Dòng vốn toàn cầu: Thị trường bất động sản Nhật Bản thu hút đầu tư nước ngoài giữa cuộc tranh luận chính sách

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản của Nhật Bản đã trở thành điểm đến quan trọng cho vốn đầu tư quốc tế, với các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hồng Kông và Singapore tận dụng những điều kiện thuận lợi do sự giảm giá của yên và môi trường lãi suất thấp của Nhật Bản tạo ra. Xu hướng đầu tư này đã làm tăng giá trị bất động sản ở các vị trí đắc địa như Tokyo, Hokkaido, Osaka và Kyoto, tạo ra các cuộc tranh luận trên thị trường về chính sách đầu tư nước ngoài và tác động kinh tế của chúng.

Xu hướng thị trường và biến động giá

Theo dữ liệu thị trường mới nhất, thị trường bất động sản nhà ở tại Tokyo tiếp tục trải qua sự tăng trưởng giá bền vững. Bloomberg báo cáo rằng giá trung bình của các căn hộ mới ở Tokyo đã vượt quá 100 triệu yen (khoảng 700,000 USD) trong hai năm liên tiếp. Tại các quận trung tâm Tokyo, giá căn hộ đã qua sử dụng cho các đơn vị 70 mét vuông (khoảng 21 tsubo) đã tăng gấp đôi so với mức trước đại dịch—một tỷ lệ tăng trưởng đáng kể trong những gì lịch sử được coi là một thị trường giá ổn định.

Dữ liệu gần đây từ Viện Bất động sản Nhật Bản xác nhận xu hướng này, cho thấy rằng vào tháng 1 năm 2025, chỉ số giá bất động sản nhà ở trong Khu vực Đô thị Tokyo đã tăng 8,14% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy hiệu suất thị trường mạnh mẽ bất chấp những bất ổn kinh tế toàn cầu.

Mô hình đầu tư nước ngoài và tác động thị trường

Trong khi Nhật Bản không duy trì hồ sơ giao dịch bất động sản dựa trên quốc tịch chính thức, một cuộc khảo sát của Mitsubishi UFJ Trust and Banking cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài chiếm từ 20% đến 40% số căn hộ mới được mua ở trung tâm Tokyo. Sự hiện diện thị trường đáng kể này đã thu hút sự chú ý đến khung đầu tư bất động sản tương đối mở của Nhật Bản.

Khác với nhiều thị trường quốc tế, hệ thống bất động sản của Nhật Bản hiện tại trình bày ít rào cản cho các nhà đầu tư nước ngoài:

• Không yêu cầu cư trú cho quyền sở hữu tài sản
• Không có thuế hoặc phí đóng dấu bổ sung cho người mua nước ngoài
• Không đánh thuế thêm cho nhà thứ hai hoặc bất động sản nghỉ dưỡng
• Không có hạn chế về việc mua sắm gần các địa điểm nhạy cảm như cơ sở quân sự

Các yếu tố thúc đẩy đầu tư cho vốn Trung Quốc

Làn sóng đầu tư của Trung Quốc vào bất động sản Nhật Bản xuất phát từ nhiều yếu tố kinh tế. Các nhà đầu tư Trung Quốc, đối mặt với những hạn chế của thị trường bất động sản trong nước và tìm kiếm các lựa chọn phân bổ tài sản ổn định, đã thấy thị trường Nhật Bản đặc biệt hấp dẫn vì:

1. Ổn định chính trị và xã hội
2. An ninh tài sản và cấu trúc sở hữu rõ ràng
3. Giá trị tương đối so với thị trường bất động sản Trung Quốc
4. Sự suy yếu của đồng yên tạo ra tỷ giá hối đoái thuận lợi

Theo các nguồn thị trường, số lượng cư dân Trung Quốc tại Nhật Bản dự kiến sẽ vượt qua một triệu vào năm 2026. Sự tăng trưởng dân số này phản ánh những xu hướng rộng lớn hơn của dòng vốn ra khỏi Trung Quốc trong bối cảnh những thách thức kinh tế trong nước và sự kiểm soát chặt chẽ hơn.

Một nhà đầu tư Trung Quốc, Tôn Chí Minh, đã nhấn mạnh lợi thế so sánh: "Người Trung Quốc không thể mua đất ở Trung Quốc, nhưng ở Nhật Bản, ngay cả công dân Trung Quốc cũng có thể mua đất. Giá bất động sản ở Nhật Bản rẻ hơn từ 10% đến 20% so với Trung Quốc, nơi chỉ có quyền sử dụng đất được cấp. Đối với đầu tư dài hạn, Nhật Bản mang lại giá trị đặc biệt."

Các cuộc tranh luận chính sách và phản ứng địa phương

Hoạt động đầu tư nước ngoài đáng kể đã thúc đẩy các cuộc thảo luận chính sách giữa các nhà lập pháp Nhật Bản. Vào tháng 5 năm 2025, Thượng nghị sĩ Yoshikawa đã bày tỏ lo ngại về khả năng chi trả nhà ở cho cư dân địa phương, đề xuất xem xét lại các quy định mua đất dựa trên nguyên tắc đối ứng - lưu ý rằng trong khi Trung Quốc hạn chế quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài, Nhật Bản hiện không áp đặt các hạn chế tương tự.

Cuộc tranh luận mở rộng ra ngoài quy định đầu tư đến tác động cộng đồng. Tại các điểm đến du lịch như Furano, Hokkaido, cư dân địa phương báo cáo những thay đổi đáng kể trong cấu trúc cộng đồng khi các tài sản chuyển đổi từ sử dụng nhà ở sang thương mại. Sự chuyển đổi này—đôi khi được gọi là "hotelification"—đã thay đổi động lực của khu phố khi các căn hộ sang trọng thay thế cho các ngôi nhà đơn và những cư dân lâu năm bán tài sản của họ với giá cao.

Dữ liệu cho thấy công dân Trung Quốc chiếm nhóm lớn nhất trong số những người nhập cư mới ở Nhật Bản, với 822.000 cư dân Trung Quốc được ghi nhận vào năm ngoái—một sự gia tăng từ 762.000 năm trước đó và 649.000 cách đây một thập kỷ. Sự chuyển đổi nhân khẩu học này song song với các xu hướng đầu tư trong thị trường bất động sản.

Khi thị trường bất động sản của Nhật Bản tiếp tục thu hút dòng vốn toàn cầu, các nhà hoạch định chính sách phải đối mặt với thách thức cân bằng giữa các chính sách đầu tư mở và nhu cầu nhà ở địa phương—một tình huống ngày càng phổ biến ở các trung tâm tài chính toàn cầu đang trải qua các chuyển động vốn xuyên biên giới.