Зміна старого та нового режиму, нерухомість переходить до «фундаменту стабільного життєзабезпечення», входить у період трансформаційних зусиль | Форум думок на 2026 рік

Питання AI · Чому політика у сфері нерухомості змінюється на «п’ятирічку» з орієнтацією на високоякісний розвиток?

Наш репортаж (chinatimes.net.cn) журналіст Лі Бейбей, Шанхай

За минулий рік політика у сфері нерухомості та її дно поступово прояснилися, робота з гарантування передачі квартир досягла перших результатів, побудова високоякісного житла вже стала галузевим консенсусом. 2026 рік, як початкова рік «п’ятирічки», прискорює трансформацію та модернізацію внутрішньої економічної структури, сектор нерухомості входить у період глибоких коригувань та трансформаційних зусиль.

2 квітня, на щорічному форумі поглядів 2026 року, колективний досвід та практика галузі показують, що шлях трансформації та модернізації хоча й має виклики, але й можливості. Від політичних заходів «оптимізації пропозиції» до корпоративних ініціатив «інновацій якості», від створення «гарних будинків» до міського оновлення, цифрової трансформації, легких активів — галузь поступово звільняється від традиційної залежності від масштабу, повертається до соціальної функції та конкуренції за якість.

Історичний перехід між старими та новими моделями

Зосереджуючись на ключовій темі трансформації галузі, експерти, вчені та представники компаній висловлюють свої погляди, аналізуючи політичний курс та напрямки розвитку.

Голова Асоціації нерухомості провінції Гуандун Ван Шао зазначив, що порівняно з «14-п’ятирічкою», ключові політики у сфері нерухомості на «15-п’ятирічку» вже зосереджені не на «збільшенні пропозиції та стабільному розвитку», а на «оптимізації пропозиції, високоякісному розвитку та нових моделях розвитку», що ознаменовує перехід від масштабного розширення до підвищення якості, від «інструменту економічного стимулювання» до «фундаменту стабільності добробуту населення».

На новому етапі розвитку, сектор нерухомості також стикається з вимогами щодо високої якості, що полягає у досягненні «стійкості зростання, збалансованості розвитку, екологічної сталості та соціальної справедливості» у багатовимірному об’єднанні, а також у балансуванні короткострокової стабільності та довгострокового здорового розвитку.

Ван Шао підкреслив, що кінцева мета гарного будинку — повернутися до соціальної функції, забезпечити кожному доступ до відповідного житла: «Зробити міський простір більш корисним для розвитку всіх галузей та професій населення — це цілком відповідає кінцевій меті сучасного міста для людей». Компанії з нерухомості мають перетворити цінність «гарних будинків» та «гарного обслуговування» у двигун економічного зростання, стимулювати споживання та активізувати ефективні інвестиції; створювати високоякісні житлові та виробничі простори і сценарії, постійно розкривати довгострокову цінність «гарних будинків», системно та глибоко просувати будівництво «гарних будинків, гарних житлових комплексів, гарних громад, гарних районів», сприяючи поверненню нерухомості до соціальної функції та становленню важливим інструментом високоякісного розвитку.

Голова Комітету з розвитку та управління містами CITIC, Ян Цзінчжі, зазначив, що зараз сектор нерухомості перебуває на історичному перехресті між старими та новими моделями, і вибір між збереженням грошового потоку або прибутку стає дилемою для компаній.

Ян Цзінчжі вважає, що виклики галузі — це в основному природний результат трансформації макроекономіки та етапів розвитку міст. Модель масштабного зростання у секторі вже втратила свою ефективність, галузь зосереджена на покращенні приросту та активізації існуючих активів. Водночас, у сферах, які активно підтримуються державою — оновлення міст, реконструкція сільських районів, будівництво соціального житла, створення «гарних будинків» — закладається стратегічний напрямок, що стане основним полем боротьби за цінність у майбутньому секторі нерухомості.

З урахуванням цього, CITIC Urban Development наразі встановила двовекторну модель «розробка + управління», базуючись на перевагах фінансово-промислової синергії групи CITIC, зосереджуючись на ключових напрямках, таких як зняття ризиків та оновлення міст. Також компанія активно формує «нову модель — нові продукти — нові технології — нову екосистему», щоб створити унікальний шлях трансформації та розвитку.

Шляхи інноваційного розвитку компаній

На ключовому перехресті перетворення галузі з кількісного у якісний, відповідність трендам розвитку та інноваційний підхід стають головними завданнями для забудовників. Всі великі компанії з нерухомості активно працюють над підвищенням якості, досліджують нові моделі розвитку, що відповідають новому циклу, і сприяють переходу галузі до епохи конкуренції за якість.

Мень Вей, директор Інституту досліджень міст та нерухомості China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings, повідомив, що компанія просуває концепцію «Гарний будинок 2.0», зосереджуючись на інтеграції та інноваціях технологій. Вже створено лабораторію «Гарний будинок» у штаб-квартирі в Шеньчжені, де досліджуються нові проблеми, технології та перевіряється сприйняття клієнтів.

