nhà ở Vancouver đã mua với giá 4,38 triệu đô la Canada vào năm 2017, sau 8 năm chỉ bán được 3,1 triệu đô la Canada, lỗ 1,2 triệu. Người dẫn chương trình Mỹ Rosie O'Donnell đã mua một căn gác mái ba tầng ở New York với giá 8 triệu đô la vào năm 2017, đến năm 2025 chỉ bán được 4,75 triệu, lỗ 3,25 triệu đô la.

Tại sao người giàu trên toàn cầu không còn đầu tư vào bất động sản?

Từ nhiều dấu hiệu cho thấy, những người giàu có trên toàn cầu quan tâm đến bất động sản giảm mạnh, dẫn đến việc căn hộ hạng sang đã qua sử dụng không bán được. Ngoài nhà ở chính, họ không còn mặn mà với việc mua thêm bất động sản hoặc đầu tư toàn cầu.

Có vài điểm thay đổi trong logic phía sau:

1. Ngôi nhà từ “tài sản tăng giá” trở thành “tài sản kém hiệu quả”

Trong quá khứ, bất động sản ở nhiều quốc gia là công cụ giữ giá và gia tăng giá trị. Nhưng bây giờ, sự tăng giá của bất động sản tại các thị trường phát triển đã chậm lại, thậm chí không thể theo kịp cổ phiếu và cổ phiếu công nghệ. Trong 10 năm qua, lợi suất hàng năm của chỉ số S&P 500 tại Mỹ gần 12%, vượt xa bất động sản. Trong nước, trong những năm qua, bất động sản thường bị mất giá.

Người giàu chú trọng hơn đến hiệu quả tài chính, lợi suất hàng năm của biệt thự có thể chỉ từ 2-3%, sau khi tính thuế phí có thể thậm chí là âm, không bằng đầu tư vào AI, công nghệ sinh học và các lĩnh vực tăng trưởng khác.

2. Giám sát thuế khiến nhà ở “không có lợi”

Thuế bất động sản, thuế tài sản, và thuế thừa kế ở các nước phương Tây rất cao, những người giàu có mua biệt thự không chỉ không có lợi nhuận, mà còn phải “bơm máu” hàng năm.

Mặc dù Trung Quốc không có thuế bất động sản ở hầu hết các khu vực, nhưng việc đầu tư vào bất động sản có tính thanh khoản kém, nhiều hạn chế chính sách, chiếm dụng vốn lớn và tỷ lệ cho thuê so với bán thấp, độ linh hoạt rất kém.

3. Sự thay đổi trong quan niệm tiêu dùng của người giàu

Trải nghiệm tiêu dùng vượt qua sự sở hữu: Những người giàu có thích chi tiền vào “trải nghiệm lưu động” như máy bay riêng, du thuyền, du lịch, giáo dục hơn là vào bất động sản.

Nền văn hóa cho thuê đang nổi lên: Những người giàu có ở New York, London, và Hong Kong không nhất thiết phải mua biệt thự sang trọng, mà thay vào đó là thuê dài hạn các căn hộ sang trọng, giảm thiểu sự lãng phí vốn. Cai Chongxin của Alibaba đang thuê căn hộ ở Vịnh Deepwater Hong Kong với mức giá 880.000 đô la Hồng Kông mỗi tháng.

4. Thay đổi nguồn tài sản

Thế hệ trước chủ yếu tích lũy tài sản từ ngành công nghiệp thực hoặc bất động sản, có thiên hướng tự nhiên đối với nhà cửa.

Thế hệ tài sản mới chủ yếu đến từ công nghệ, tài chính và thị trường vốn, họ quan tâm nhiều hơn đến tỷ suất sinh lợi và hiệu quả vốn, ít hứng thú với việc đầu tư vào bất động sản “chuyển nhượng thấp, sinh lợi thấp”.

Thời đại internet, khoe của không còn phụ thuộc vào nhà cửa. Đầu tư vào các công ty công nghệ hot (như kỳ lân AI) càng thể hiện được danh tính.

Ngôi nhà đã mất đi ý nghĩa của “biểu tượng địa vị tối thượng”, từ “công cụ gia tăng tài sản + biểu tượng địa vị xã hội” chuyển thành “hàng hóa tiêu dùng có chi phí bảo trì cao”. Người giàu mua biệt thự chủ yếu để tiêu dùng cho bản thân, chứ không phải là cốt lõi gia tăng tài sản.

Sự thay đổi này có ảnh hưởng gì?

Từ góc độ cá nhân, trừ khi có nguồn tài chính dồi dào, nếu không thì không nên mua nhà ở trong nước có giá trên 30 triệu nhân dân tệ, và ở nước ngoài không nên mua nhà có giá trên 3 triệu đô la Mỹ/euro/đô la Canada. Những ngôi nhà quá đắt giá thường có ít người mua lại, tiềm năng tăng giá hạn chế, về lâu dài chỉ là hàng tiêu dùng, thậm chí có thể thua lỗ.

Tương lai, việc phân bổ tài sản gia đình có thể chuyển hướng sang các tài sản có tính thanh khoản cao như thị trường chứng khoán, quỹ tương hỗ, đặc biệt khi lãi suất gửi tiền giảm, nhưng cần lưu ý đến việc phân bổ đa dạng.

Hiện tại, trọng tâm toàn cầu là ngành công nghiệp trí tuệ nhân tạo, quỹ ETF trí tuệ nhân tạo của Sàn giao dịch khởi nghiệp Nam Phương (159382) theo dõi chỉ số trí tuệ nhân tạo của Sàn giao dịch khởi nghiệp, tập trung vào toàn bộ chuỗi công nghiệp AI về phần cứng và phần mềm. Với sự hỗ trợ của chính sách và tiến bộ công nghệ, lĩnh vực AI của Trung Quốc có triển vọng hình thành một hệ sinh thái tích cực.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, cách tham gia vào ngành AI phù hợp hơn là thông qua các quỹ chỉ số liên quan, vừa phân tán rủi ro vừa có thể theo dõi xu hướng chính của thị trường. ETF AI trên thị trường khởi nghiệp có độ linh hoạt cao, phù hợp với các nhà đầu tư ưa thích tăng trưởng và có độ nhạy cao, không phù hợp với các nhà đầu tư bảo thủ.