Питання AI · Як у період спаду ринку нерухомості, компанія Red Star Macalline підвищує свою конкурентоспроможність через переоцінку активів?

Видавництво | Bullet Finance

Автор | Бі Янг

Редактор | Фан Фанг

Графічний дизайн | Цянь Цянь

Перевірка | Сон Вень

31 березня Red Star Macalline опублікувала річний звіт за 2025 рік. За звітний період компанія отримала дохід у розмірі 6,582 мільярда юанів, чистий збиток, що належить материнській компанії, склав 23,722 мільярда юанів. Основною причиною залишаються переоцінки справедливої вартості інвестиційної нерухомості та відповідних активів, що знецінюються.

Це відповідає логіці попередніх прогнозів щодо результатів, але у річному звіті наведена більш чітка структура розподілу: з них близько 23,442 мільярда юанів — збитки від зміни справедливої вартості інвестиційної нерухомості, що є типовим безготівковим елементом.

Якщо виключити цю частину факторів, можна побачити, що операційна діяльність компанії продовжує покращуватися. У 2025 році чистий грошовий потік від операційної діяльності досяг 816 мільйонів юанів, що на 277,34% більше порівняно з 2024 роком, а валова маржа у сегменті домашніх послуг зросла на 2 відсоткових пункти до 61,9%.

Основна “кровоносна” здатність бізнесу вже явно відновилася. З моменту входу Jianfa структура фінансів і боргові зобов’язання компанії поступово покращуються. Зі зменшенням активів на балансі, операційна діяльність стабілізувалася, а фінансова гнучкість постійно зростає.

1. Укріплення активів, що підкреслює основний бізнес

Логіка оцінки інвестиційної нерухомості полягає в дисконтуванні “майбутніх грошових потоків від оренди”. Для Macalline, через кілька років спадного циклу у нерухомості та слабкості ринку, вартість їх торгових центрів також знизилася.

У період спаду ринку нерухомості, загальна оцінка комерційної нерухомості зазнала тиску, і Macalline вирішила провести одноразову переоцінку активів у цьому циклі. Згідно з результатами, цей “злив зайвого” короткостроково знизив показники у звітності, але зробив баланс більш відповідним реальності.

Більшість нерухомості Macalline розташована у ключових районах перших і других міст, що є типовою платформою з великими активами. Структурних змін у основних активах не відбулося, зниження балансової вартості більше зумовлене циклічними коливаннями.

Згідно з цим річним звітом, основний бізнес Macalline вже явно стабілізувався. Станом на 31 грудня 2025 року середній рівень орендованості 74 власних торгових центрів і 218 управлінських торгових центрів компанії зріс порівняно з 2024 роком. Зокрема, середній рівень орендованості власних торгових центрів зріс на 2 відсоткові пункти і становить 85,0%.

2. Знижки/підтримка орендарів та нові формати

За останні два роки споживання у сегменті домашніх товарів і управління орендарями зазнали тиску, але Macalline не просто переклав цей тягар на downstream, а застосував періодичні знижки, гнучкі орендні угоди та коригування політики залучення орендарів, щоб створити буфер для малих і середніх підприємств. Для брендів, що зазнали значних втрат, платформа пропонувала довші періоди адаптації та більш гнучкі форми співпраці для стабілізації загальної роботи торгових центрів.

Торгові центри Macalline — це важлива інфраструктура у сегменті домашніх товарів, що підтримує багато малих і середніх підприємств та місцеву зайнятість. У період низьких циклів, пріоритетом є стабілізація мережі орендарів і сервісних можливостей, що допомагає зберегти основу для відновлення галузі. Такий підхід “спільного подолання циклу” може не відразу відобразитися у короткостроковій прибутковості, але є важливою складовою довгострокової конкурентоспроможності платформи, що демонструє відповідальність Macalline як платформи у циклічних періодах.

Крім знижок, Macalline активно шукає нові сценарії зростання для орендарів. Впроваджуючи нові формати, такі як нові енергетичні автомобілі, розумна побутова техніка, дизайн інтер’єру, стиль життя, — торгові майданчики перетворюються у комплексні сценарії домашнього життя. Це дозволяє подовжити час перебування споживачів, покращити структуру потоку клієнтів і знизити витрати на залучення клієнтів для орендарів, допомагаючи стабілізувати потік відвідувачів і конверсію для існуючих меблевих і будівельних компаній.

Згідно з річним звітом, у 2025 році площа експлуатації електричного обладнання Macalline досягла 1,405 мільйона квадратних метрів, що становить 10,1% від загальної площі; площа автомобільної торгівлі зросла з 160 000 до 320 000 квадратних метрів, охоплюючи 46 міст по всій країні.

