Третина частки підприємств стабілізується, забудовники зосереджуються на «гарних будинках» та трансформації операцій з існуючими активами

Питає AI · Чому три з десяти будівельних компаній зможуть зберегти стійкість під час перетасовки галузі?

Журналіст Цзяньцзюнь Лу Чжикун, репортаж із Пекіна

Недавній спеціальний звіт Інституту досліджень China Index показує, що до 2025 року національний ринок нерухомості залишатиметься в процесі корекції, продажі топ-100 забудовників знижуються, але внутрішня диференціація посилюється.

На нещодавній презентації результатів дослідження «100 провідних компаній у сфері нерухомості Китаю 2026 року» Інститут China Index опублікував «Звіт про 100 провідних компаній у сфері нерухомості Китаю 2026 року» (далі — «Звіт»), у якому зазначається, що на тлі тиску ліквідності галузь нерухомості вже перейшла від етапу масштабного розширення та високого кредитного навангу до нової фази, орієнтованої на виживання та високоякісний розвиток. У цьому процесі компанії, зосереджені на ключових містах і трансформації у напрямку «хороших будинків» та управління запасами, стабілізують свої базові позиції.

Управління ліквідністю залишається пріоритетом

Звіт показує, що за показниками масштабу галузь все ще знаходиться на дні. У 2025 році загальний обсяг продажів 100 провідних компаній становив 32 605,2 мільярдів юанів, що на 18,1% менше порівняно з попереднім роком; площа продажів — 14 857,9 мільйонів квадратних метрів, що на 24,3% менше. Через зменшення обсягів здачі проектів, історичні борги та знецінення активів, доходи 100 провідних компаній знизилися вже другий рік поспіль, у 2025 році середнє значення склало 321,6 мільйонів юанів, що на 6,5% менше.

Однак у загальному падінні даних деякі компанії демонструють сильну операційну стійкість. «Звіт» зазначає, що близько тридцяти відсотків компаній мають стабільне ринкове становище, їх продажі та обсяги залучення земель у 2024–2025 роках входять до топ-100. Ці компанії зазвичай застосовують стратегію «продаж — інвестиція», зосереджуючи ресурси на якісних сегментах у ключових містах, щоб реалізувати продажі через продуктову силу. У порівнянні з цим, компанії з недостатнім інвестиційним масштабом або важким історичним багажем мають слабшу стабільність, і перетасовка галузі триває.

Керівник маркетингу однієї з топ-10 державних компаній сказав журналісту «Китайської ділової газети», що вони залишаються обережними щодо інвестицій, очікуючи додаткових сигналів ринкових настроїв, зокрема, щоб з’ясувати, чи є нинішній «малий весняний період» результатом затримки попиту минулого року або нових клієнтів. Він додав, що наразі компанія зосереджена на інвестиційних можливостях у Ханчжоу, Ченду, Сіані, оскільки ці міста пропонують більш вигідні умови для продажу та інвестування.

«Ми перед покупкою землі робимо розрахунки: проект має бути готовий до відкриття продажів за 6 місяців, і найкраще — щоб у день відкриття продажів його вже продавалися на 80%. Якщо проект протягом року не закінчить продажі, то цей проект у внутрішньому плані можна вважати провалом, і щоб знову отримати дозвіл на будівництво, група має розглянути, чи варто ще слухати його», — зазначив керівник маркетингу. За його словами, у нинішніх умовах збереження гнучкості інвестицій і безпеки грошового потоку залишається головним пріоритетом для забудовників.

Це також є ключовою частиною уваги у «Звіті» Інституту China Index. Вказується, що у короткостроковій перспективі забезпечення безпеки ліквідності залишається основною операційною метою більшості компаній. Згідно з розрахунками «Звіту», у 2026 році обсяг боргових зобов’язань забудовників досягне 731,1 мільярда юанів, що залишається високим рівнем, тоді як традиційна модель «залежності від боргів» вже втратила свою ефективність.

