Карта нерухомості｜Основні міста для закупівлі якісних земельних ділянок, лідери у придбанні землі — Юєсю, Хуачжун, Баолі

Питає AI · Чому центральні державні підприємства та державні компанії купують землю всупереч зимовому спаду на ринку?

Коли більшість забудовників обирають «затягнути паски» і переживати зиму, групи Юєсюй, Полі Девелопмент, Хуачжун Чіді, Китай Цзіньмао та інші центральні державні підприємства та компанії все ж купують землю у ключових містах. У першому кварталі цього року загальна сума придбаних земель топ-100 забудовниками знизилася майже на 50%, але у центральних районах Гуанчжоу, Ханчжоу та Шанхаю знову й знову продавалися ділянки з високою премією. Ефект «Матея» на ринку землі посилюється, сильні стають ще сильнішими, а слабкі виходять з ринку. Це не лише боротьба за фінанси, а й повторне голосування за майбутній міський ландшафт.

У першому кварталі забудовники з топ-100 придбали землі на суму понад 1400 мільярдів юанів

Після закінчення святкового періоду у всіх регіонах відновилися пропозиції та угоди з продажу землі, у таких містах, як Шанхай і Ханчжоу, з’явилися популярні ділянки, і активність забудовників зросла, а суми угод зросли. За даними Інституту досліджень Цзяньчжі, у період з січня по березень загальна сума придбаних земель топ-100 компаніями склала 1465,2 мільярда юанів, що на 49,4% менше, ніж у попередньому році, але скорочення у порівнянні з першим і другим місяцями зменшилося на 3,0 процентних пункти.

У списку топ-20 забудовників за доданою вартістю нових активів у період з січня по березень переважно представлені державні підприємства, центральні компанії або місцеві інвестиційні платформи. У лідерів за масштабами придбань помітна різниця: Юєсюй Груп з доданою вартістю активів у 711 мільярдів юанів явно випереджає друге місце — Хуачжун Чіді з 243 мільярдами юанів, що є класичним прикладом «різниці у лідерстві». Варто зазначити, що лише п’ять компаній мають додану вартість активів понад 100 мільярдів юанів, серед них Юєсюй Груп, Хуачжун Чіді, Полі Девелопмент, Китай Цзіньмао і Нінбо Інчжоу Ченгкаї.

Важливо відзначити, що у деяких компаній різниця між загальним доданим активом і доданою вартістю активів значна, що свідчить про залежність від спільних схем придбання землі, наприклад, Shangshi Chengkai і Shanghai Zizhu.

З перших трьох місяців року видно, що Юєсюй Груп, Хуачжун Чіді, Полі Девелопмент і Китай Цзіньмао мають великі масштаби придбань, високий відсоток активів у структурі, працюють по всій країні, мають сильні фінансові можливості та переваги у фінансуванні, і є «якорем» на ринку землі. Зокрема, Юєсюй Груп — лідер, масштаби придбань яскраво свідчать про її прагнення до розширення та фінансову силу; вона здійснює 100% придбань на правах активів без спільної розробки.

Через домінування Юєсюй Груп її дочірня компанія Юєсюй Девелопмент цього року була виділена окремо для окремого рейтингу, і її масштаби придбань також досить високі, займаючи 11-те місце за доданою вартістю активів.

Насправді, і Хуачжун Чіді, і Полі Девелопмент, і China Overseas Property здебільшого займаються незалежною розробкою, і їх частка активів у придбаннях також висока. Однак у першому кварталі China Overseas Property показала слабкі результати на ринку землі.

Крім того, місцеві інвестиційні платформи та компанії глибоко працюють на місцевому ринку, серед яких Ningbo Yinzhou Chengkai, Shijiazhuang Chengfa Investment, Nanjing Jiangbei New Area Investment і Yiwu State-owned Assets. Вони зосереджені на землях у своїх містах, майже всі здійснюють 100% придбання на правах активів, і є важливими учасниками місцевого ринку землі, виконуючи роль у міській оновленні та інфраструктурі.

