Chính sách mới phát hành dòng tiền! Các khoản đầu tư nên tập trung vào loại cổ phiếu này, nhưng cần cảnh giác với hai rủi ro thị trường lớn.

Để giải quyết tình trạng "khó khăn vay mua nhà" mà người mua nhà lần đầu phải đối mặt, chính phủ đã công bố điều chỉnh chính sách quan trọng vào ngày 4 tháng 9. Từ ngày 1 tháng 9 năm 2025, các trường hợp cấp phát của "Chương trình cho vay ưu đãi nhà ở an tâm cho thanh niên" (Chương trình mới cho thanh niên an tâm) sẽ không còn được tính vào giới hạn tổng số theo quy định cụ thể về "cho vay xây dựng nhà ở và doanh nghiệp". Hành động này nhằm tăng khả năng cho vay của các ngân hàng, rút ngắn thời gian chờ đợi cho những người mua nhà lần đầu, nhưng cũng đã gây ra cuộc thảo luận sôi nổi về đầu cơ bất động sản và rủi ro tài chính trên thị trường.

Ngành ngân hàng phản hồi: Dự kiến phục hồi khả năng cho vay

Nhiều ngân hàng đã bày tỏ lập trường rõ ràng về chính sách mới:

Một ngân hàng lớn cho biết, quy định mới sẽ giảm bớt đáng kể nỗi lo xếp hàng cho những người mua nhà lần đầu, dự kiến mỗi tháng có thể phục hồi khả năng giải ngân của khoản vay An toàn Tân Thanh từ 60-70 tỷ đồng, và sẽ ưu tiên xử lý các trường hợp liên quan. Ngân hàng này cũng nhấn mạnh, việc đánh giá tín dụng vẫn sẽ được thực hiện nghiêm ngặt theo nguyên tắc 5P trong cấp tín dụng, và khuyên người dân nên xem xét cẩn thận quyết định mua nhà dựa trên tình hình tài chính cá nhân.

Một ngân hàng lớn khác cho biết, trong 8 tháng đầu năm nay đã thực hiện cho vay 592 tỷ đồng cho các dự án xanh, liên quan đến 7,596 hộ. Quy định mới áp dụng cho các trường hợp giải ngân sau ngày 1 tháng 9, hiện tại khó khăn trong việc ước tính chính xác khả năng cho vay, nhưng trong tương lai sẽ tiếp tục tập trung vào các đối tượng không có nhà ở tự sử dụng và các nhóm khách hàng tự sử dụng.

Cần lưu ý rằng một số ngân hàng do không bị ràng buộc bởi các quy định liên quan, cho biết chính sách mới không ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của họ. Những ngân hàng này vẫn phải tuân theo quy định tự giác của cơ quan quản lý tài chính và kiểm soát tỷ lệ tập trung bất động sản của ngân hàng trung ương, nếu các quy định liên quan không được nới lỏng, sẽ không tăng khối lượng cho vay mua nhà mới.

Phản hồi từ ngành: Đề xuất mở rộng phạm vi chính sách

Ngành bất động sản có thái độ tích cực đối với chính sách mới. Một người đứng đầu hiệp hội bất động sản cấp tỉnh cho rằng hành động này "có phần nào ảnh hưởng tích cực" đến thị trường. Đại diện của hiệp hội phát triển bất động sản ở một khu vực khác chỉ ra rằng, mặc dù quy định mới có thể nâng cao hạn mức cho vay, nhưng đề nghị loại trừ các khoản vay cho việc cải tạo đô thị và tái xây dựng nhà cũ ra khỏi những hạn chế quy định cụ thể, nhằm tạo thêm sinh khí cho thị trường. Ông nhấn mạnh rằng vào đầu năm 2026 sẽ có một lượng lớn nhà mới được bàn giao, nếu vấn đề cho vay không được giải quyết, có thể gây ra các vấn đề xã hội.

Vấn đề còn lại: Nhu cầu đổi nhà và tranh chấp định giá

Mặc dù chính sách Tân Thanh An được nới lỏng có lợi cho những người mua nhà lần đầu, nhưng những người đổi nhà và khách hàng mua nhà trước khi xây dựng vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức:

Giới hạn tỷ lệ vay mua nhà: Chính sách hiện hành yêu cầu khoản tự có cho căn nhà thứ hai phải đạt 50%, nhiều người đổi nhà vì không thể huy động đủ vốn nên buộc phải từ bỏ kế hoạch mua nhà.

Sự chênh lệch giữa giá trị định giá của ngân hàng và giá giao dịch thực tế: Khi bàn giao nhà dự án, nếu giá trị định giá của ngân hàng cao hơn giá đăng ký thực tế, có thể bị coi là bất động sản cao cấp và chỉ nhận được khoản vay 30%; nếu giá trị định giá thấp hơn giá giao dịch, thì người mua sẽ phải tăng thêm khoản tiền tự có. Ngành công nghiệp khuyến nghị lấy giá đăng ký thực tế làm cơ sở vay vốn, hoặc hai bên có thể thương lượng giải quyết.

Áp lực tài chính của các nhà phát triển: Các nhà phát triển nhỏ và vừa phải đối mặt với quy định phải bắt đầu thi công trong vòng 18 tháng, làm gia tăng tình trạng căng thẳng tài chính và rủi ro chậm tiến độ.