Інститут China Index рекомендує, що забудовники мають активізувати зусилля щодо зниження запасів, активно використовувати можливості місцевих урядів щодо викупу запасних житлових об’єктів для забезпечення житлом соціального призначення, а також залучати кошти через спеціальні облігації для викупу незадіяних земельних ділянок. Також потрібно тісно співпрацювати з механізмом «білих списків» і гнучко застосовувати інструменти пролонгації боргів для зменшення короткострокового тиску на погашення.

Пошук нових можливостей

Яким чином галузь може знайти нові можливості для зростання, одночасно зменшуючи ризики запасів?

Незважаючи на загальне уповільнення зростання, базовий попит залишається. За розрахунками «Звіту», у період «П’ятирічки» загальний обсяг потреб у житлі в містах країни становитиме близько 4,98 мільярдів квадратних метрів. Зі зростанням концентрації населення у ключових містах, зменшенням розмірів сімей і поглибленням тенденції старіння, потреба у покращенні житла стала ключовою підтримкою ринку нових будинків.

З урахуванням цього, створення «хороших будинків», що відповідають попиту, стає ключовим для протистояння циклічним тискам. Окрім нових проектів, галузь повністю переходить у еру запасів. «Звіт» зазначає, що у період «П’ятирічки» значні інвестиції будуть спрямовані на реконструкцію старих мікрорайонів, оновлення міст. Легкі активи та операційні послуги, такі як будівництво під ключ, оренда довгострокового житла, комерційна діяльність і фонди нерухомості, стають важливими напрямками для компаній, щоб подолати межі розвитку у сфері забудови та знайти нові джерела прибутку.

«Ми розуміємо, що ‘хороший будинок’ — це вже не просто будівельний продукт, а системний комплекс, що включає озеленення, громадські зручності, обслуговування нерухомості та соціальні зв’язки у суспільстві», — зазначив відповідальний за будівництво паркового міста в новому районі Тяньфу, представник управління паркового міста Тяньфу.

Він додав, що як ініціатор концепції «паркового міста», Тяньфу-новий район за майже десять років планування та будівництва сформував сітчасту структуру з великими відкритими просторами та поєднанням синьо-зелених зон. Зараз у цьому районі частка зелених насаджень становить 72,1%, є 77 тисяч гектарів суцільних зелених зон і водних об’єктів, середній розмір парку — 19 квадратних метрів на людину, щільність дорожньої мережі — 8,6 кілометрів на квадратний кілометр. Така екологічна та інфраструктурна підтримка створює зовнішнє середовище для розвитку «хороших будинків» забудовників.

З точки зору ринкової логіки, цей район просуває перехід від традиційної ідеї «виробництво-місто-людина» до концепції «людина-місто-виробництво». Вказуючи на це, представник сказав: «Зараз попит на купівлю — це не лише потреба у житлових продуктах, а й у способі життя».

У світлі загальної обережності інвесторів місцева влада також намагається покращити бізнес-середовище, щоб розірвати замкнене коло «бажаю купити — варто купити — хочу будувати». Представник додав, що для того, щоб забудовники були зацікавлені у будівництві, Тяньфу-новий район знижує витрати на розробку та створює «матрицю» державних і приватних комунікацій «1+3+N», забезпечує 100% онлайн-обробку адміністративних послуг, максимально скорочує час узгодження, щоб підвищити ефективність роботи компаній; запроваджує взаємодію з ринком нерухомості для прискорення реалізації проектів і швидкого обігу коштів у регіоні, створюючи позитивний цикл.

Ця мікро-стратегія місцевих органів влади узгоджується з рекомендаціями «Звіту» щодо вибору ключових секторів у провідних містах, збереження помірних інвестицій і зниження витрат на розробку.

Загалом, вважається, що ера високого кредитного навангу для масштабування завершилася, і майбутні змагання компаній зосереджуватимуться на безпеці грошових потоків і глибокій доведеності операцій та продуктів.

(Редактор: Лу Чжикун, Перевірка: Тонг Хайхуа, Коректура: Лю Цзюнь)