У складній ситуації зберігати готівковий потік чи прибуток? Голова правління China CITIC Urban Development Yang Jin пропонує нову модель управління ризиками | Щорічний форум думок 2026

Ця газета (chinatimes.net.cn) журналістка Чжан Бей Хуан Чжань Шеньчжень повідомляє

“Шлях трансформації має свої виклики, але світанок вже настав, світло попереду.” Партійний секретар та голова правління компанії CITIC Urban Development and Operation Co., Ltd. Ян Цзінь виступив із промовою на щорічному форумі 2026 точки зору.

Ян Цзінь прямо заявив: “Будівельна галузь вже стоїть на історичному перехресті між зростанням за рахунок приросту та підвищенням якості існуючих активів, модель розширення за рахунок масштабів вже вийшла з ладу, у майбутньому основна конкурентна перевага забудовників зосередиться на інноваціях у моделях, створенні продуктів та інших шести ключових здатностях.”

Зіткнувшись із дилемою “зростати чи зменшуватися”, Ян Цзінь систематично розкрив трансформаційний шлях “чотири нові”: “дослідження нових моделей, створення нових продуктів, застосування нових технологій, побудова нової екосистеми.”

Нова логіка епохи існуючих активів

“Ми зараз перебуваємо у безпрецедентній дилемі.” Ян Цзінь прямо почав свою промову, вказуючи на спільну проблему виживання всієї галузі. Головна суть цієї проблеми — у циклі спаду ринку забудовники не можуть уникнути остаточного вибору: зберігати грошовий потік чи зберігати прибуток.

За словами Ян Цзіня, ця дилема уособлюється у загальній ситуації галузі. Забудовники значною мірою концентрують свої кошти у землі та нерухомості, у циклі спаду ринку ускладнюється реалізація об’єктів, і без прискореного зниження цін для швидкої реалізації та повернення ліквідності компанії ризикують зіткнутися з дефолтом; але якщо застосовувати масштабні знижки для стимулювання продажу, це безпосередньо зменшить прибутки та якість фінансової звітності, спричиняючи зниження EBITDA, зростання коефіцієнта заборгованості, тиск на операційну та фінансову сторони.

Навіть CITIC Urban Development не залишилася осторонь у циклі спаду — у 2022–2024 роках компанія зазнала послідовних збитків через колективне знецінення активів, і лише у 2025 році вийшла на прибуток.

“Коли сонце світить, ремонтуйте дах, а не чекайте, поки сильний вітер і дощ протечуть через дах.” Ян Цзінь цитує думку Го Гуанчана, голови Fosun International, і прямо заявляє, що ця дилема не є результатом короткострокових коливань ринку, а неминучим наслідком повної перебудови базової логіки галузі.

Центральна міська робоча конференція вже чітко визначила, що розвиток міст у Китаї перейшов від масштабного приросту до нової фази підвищення якості та ефективності існуючих активів, що означає, що логіка зростання, на якій базувалася тридцятирічна історія галузі, повністю змінилася.

Ян Цзінь у своїй промові підсумував стару модель зростання галузі. Раніше забудовники швидко зростали за рахунок високого боргового навантаження, високого кредитного плеча та високої обертальності, залежачи від земельних дивідендів та ринкових премій, основною конкурентною перевагою були високі ціни на землю, нерухомість та бренди.

Але у епоху існуючих активів цей масштабний зростання вже вичерпано, і фокус розвитку галузі повністю змістився у напрямках підвищення якості приросту та активізації існуючих активів. Державна політика активно підтримує оновлення міст, реконструкцію міських сіл, будівництво соціального житла та “гарних будинків”, які стануть основними майданчиками створення цінності у майбутньому.

Незважаючи на глибоку фазу корекції, Ян Цзінь має чітке бачення довгострокового розвитку галузі. Він вважає, що три ключові характеристики будівельної галузі залишаються незмінними.

“Перша — впливає на фінансову безпеку, друга — сприяє добробуту населення, третя — зв’язує багато галузей у ланцюжку, і дві рушійні сили — урбанізація та споживчий підйом — і далі стимулюватимуть сталий розвиток галузі.” Ян Цзінь додатково аналізує, що на тлі посилення політики, очікування ринку вже значно покращилися порівняно з песимістичним станом один-два роки тому, і основна думка галузі полягає в тому, що ринок стабілізується наприкінці 2026 року — на початку 2027 року.

