Чи є сенс погашати кредит раніше, якщо залишок іпотечних кредитів шести великих банків зменшився на 0,7 трильйонів юанів?

Питає AI · Чому баланс іпотечних кредитів зменшується під час маленького весняного підйому на ринку нерухомості?

Щоденна економічна газета: Чжао Цзіньчі    Редактор: Вей Гуаньхун

Чи закінчився тренд попереднього погашення іпотеки?

З другої половини 2022 року в Китаї позичальники іпотечних кредитів почали швидше погашати кредити достроково, що поступово сформувало період «потоку дострокових погашень».

Але тепер сцени ранкового захоплення номерів і багатомісячного очікування вже не є звичайними. Чи триває ще цей тренд дострокового погашення? Аналізуючи дані, журналісти «Щоденної економічної газети» виявили, що загальний обсяг іпотечних кредитів у шести державних банках становить приблизно 24,48 трильйонів юанів, що на 0,71 трильйона менше ніж торік.

«Зараз, безумовно, ще є випадки дострокового погашення іпотеки, але порівняно з кілька роками тому, це вже не можна назвати ‘потоком’», — зазначив головний аналітик консалтингової компанії Ботон Ван Пенбо. Він пояснив, що зниження залишку за іпотечними кредитами спричинене одночасно зменшенням бажання купувати нерухомість минулого року та достроковим погашенням кредитів мешканцями.

Варто зазначити, що у першому кварталі цього року на ринку нерухомості спостерігався «маленький весняний підйом». За словами досвідченого експерта з фінансової політики Чжоу Іціня, цей підйом не є короткостроковим відскоком після сильного падіння, а є результатом поступового зниження ринкових відсоткових ставок і послаблення політики щодо купівлі нерухомості. Впевненість на ринку поступово відновлюється, і цей тренд має потенціал для продовження у другому кварталі.

Зниження балансу іпотечних кредитів у 2025 році

Аналізуючи дані, журналісти виявили, що залишки іпотечних кредитів у банках все ще зменшуються.

У 2024 році, як основний гравець у видачі іпотечних кредитів, шість державних банків скоротили свої залишки іпотечних кредитів на 0,62 трильйона юанів; у 2025 році чисте зменшення склало 0,71 трильйона юанів, що є більшим за зниження у 2024 році.

Звертає на себе увагу, що у першій половині 2025 року сума зменшення шести державних банків склала 1078 мільйонів юанів, що значно менше ніж 3255 мільйонів у першій половині 2024 року, але у другій половині 2025 року зменшення склало близько 6022 мільйонів юанів, що ще більше зменшило загальний обсяг іпотечних кредитів у минулому році порівняно з 2024 роком.

Зі зменшенням залишків іпотечних кредитів, залишки у шести державних банках вже не досягають «6 трильйонів юанів».

Загалом по країні залишки іпотечних кредитів також знижуються. За даними Центрального банку, наприкінці 2025 року загальний обсяг іпотечних кредитів у країні становив 37,01 трильйона юанів, що на 1,8% менше ніж торік. Це свідчить про те, що у деяких банках залишки іпотечних кредитів навіть зросли, і ринок іпотечного кредитування входить у фазу більш точної конкуренції.

Зі слів експертів, зниження залишків іпотечних кредитів фактично є результатом боротьби двох сил: з одного боку, скільки кредитів було достроково погашено, з іншого — скільки нових кредитів було видано.

«Зараз, безумовно, ще є випадки дострокового погашення іпотеки, але порівняно з кілька роками тому, це вже не назвати ‘потоком’», — сказав Ван Пенбо. Він додав, що поєднання низької купівельної активності мешканців минулого року і дострокового погашення кредитів сприяє зменшенню залишків іпотечних кредитів у банках.

Ян Хайпін, спеціаліст з досліджень у галузі управління багатством у Пекіні, зазначив, що ринок нерухомості все ще перебуває у фазі корекції. Зараз багато клієнтів — це ті, хто купує житло за першою необхідністю, але є й багато тих, хто просто спостерігає. Загалом зростання іпотечних кредитів залишається слабким.

Перший квартал приніс «маленький весняний підйом»

У першому кварталі цього року вторинний ринок нерухомості у материковому Китаї зазнав невеликого підйому. За даними Клер Рей, у березні у 20 ключових містах вторинний ринок склав близько 17,97 мільйонів квадратних метрів угод, що на 117% більше ніж попереднього місяця і на 6% більше ніж торік; за перший квартал загалом укладено угод на 41,08 мільйонів квадратних метрів, що на 4% більше ніж торік.

У цьому «маленькому весняному підйомі» роль лідерів відіграли такі міста, як Пекін і Шанхай.

«Перший квартал 2026 року на ринку нерухомості характеризується відновленням у сегменті вторинної нерухомості переважно у перших містах. Зараз ринок перебуває у помірній фазі відновлення, і його тенденція до зростання може тривати», — сказав Чжоу Іцинь. За його словами, з приходом цього підйому позитивний вплив на залишки іпотечних кредитів у комерційних банках також поступово проявляється.