Phản ứng xã hội: Hỗ trợ và lo ngại đồng tồn

Sau khi chính sách được công bố, dư luận trên mạng đã thể hiện sự phân cực:

Những người ủng hộ cho rằng đây là chính sách có lợi cho dân, có thể giảm bớt áp lực nhu cầu tự ở, và xem xét tỷ lệ vỡ nợ thế chấp thấp, rủi ro có thể kiểm soát.

Những người phản đối lo ngại rằng hành động này của chính phủ có thể khuyến khích đầu cơ bất động sản, làm gia tăng rủi ro tương tự như một cuộc khủng hoảng tài chính, và làm nặng gánh nợ vay mua nhà cho giới trẻ, từ đó ảnh hưởng đến tỷ lệ sinh và nhu cầu nội địa.

Quan điểm đầu tư: Cổ phiếu xây dựng và tài chính được hưởng lợi, nhưng cần chú ý đến rủi ro biến động

Chính sách mới đã đưa vào thị trường động lực tài chính rõ ràng, các nhà đầu tư có thể chú ý đến các lĩnh vực sau:

Cổ phiếu liên quan đến xây dựng: Cơ hội trọng điểm: Khoản vay Qing'an mới chủ yếu được sử dụng để mua nhà mới xây hoặc nhà bán trước. Khả năng giải ngân phục hồi sẽ trực tiếp tăng tốc việc thu hồi vốn của nhà phát triển, cải thiện dòng tiền và giảm thiểu rủi ro vi phạm hợp đồng có thể xảy ra do "làn sóng bàn giao nhà". Đặc biệt là các nhà phát triển tập trung vào khách hàng lần đầu mua nhà và các sản phẩm nhà nhỏ, triển vọng bán hàng của họ sẽ được cải thiện đáng kể.

Điểm chú ý: Các nhà đầu tư có thể chú ý đến các nhà phát triển niêm yết có nhiều dự án tại các khu vực cho vay an toàn (như một số khu vực tái quy hoạch mới nổi).

Tài chính chứng khoán: Lợi ích cốt lõi: Chính sách đã gỡ bỏ một phần hạn chế của các ngân hàng trong việc thực hiện các dịch vụ tài chính mới. Mặc dù lãi suất cho vay mới tương đối thấp, nhưng vẫn thuộc loại tài sản cho vay bất động sản chất lượng cao, có thể cung cấp thu nhập lãi suất ổn định. Các ngân hàng có thái độ tích cực, động lực tăng trưởng trong lĩnh vực cho vay bất động sản của họ đáng được mong đợi.

Lưu ý: Ngân hàng vẫn bị ràng buộc bởi các chính sách kiểm soát tín dụng, không hoàn toàn mở cửa. Giá cổ phiếu ngân hàng không chỉ bị ảnh hưởng bởi hoạt động cho vay mua nhà mà còn liên quan chặt chẽ đến chính sách lãi suất và môi trường kinh tế tổng thể, cần được đánh giá toàn diện.

Hai rủi ro thị trường mà nhà đầu tư cần cảnh giác:

Rủi ro từ chính sách thay đổi và thị trường quá nóng: Hành động này có thể được hiểu là tín hiệu cứu trợ thị trường từ chính phủ. Nếu giá nhà lại tăng nhanh, không loại trừ khả năng ngân hàng trung ương sẽ tăng cường kiểm soát tín dụng, điều này sẽ tạo ra áp lực mới cho thị trường bất động sản và các cổ phiếu liên quan.

Hiệu ứng tích cực giảm bớt và rủi ro biến động giá: Tin tức chính sách có thể đã được thị trường hấp thụ một phần, cần cảnh giác với áp lực chốt lời ngắn hạn sau khi các cổ phiếu liên quan đã "hưởng lợi". Khi đầu tư, nên chú ý đến nền tảng cơ bản của cổ phiếu (như doanh thu, tỷ lệ biên lợi nhuận gộp, tỷ lệ nợ), tránh việc đuổi theo giá quá cao một cách mù quáng.

Lời khuyên chuyên nghiệp: Quản lý rủi ro và tuân thủ quy định là rất quan trọng

Cơ quan quản lý tài chính nhấn mạnh rằng các ngân hàng cần xem xét các khoản cho vay dựa trên nguyên tắc tín dụng và ngăn chặn các hành vi bất hợp pháp. Người dân khi申请房贷应注意：

Dự trữ thời gian linh hoạt giao nhà đủ để phù hợp với sự sắp xếp giải ngân của ngân hàng. Đánh giá cẩn thận khả năng trả nợ cá nhân, tỷ lệ nợ và tình trạng tín dụng, phòng ngừa rủi ro vỡ nợ do biến động kinh tế.

Tổng thể mà nói, điều chỉnh chính sách cho vay nhà ở mới của chính phủ là biện pháp ngắn hạn để ứng phó với nhu cầu thị trường. Mặc dù có thể giảm bớt áp lực cho những người mua nhà lần đầu, nhưng các vấn đề cấu trúc như nhu cầu đổi nhà, chuỗi tài chính của các nhà phát triển và cơ chế định giá bất động sản vẫn cần sự phối hợp liên ngành. Trong tương lai, việc chính sách có mở rộng sang cho vay xây dựng lại nhà cũ và nhà nguy hiểm hay không, cũng như cách cân bằng nhu cầu nhà ở với sự ổn định tài chính sẽ trở thành thách thức quan trọng. Đề nghị những người có kế hoạch mua nhà nên đánh giá một cách lý trí tình hình tài chính của bản thân và đưa ra quyết định thận trọng để giảm thiểu rủi ro tiềm tàng.