Що ще важливіше, у своїй промові Ян Цзінь чітко окреслив напрямки перебудови ключових конкурентних переваг забудовників у новому циклі. Він прямо заявив, що у майбутньому боротьба у галузі вже не буде зосереджена на швидкості та масштабах здобуття земель, а на здатності компаній “перетворювати каміння у золото”, тобто створювати цінність. Це конкретизується у шести ключових здатностях: інновації моделей, створення продуктів, фінансове проектування, ресурсна інтеграція, застосування технологій, підвищення операційної ефективності.

“Забудовники терміново мають перейти від ролі девелопера до ролі міського комплексного оператора,” — ця оцінка Ян Цзіня також визначає основний напрямок трансформації CITIC Urban Development.

“Чотири нові” для прориву

Як основна платформа нової урбанізації групи CITIC, шлях трансформації CITIC Urban Development повністю відповідає їхньому базовому розумінню нового циклу галузі.

Завдяки перевагам групи CITIC у поєднанні фінансів та реального сектору, компанія заклала модель “розробка + управління” з двома рушіями, зосереджуючись на управлінні ризиками, оновленні міст, інвестиціях у ключові активи та управлінні якісними активами. В основі — інноваційний, довгостроковий, продуктовий та сервісний підходи, сформували систему трансформації “дослідження нових моделей, створення нових продуктів, застосування нових технологій, побудова нової екосистеми”, яка точно відповідає вимогам нового циклу щодо шести ключових здатностей забудовників.

Дослідження нових моделей — це основний інструмент трансформації CITIC Urban Development і ключове рішення для подолання дилеми галузі, зокрема, найважливішою є їхня інноваційна модель “фінансова підтримка + ізоляція ризиків + управління активами”.

Ян Цзінь детально розкрив логіку цієї моделі: перший крок — залучення додаткових коштів для проблемних проектів, що включає додатковий кредит від існуючих кредиторів, спільний борг AMC та власні кошти CITIC Urban Development; другий — створення спеціальної структури ізоляції ризиків, щоб забезпечити закритий обіг додаткових коштів у межах пакета активів, повністю ізолювавши їх від ризиків основних активів; третій — найважливіший — CITIC Urban Development бере участь у керуванні, надає послуги з управління, контролю, делегованої експлуатації, сприяючи формуванню ефективних активів з проблемних проектів, і повертає кошти через продаж, утримання, управління та ліквідацію, знімаючи ризики.

Ця модель вже підтверджена масштабною практикою у галузі, зокрема, співпраця CITIC Urban Development із Kaisa для порятунку — типовий приклад реалізації цієї моделі.

На сьогодні ця модель з управління ризиками реалізована у понад 30 проектах у понад десяти містах країни, з управлінською вартістю понад 2000 мільярдів юанів.

Створення нових продуктів — це основний спосіб підвищення якості приросту та реалізації концепції “гарних будинків”. Ян Цзінь повідомив, що CITIC Urban Development відповідно до вимог Міністерства житлово-комунального господарства випустила стандарти “чудового житлового середовища, високої якості будівництва, гарного планування, ефективного управління, високого рівня інтелекту та повного спектра додаткових послуг”, сформувавши повну систему стандартів, що включає шість законів, 18 томів, 108 пунктів та 1280 конкретних технічних елементів, охоплюючи житло для первинного ринку, покращуване та елітне житло.

Крім нових моделей і продуктів, CITIC Urban Development використовує нові технології для підтримки всього життєвого циклу бізнесу та створює довгострокові конкурентні переваги через нову екосистему.

У сфері технологій CITIC Urban Development застосовує цифрові, розумні та екологічні технології у всіх ланцюжках: у будівництві — цифрове двійництво, розумні будівельні машини для візуалізації, підвищення ефективності та безпеки; у продуктах — системи низькоемісного затінення, очищення повітря у всьому будинку, розумне підключення; у операціях — використання AI для аналізу ринку та клієнтів, розширення нових напрямків, таких як паркінги, отримання прав на обслуговування активів через фонди, для детального управління стабільним грошовим потоком у циклічних умовах.

“Застосовуючи професіоналізм для дотримання стандартів, інновації для подолання труднощів, співпрацю для створення майбутнього,” — закінчив свою промову Ян Цзінь, закликаючи галузь до сталого розвитку та добросусідства.