3. Покращення фінансових показників, з’являється точка перелому у діяльності

Спершу — грошовий потік. У 2025 році чистий грошовий потік від операційної діяльності склав 816 мільйонів юанів, що на 277,34% більше порівняно з попереднім роком.

Якщо дивитися лише на цей показник, то тривале негативне сальдо у попередніх кварталах було важким, але зараз щоденна операційна діяльність почала відновлюватися, особливо у останніх кількох кварталах, коли щоквартальний грошовий потік став позитивним.

Щодо витрат і витратних статей. Досвід управління державними активами, який приніс компанії група Jianfa, допоміг знизити витрати та підвищити ефективність. У 2025 році операційні витрати, витрати на збут і управління знизилися відповідно на 18,95%, 18,59% і 24,22%, що перевищує зниження доходів.

Щодо чистого прибутку, якщо не враховувати нові збитки від переоцінки справедливої вартості, то з третього кварталу компанія вже демонструє близькість до беззбитковості або невеликий прибуток за квартал, а балансовий прибуток не такий вже й поганий.

Фінансування також покращується. У 2025 році середня вартість залученого фінансування знизилася з 5,1% у 2024 році до 4,4%, а відсоткові витрати зменшилися з 2,531 мільярда до 2,16 мільярда юанів.

Крім того, станом на кінець 2025 року загальний обсяг зобов’язань за векселями та рахунками до сплати зменшився на 43,79% порівняно з попереднім роком, що свідчить про постійне очищення боргів.

Загалом ці показники свідчать, що основний бізнес Macalline вже повернувся до стабільного стану, і на основі річного звіту поступово формується точка перелому у діяльності.

4. Активне прагнення до змін у контексті галузевих коригувань

“Активне прагнення до змін” — ключове слово, яке висунула нова команда управління, включаючи зниження витрат і підвищення ефективності, оптимізацію активів. У вересні минулого року була оприлюднена нова стратегія на п’ять років, у якій заявлено про намір стати “новим комерційним оператором домашнього життя” і “екосистемним сервісним провайдером у галузі домашніх товарів”.

Незважаючи на удари електронної комерції та коливання циклу галузі, основний напрямок Macalline — це домашні будівельні матеріали, що є їхньою генетичною особливістю. Однак цей основний напрямок має оновитися: у майбутньому торгові центри стануть більш різноманітними, розумними та молодіжними, пропонуючи не просто купівлю меблів, а цілі рішення для домашнього життя та досвід споживання.

Наприклад, у майбутньому планується забезпечити, щоб площа основних товарів для дому становила не менше 70%, створити високоефективну операційну модель у сегменті домашніх товарів; також залучати молодіжну аудиторію через нові формати, цифровий маркетинг і підвищення якості сервісу.

(Зображення / Фото глобального магазину Macalline у Шанхаї, Mega-E Smart Electric Oasis)

Крім того, компанія просуває інтеграцію ресурсів ланцюга створення цінності, прагнучи розкрити бізнес-можливості у рамках екосистемної співпраці. Це схоже на підхід багатьох інтернет-гігантів, що говорять про екосистему, але у випадку Macalline вона більше орієнтована на реальну промисловість і послуги.

Завдяки підтримці головного акціонера — Jianfa Group, компанія співпрацює у сферах нерухомості, ланцюга поставок, управління нерухомістю та ремонту. Купівля житла з безкоштовним ремонтом, продаж меблів із підключенням до сервісів управління нерухомістю — цей комплексний сервіс може підвищити лояльність клієнтів і середній чек. Досвід Jianfa у сфері нерухомості та Lianfa Group у розробці нерухомості дозволяє враховувати інтеграцію домашніх товарів ще з початку будівництва, забезпечуючи синергію між нерухомістю та домашніми товарами.

Зараз Macalline через екосистему нерухомості Jianfa/Lianfa охоплює 20 міст і 76 об’єктів нерухомості, залучивши понад 14 000 клієнтських груп, що безпосередньо сприяло конверсії приблизно на 150 мільйонів юанів, створюючи “екосистему нерухомості + домашніх товарів” із замкнутим потоком клієнтів.

Крім того, Macalline досліджує другий сценарій зростання, наприклад, фінансові послуги у ланцюгу поставок, франчайзинг брендів, вихід на міжнародний ринок тощо. Можливості для зростання дуже широкі, хоча ще на ранніх етапах, але напрямок вже визначено: надавати будь-які додаткові послуги, що підвищують цінність у сфері домашнього життя. Дизайн інтер’єру, розумний дім, навіть автосупермаркети — все, що може використовувати існуючі площі та потік клієнтів, — активно експериментується.

Коли традиційний торговий центр перетворюється у платформу, що володіє сценаріями та ресурсами ланцюга створення цінності, його потенціал значно зростає, і можливо, він увійде у новий цикл високоякісного розвитку.