За аналізом Крєрє, з точки зору компаній, структура «центральні підприємства — місцеві інвестиційні платформи» залишається актуальною, і загальна готовність компаній до придбань залишається обережною. У топ-100 за продажами лише менше третини мають земельні резерви, що враховуються у балансі.

Якісні ділянки у ключових містах користуються високим попитом, що підвищує середній рівень премії

Хоча загальний ринок охолоджується, дефіцитні ділянки у ключових містах залишаються привабливими, і фінансові ресурси забудовників продовжують концентруватися на високоякісних активів із високою визначеністю. Так, 25 лютого у Гуанчжоу на першій черзі земельної ділянки біля конюшні відбувся 9-годинний аукціон із 243 раундами торгів, і Юєсюй Груп придбала цю ділянку за 236,04 мільярда юанів із премією 26,6%, що стало другим за величиною результатом у історії Гуанчжоу, а ціна за квадратний метр житлової нерухомості оновила рекорд.

6 березня у Ханчжоу на території Сиченг у центральному районі відбувся аукціон із 109 раундами, і Полі Девелопмент отримала цю ділянку за 32,2 мільярда юанів із премією 51%, а ціна за квадратний метр склала 44 985 юанів. Спочатку ця ділянка була комерційною та офісною, але у квітні 2025 року її перевели у чисто житлову з цільовою площею зменшеною з 3,0 до 2,2, що значно підвищило її житлову привабливість. 13 березня у Шанхаї компанія Greentown China придбала ділянку у Цюпінь, заплативши 26,7 мільярда юанів із премією 6,6%, ціна за квадратний метр склала 31 972 юанів. Це була єдина ділянка з премією серед перших земельних торгів у Шанхаї, і її розташування має значну перевагу.

На тлі високої активності у центральних районах ключових міст більшість інших міст мають низьку активність, і земельні ділянки у Циндао, Фучжоу, Ухані та Тяньцзіні продаються за мінімальними цінами. Це пов’язано з уповільненням темпів пропозиції та обмеженою кількістю високоякісних ділянок у центральних районах; крім того, фінансовий стан забудовників залишається напруженим, і вони зосереджуються на високовірогідних ділянках у ключових містах, залишаючись обережними щодо нерозвинених районів.

Що стосується премії, за даними Інституту досліджень Цзяньчжі, у цьому році, на тлі уповільнення пропозиції, середня премія у 300 містах залишається низькою. За даними інституту, у першому кварталі середня премія за житлові землі у 300 містах становила 5,0%. У січні ринок був досить спокійним, у лютому завдяки високим преміям на ділянках у Гуанчжоу премія зросла до 10,7%, а у березні — до 3,3%.

За словами аналітиків Інституту досліджень Цзяньчжі, у першому кварталі цього року ринок землі продовжував демонструвати «зменшення обсягів і диференціацію структури». У контексті обережних намірів забудовників щодо придбань, високоякісні ділянки у ключових містах все ще привертають активну боротьбу з боку провідних центральних та державних компаній, що свідчить про сильний попит на активи з високою визначеністю. Водночас, регіони все більше зосереджуються на якості та ефективності пропозицій, зменшенні обсягів, покращенні пропозицій і збереженні запасів — основних напрямках політики. У майбутньому, із розвитком міської оновлення та зростанням попиту на житло для покращення умов, ринок землі може поступово стабілізуватися та ставати більш раціональним у структурному плані.

Щодо другого кварталу, аналітики Крєрє вважають, що ринок землі матиме тенденцію «локального відновлення та загальної обережності». З появою високоякісних ділянок у ключових містах, активність торгів може тимчасово зростати, але загальна обережна стратегія компаній навряд чи зміниться кардинально. За їхніми прогнозами, центральні та провінційні державні компанії з фінансовими перевагами продовжуватимуть працювати у перших і других лініях міст; платформи місцевих інвестиційних компаній виконуватимуть роль стабілізаторів у третіх і четвертих лініях; кілька стабільних приватних компаній можуть використовувати можливості для додаткових закупів, але їхня здатність до придбань залишатиметься обмеженою.

Новини від Біке Цзяньбао: Юань Сюлі

Редактор: Ян Юань

Дизайн: Сюй Сяо

Коректор: Чжао Лін