Група Greentown Life Technology також досліджує конкретні підходи до створення «гарних будинків». Віце-генеральний директор Greentown Life Technology, генеральний директор Greentown Construction Technology, Чжу Куай, зазначив, що багато компаній у секторі потрапили у труднощі через застосування «збірних» моделей розвитку.

«Майбутня конкуренція у секторі нерухомості — це, по суті, змагання між ‘технологіями + гуманітарними цінностями’ у розумних житлових рішеннях. Це і є головна причина, чому традиційна збірна модель не може адаптуватися і створювати гарні будинки», — пояснив Чжу Куай. Він додав, що наразі технологічна система «гарних будинків» вже реалізована у кількох проектах, і у майбутньому Greentown зосередиться на технологіях та гуманітарних цінностях, щоб більше людей могли жити у відповідності до стандарту «6633» від Greentown.

Як один із провідних представників у галузі контрактного будівництва, компанія JinDi також створила унікальну модель «гарних будинків». За словами заступника генерального директора JinDi Group з управління розробкою, Ван Сінь, у сегменті комерційного контрактного будівництва (тобто не житлового сектору) вже сформована повна система управління, що охоплює всі етапи — від інвестиційних рішень і планування до розвитку та подальшої експлуатації.

З урахуванням ситуації у галузі, JinDi запровадила дві моделі — «контрактне будівництво +» та «контрактне будівництво -». З одного боку, у відповідь на жорстку конкуренцію стандартного контрактного будівництва та різноманітність потреб клієнтів, JinDi пропонує додаткові послуги «контрактне будівництво +» на основі досвіду у управлінні індустріальними парками, оренді довгострокових квартир, фінансових консультаціях, обслуговуванні нерухомості, оздоровчих та спортивних послугах. З іншого боку, через насиченість ринку нерухомості, залучення професійних кадрів у муніципальні платформи та технологічні компанії, потреби власників стають більш локалізованими або орієнтованими на окремі послуги, тому JinDi формує модульну модель для адаптації до цих потреб. Крім того, компанія досліджує легкий активний консалтинг у різних регіонах, розширюючи межі бізнесу.

Напрямки стабілізації галузі

Платформа Beike, під брендом Behao Jia, завдяки своїй перевазі, має гостре відчуття ринку. Генеральний директор інноваційного центру Behao Jia, Ву Бінь, зазначив, що у зв’язку з кардинальними змінами у структурі ринку нерухомості, понад 70% операцій на вторинному ринку у провідних містах припадає на вторинний ринок житла, і ці ціни найкраще відображають реальний стан ринку. Водночас, відбувається зворотний зв’язок між попитом і пропозицією, запаси вторинного житла зростають, і з 2021 року галузь увійшла у фазу «багато покупців — мало продавців», що робить рішення покупців все більш обережними.

Ву Бінь вважає, що в цьому контексті суть «конкуренції продуктів» полягає у точному задоволенні потреб конкретних клієнтів. Тому Behao Jia запровадила модель C2M (Customer to Manufacturer — від споживача до виробника), де основний принцип — «все навколо C». Завдяки розвитку технологій, використанню великих даних, штучного інтелекту та точного охоплення клієнтів, можливо точно визначити потреби C, що дозволяє здійснювати оцінку земель, позиціонування продуктів, дизайн, маркетинг тощо. Цю здатність компанія перетворила у рішення, яке вже підтверджено у співпраці з девелоперами, такими як招商、越秀、滨江, у понад десяти проектах.

Генеральний директор відділу будівництва та нерухомості компанії Kingdee China, Янь Цюнь, аналізує труднощі цифрової трансформації забудовників і пропонує вихід із ситуації через перехід від «оптимальності окремих продуктів» до «оптимальності архітектури». За його словами, більшість забудовників зараз застрягли у глибокій кризі через вибір цифрових платформ та застосувань, що базуються на застарілій ідеї «оптимальності окремих продуктів». Тому при виборі цифрових платформ потрібно відмовитися від цієї ідеї і перейти до концепції «оптимальності архітектури».

Зокрема, слід обирати комплексні платформи, що об’єднують «платформи, дані, застосунки та штучних агентів», які здатні задовольнити потреби багатомодальної взаємодії компанії, підтримувати внутрішню розробку інтелектуальних агентів, здійснювати управління даними компанії та безпосередньо використовувати SaaS-застосунки та AI-агенти, що значно прискорить впровадження AI-технологій, підвищить ефективність роботи компанії та допоможе подолати перешкоди цифрової трансформації.

Крім компаній, що зосереджені на оновленні продуктів, віце-президент Modern Capital Management, Ді Нань, більше уваги приділяє розвитку та стану сфери непогашених активів. Він вважає, що раніше непогашені активи та реструктуризація боргів були периферійними сферами у секторі нерухомості, але з часом вони стали ключовими, і багато інвесторів та операторів нерухомості перейшли у цю галузь. За його словами, у 2026 році вперше відбувається зближення розумінь забудовників, кредиторів, покупців та уряду, що відкриває справжнє вікно для реструктуризації.

