Lãi suất dài hạn trong nước tăng lên có phải là yếu tố rớt giá của J-REIT | Cách suy nghĩ về đầu tư J-REIT | Manekuri - Thông tin đầu tư và phương tiện hữu ích về tiền của Monex Securities

Xu hướng giá J-REIT gần đây có sự ổn định

Giá J-REIT gần đây (từ 24 tháng 4 đến 21 tháng 5) đã có xu hướng ổn định. Chỉ số REIT trên sàn giao dịch Tokyo đã đạt mức thấp 1.700 điểm vào ngày 28 tháng 4, và mức cao nhất là 1.745 điểm vào ngày 13 tháng 5, với giao dịch ở mức 1.700 điểm trên cơ sở giá đóng cửa.

Điều này là do thực tế là nó ít bị ảnh hưởng bởi sự gia tăng lãi suất dài hạn của Hoa Kỳ, đây là một yếu tố khiến giá J-REIT giảm cho đến năm 2024. Lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đã có xu hướng tăng kể từ tháng 5 năm 2025 và đã ở trên 4,5% kể từ ngày 20 tháng 5. Sau xu hướng giảm từ giữa tháng 1 đến tháng 3, giá J-REIT đã tăng trở lại, điều này có thể khiến giá J-REIT giảm trong quá khứ.

【Bảng 1】Diễn biến lãi suất trái phiếu 10 năm của Mỹ và chỉ số REIT của sàn giao dịch Tokyo (tháng 8 đến tháng 10 năm 2024) Nguồn: Được tạo bởi Ivy Research Institute, Inc. dựa trên dữ liệu được công bố bởi Sở giao dịch chứng khoán Tokyo và Bộ Tài chính Hoa Kỳ

(Chỉ số REIT Tokyo Stock Exchange lấy giá trị ngày 31 tháng 3 năm 2003 làm chuẩn (1.000).) Ví dụ, vào tháng 8 và tháng 9 năm 2024, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đã giảm do Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất, nhưng đã tăng vào tháng 10 khi khả năng Trump tái đắc cử tăng lên. Như thể hiện trong Hình 1, chỉ số TSE REIT giảm xuống dưới mức 1.700 điểm khi lãi suất dài hạn của Mỹ tăng.

Lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm gần đây đang ở mức cao so với tháng 10 năm 2024, trong khi chỉ số REIT của Sở giao dịch chứng khoán Tokyo vẫn duy trì ở mức khoảng 1,700 điểm.

Lý do cho rằng việc tăng lãi suất dài hạn trong nước ít ảnh hưởng đến thị trường J-REIT

Một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá J-REIT trong tương lai là sự gia tăng lãi suất trong nước. Sự gia tăng lãi suất trong nước có thể trở thành yếu tố giảm giá của J-REIT với tư cách là sản phẩm đầu tư có lợi suất. Hơn nữa, việc tăng lãi suất vay có thể làm tăng chi phí lãi vay, dẫn đến việc giảm lợi nhuận.

Tuy nhiên, đến tháng 5 năm 2025, ảnh hưởng đến thị trường J-REIT với lợi suất khoảng 5% được cho là không lớn. Trước hết, ảnh hưởng đến lợi suất J-REIT do lãi suất trong nước tăng lên, trong đó lợi suất trái phiếu chính phủ 10 năm khoảng 1.6%, và sự chênh lệch (spread) với lợi suất J-REIT là khoảng 3.4%.

Thời điểm gần đây nhất mà lợi suất trái phiếu chính phủ vượt quá 1.5% là tính đến năm 2006, nhưng như biểu đồ 2 cho thấy, lợi suất của J-REIT trung bình là 3.75%.

【図表2】Biến động lợi suất trái phiếu 10 năm Nhật Bản và lợi suất J-REIT (từ tháng 1 đến tháng 12 năm 2006) Nguồn: Dựa trên dữ liệu công bố của các mã chứng khoán và Bộ Tài chính, được tạo bởi Công ty TNHH Ivy Research. Vào thời điểm đó, các văn phòng chiếm khoảng 55% tài sản của J-REIT, tăng từ mức dưới 37% tính đến tháng 4 năm 2025. Tác động của thị trường văn phòng mạnh mẽ vào thời điểm đó cũng là một yếu tố khiến lợi suất J-REIT thấp, nhưng xét đến mức chênh lệch hiện tại, nó khó có thể là yếu tố dẫn đến sự sụt giảm giá của J-REIT.

Tiếp theo, có những lo ngại về sự sụt giảm thu nhập do tăng chi phí lãi vay, nhưng điều này cũng ít tác động đến hầu hết các cổ phiếu. Điều này là do tỷ lệ vay lãi suất cố định trung bình lên tới 90% đối với tất cả các cổ phiếu và nó chỉ bị ảnh hưởng tại thời điểm tái cấp vốn. Ngoài ra, vì đơn giá thuê đã tăng đối với hầu hết các ứng dụng, tác động của lãi suất cao hơn tại thời điểm tái cấp vốn có thể được bù đắp bằng sự gia tăng thu nhập cho thuê.

Do đó, nếu giá J-REIT giảm do lãi suất trong nước tăng, điều này sẽ được coi là sự lo ngại quá mức, vì vậy từ góc độ đầu tư trung và dài hạn, có thể nói rằng tình trạng này có tiềm năng đầu tư cao.