«Хоча ще не відбулося повне повернення до попереднього рівня, я вважаю, що це не короткостроковий відскок після сильного падіння, а результат поступового зниження ринкових ставок і послаблення політики щодо купівлі нерухомості. Впевненість на ринку поступово відновлюється, і я сподіваюся, що це триватиме у другому кварталі», — додав Чжоу Іцинь. Активність угод із вторинною нерухомістю безпосередньо сприятиме зростанню обсягів іпотечних заявок і зменшенню темпів зниження залишків, що у майбутньому може позитивно вплинути на баланс іпотечних кредитів. Загалом ринок рухається у напрямку «зростання обсягів і стабільних цін».

Янь Юйцзень, заступник директора Інституту досліджень нерухомості компанії E-House у Шанхаї, зазначив, що «маленький весняний підйом» більше стосується вторинного ринку у ключових містах. Зараз ринок ще перебуває у початковій стадії відновлення, і у другому кварталі очікується подальше покращення транзакцій, що також позитивно вплине на кредитний ринок. «Але деякі клієнти користуються іпотечними кредитами через житловий фонд, і ці дані не враховуються у банківській статистиці, що також може впливати на залишки за комерційними кредитами.»

Деякі банки повідомляють про значне зростання кількості поданих заявок на іпотечні кредити

Щодо ситуації з іпотечними кредитами цього року, журналісти звернули увагу, що керівники кількох банків також зробили заяви під час презентацій фінансових результатів. Зокрема, у Транспортному банку оцінюють ситуацію досить оптимістично.

На презентації фінансових результатів за 2025 рік заступник голови Транспортного банку Чжоу Ваньфу повідомив, що з березня 2026 року кількість поданих заявок на іпотечні кредити значно зросла. «Це має бути сигналом стабілізації ринку нерухомості», — сказав він. Якщо ця тенденція триватиме, у 2026 році іпотечний бізнес поступово вийде на позитивний ріст і сприятиме досягненню цілей зростання роздрібних кредитів у цілому по банку.

Заступник голови Індустріального банку Ван Цзіньву також прокоментував рівень дефолтів за іпотечними кредитами. Він зазначив, що якість активів у цій сфері залишається високою, але через трансформацію економіки, корекцію ринку нерухомості та дисбаланс попиту і пропозиції за останні два роки рівень дефолтів трохи зріс, але це відповідає загальним тенденціям галузі.

«Ми маємо стабільну економіку, сильну стійкість і великий потенціал. У довгостроковій перспективі ситуація з ризиками іпотечних кредитів під контролем», — сказав він. За його словами, з прискоренням реалізації політичних заходів і постійним розкриттям їхніх переваг, основа ринку кредитування для фізичних осіб поступово покращується, і якість активів у цій сфері повернеться до розумних рівнів.

Хоча держава продовжує впроваджувати політики щодо нерухомості, і ринок демонструє ознаки відновлення, Ян Хайпін зазначив, що частка іпотечних кредитів у структурі активів банків може зменшитися.

З даних, що є на даний момент, журналісти помітили значне зростання обсягів поданих заявок на іпотечні кредити у великих банках. Зокрема, у Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) спостерігається значне зростання у сфері споживчих кредитів і кредитів для малого бізнесу. Так, обсяг споживчих кредитів у банку збільшився на 778,19 мільйонів юанів (на 18,5%), а кредитів для малого бізнесу — на 2522,38 мільйонів юанів (на 15,0%). Внутрішні споживчі кредити Банку Китаю зросли на 28%.

Чи вигідно достроково погашати іпотеку?

Раніше тренд дострокового погашення іпотечних кредитів був викликаний двома основними факторами: з одного боку, економічною нестабільністю, з іншого — посиленням коливань фінансового ринку, зниженням цін на акції і фонди, що зменшило інвестиційний дохід населення і підвищило обережність щодо ризиків. Крім того, високі ставки за існуючими кредитами (більше 5%) стимулювали позичальників погашати кредити достроково.

Однак із зниженням ставок за існуючими кредитами, вартість позик для фізичних осіб також зменшується. За даними Центрального банку, у лютому 2025 року середня ставка за новими іпотечними кредитами становила приблизно 3,1%, що на 10 базисних пунктів менше ніж торік, і залишається на низькому рівні.

Якщо ставки залишаються низькими, чи вигідно достроково погашати іпотеку?

«Це залежить від того, наскільки високий рівень доходу від інвестицій або заощаджень у порівнянні з новою ставкою за іпотекою», — пояснив Ван Пенбо. Якщо дохід від інвестицій перевищує ставку за кредитом, тоді вигідно більше інвестувати; і навпаки, — частково або повністю погасити кредит. Також потрібно враховувати потреби у повсякденних витратах і майбутньому пенсійному та медичному забезпеченні.

Що стосується способу погашення, то зазвичай при рівномірному погашенні основної суми (аннуїтет) на початку погашаються більші суми основної суми і менше відсотків, тому дострокове погашення вигідніше. При рівномірному погашенні з фіксованою сумою платежу (фіксована ставка) на початку платяться більше відсотків і менше основної суми, тому якщо вже пройшло більше половини терміну кредиту, дострокове погашення може бути менш вигідним.

Щоденна економічна газета