Поки забудовники відновлюються, на ринку з’являються ознаки стабілізації, — зазначає головний аналітик сектору нерухомості Bank of China Securities, заступник голови департаменту, Хя Юфенг. За його словами, зараз ринок нерухомості демонструє поступове стабілізування у ключових містах, тоді як у неключових — ситуація гірша. Ціни на вторинному ринку у п’яти провідних містах мають свої особливості, але в цілому стабілізуються: наприклад, у Пекіні вторинний ринок зростає на 0,2% у порівнянні з попереднім місяцем; у Шанхаї після дев’яти місяців падіння з травня 2025 року ціни повернулися до зростання, синхронізуючись з Пекіном; у неключових містах ситуація гірша.

Хя Юфенг підкреслює, що оскільки ціни на вторинне житло вже довго знижуються, у деяких регіонах їх співвідношення ціна-якість починає переважати, що створює певний тиск на нові продажі. Тому забудовники мають покладатися не лише на місце та навколишнє середовище, а й підвищувати конкурентоспроможність через якість та інновації у продуктах.

Пошук шляху до підйому галузі

У рамках обговорення теми форуму, заступник директора дослідницького інституту DTZ, Чжан Сяодань, у ролі модератора, почав із питання «шляху вгору». Він зазначив, що хоча у ринку нерухомості з’являються окремі позитивні сигнали, загальна довіра до ринку залишається повільною, і тенденція розвитку галузі — найважливіший аспект для учасників.

Які ключові показники слід враховувати, щоб оцінити цю тенденцію?

Голова компанії Long Guoxin Group, Лонг Гуо Сінь, відповів, що для прогнозування тенденцій потрібно враховувати кілька показників, але два з них є найважливішими: перше — кількість інвесторів та підприємств, готових вкладати та починати бізнес, що є рушієм покращення орендних ставок та обсягів угод; друге — кількість технологічних кадрів у перших двох містах (20 провідних міст Китаю). Він додав, що розвиток міста має більше уваги приділяти залученню інноваційних технологій та нових технологічних кадрів — це ключ до стабілізації ринку.

Генеральний директор Guangzhou Huafu Real Estate, Го Цуй, підтвердив позитивні зміни на ринку за допомогою конкретних даних. Зокрема, у сегменті розкішних квартир у Гуанчжоу вже спостерігається «мала весна» у 2025 році. За даними, у березні цього року кількість відвідувань та угод зросла на 80%, а сума угод — у 1,5 разу (у порівнянні з минулим роком). Вищі ціни показали значне покращення.

Го Цуй пояснив, що головна причина зростання — оновлення продуктів. Гарні будинки у майбутньому ще більше стимулюватимуть угоди, але головне — не лише оновлення продукту, а стратегічний підхід, що через підвищення якості та пропозиції стимулює загальний попит і відновлення довіри.

Голова інституту досліджень міст та нерухомості China Merchants Shekou Industrial Zone, Мень Вей, зазначив, що у 2024-2025 роках «гарні будинки» будуть переважно у фазі політичного сприяння та створення системи; до початку 2026 року компанії вже активно впроваджують ці ініціативи, перетворюючи маркетинг та просування у виробничі ланцюги. Наприклад, у 2025 році компанія планує створити лише 6 демонстраційних проектів «гарних будинків», але до кінця 2025 — початку 2026 року вже реалізовано понад 30 проектів, що переходять від пілотних зразків до повної реалізації, що сприяє кращому задоволенню потреб людей у гарному житлі.

Крім створення «гарних будинків», директор IWG China, Ху Мао, дивиться на рівень громад та інфраструктури. Він вважає, що «гарне житло» має супроводжуватися хорошими громадами та інфраструктурою, щоб створити привабливе житлове середовище.

Ху Мао підкреслює, що покращення житлового середовища, підвищення активності та привабливості громад — це не лише озеленення та комерційна інфраструктура, а й створення офісних просторів для залучення різних галузей: «Ми бачимо потребу у гнучких офісах у громадах, тому зараз ми активно досліджуємо ці нетрадиційні офісні зони та центри гнучкої роботи. Це доповнює створення гарних громад та комфортного житлового середовища, сприяючи залученню індустрій та сталому розвитку».

Такий підхід, що руйнує стереотипи, застосовний як для зростаючого ринку, так і для оновлення міст. Директор з оцінки та консалтингу Guangzhou, Чжоу Чжипенг, вважає, що модель безмежного копіювання у міському оновленні вже вичерпала себе, і майбутні проекти мають зосередитися на виявленні диференціації земельної оренди. Основні напрями — створення унікальних проектів на основі культурної спадщини або ж без унікального розташування — через постійне додавання контенту для формування конкурентних переваг.

Чжоу Чжипенг наголошує, що диференціація, індивідуальність та контент — це ключові конкурентні переваги проектів оновлення міст: «Міське оновлення перебуває у перехідному періоді, і традиційна модель купівлі земельних ділянок та розвитку вже вичерпала себе. Галузь має перейти від грубого розвитку до більш тонкого та деталізованого».

Редактор: Чжан Бей, головний редактор: Чжан Юйнин