Ванке у 2025 році досягне доходу в 2334 мільярди, боротьба з ризиками все ще триває

Питання AI · Які глибокі чинники стоять за розширенням збитків компанії Ванке?

Журналіст «Інтерфейс Новини» | Ван Юйхан

Увечері 31 березня Ванке оприлюднила річний звіт за 2025 рік. Звіт показує, що річний дохід компанії склав 2334,3 мільярда юанів, знизившись на 32,0% у порівнянні з попереднім роком; чистий збиток, що належить материнській компанії, становив -885,6 мільярда юанів, збільшившись на 78,98% у порівнянні з попереднім роком; сума контрактних продажів склала 1340,6 мільярда юанів, знизившись на 45,5%; за рік було завершено передачу понад 117 тисяч квартир.

У розділі «До акціонерів» у річному звіті керівництво Ванке зізналося: «У 2025 році компанія під впливом кількох факторів, що наклалися один на одного, показники діяльності значно не відповідали очікуванням акціонерів, збитки ще більше зросли порівняно з 2024 роком. У зв’язку з цим керівництво щиро вибачається перед усіма акціонерами». Також керівництво зазначило: «Розв’язання проблем, що виникли через модель розвитку з високим боргом, високою обігненістю та високим рівнем кредитного плеча, потребує часу».

Незважаючи на глибокі збитки, за минулий рік Ванке продовжувала активно працювати над зменшенням ризиків. За допомогою активізації існуючих ресурсів, торгівлі великими активами та фінансової підтримки від головного акціонера — групи Шеньцзюнь, Ванке за рік погасила 332,1 мільярда юанів боргів через публічні облігації, активізувала активів на суму 338,5 мільярда юанів, а з листопада минулого року почала поступово погоджувати пролонгацію трьох випусків облігацій і отримала схвалення.

**** Тиск на результати ****

З погляду структури доходів, основним сегментом Ванке є девелопмент нерухомості, який за рік приніс 1906,5 мільярда юанів, знизившись на 36,7%, що стало головною причиною падіння доходів, його частка становить 81,7%; доходи від управління нерухомістю залишаються відносно стабільними — 355,2 мільярда юанів, зростання на 7,2%, частка — 15,2%.

Тиск з боку продажів також значний. У 2025 році Ванке реалізувала площу продажу 1025 м², а сума продажів склала 1340,6 мільярда юанів, що знизилося більш ніж на 40% у обох показниках.

Фінансовий стан Ванке: скріншот із фінансового звіту «Інтерфейс Новини»

Щодо збитків, у фінзвітності Ванке навели чотири пояснення: по-перше, значне зниження обсягів розрахунків за девелопментом нерухомості, при цьому валова маржа залишається низькою. Основні прибутки від розрахунків припадають на проекти, продані у 2023-2024 роках, а також на реалізацію готових квартир у 2025 році; ці проекти мають високі витрати на купівлю землі, а продажі нижчі за очікування.

По-друге, додатково сформовані резерви на знецінення кредитів та активів. Згідно з фінзвітністю, у 2025 році Ванке, враховуючи ринкову ситуацію та реальні умови проектів, додатково сформувала резерви на знецінення запасів на суму 208,3 мільярда юанів, а сума знецінень активів склала 219,3 мільярда юанів, що на 205,9% більше у порівнянні з попереднім роком. Навіть без урахування знецінень, компанія за рік зазнала значних операційних збитків.

По-третє, частина операційних бізнесів після вирахування амортизації та зносу показала збитки, а також збитки від фінансових інвестицій у непослідовних сегментах. Четверте, ціни на деякі великі активи та акціонерні угоди були нижчими за балансову вартість.

**** Тиск щодо погашення боргів залишається ****

Фінансовий стан: станом на кінець 2025 року, у Ванке зобов’язання з відсотковими платежами становили 3584,8 мільярда юанів, з них 1605,6 мільярда юанів — термін до одного року, що становить 44,8%. У компанії залишалося 672,4 мільярда юанів грошових коштів, що трохи менше ніж на початку року. Чистий рівень боргу зріс до 123,5%, що на 42,9 пункти відсотка більше за показник на кінець 2024 року, а коефіцієнт заборгованості — 76,9%.

З погляду грошового потоку за рік, чистий грошовий потік від операційної діяльності становив -9,9 мільярда юанів, а чистий грошовий потік від фінансування — -249,2 мільярда юанів, що свідчить про збереження високого рівня ліквідності.

Щодо боргового навантаження, головний акціонер — група Шеньцзюнь — продовжує відігравати ключову роль. За даними звіту, станом на дату публікації, група вже надала Ванке позик на суму 335,2 мільярда юанів, з пільговими ставками та з високим рівнем застави.

Варто зазначити, що з листопада 2025 року Ванке почала поступово погоджувати пролонгацію двох середньострокових облігацій — «22 Ванке MTN004» і «22 Ванке MTN005», а також корпоративних облігацій «H1 Ванке 02» (колишній «21 Ванке 02»). На момент публікації звіту, відповідні пропозиції щодо пролонгації були схвалені зборами кредиторів, що стало важливим поворотним моментом у управлінні боргами на відкритому ринку.

На зустрічі з інвесторами керівництво Ванке оцінило поточну ситуацію з боргами: «Через кілька внутрішніх і зовнішніх факторів, поточна ситуація дуже складна». Вони визнали, що у минулому компанія не змогла своєчасно позбавитися від звички до «високого боргу, високої обертальності та високого кредитного плеча», що призвело до проблем із «розпорошенням інвестицій, надмірним розширенням у різних сегментах та високою залежністю від фінансування з головного офісу», що ускладнює вихід із кризи.

Щодо планів погашення боргів у 2026 році, Ванке повідомила, що упродовж року до терміну погашення настане 146,8 мільярда юанів у публічних боргах, з яких у період з квітня по липень очікується пік — близько 112,7 мільярда юанів. Ванке запевнила, що буде підтримувати відкритий і чесний діалог із кредиторами, «щиро просимо всіх проявляти розуміння, підтримку та терпіння, щоб дати компанії час і можливість подолати кризу».

Крім того, компанія активно шукає способи самостійного виходу з кризи. У сфері активів у 2025 році було проведено 31 операцію з торгівлі великими активами у сферах офісної нерухомості, комерційної нерухомості, апартаментів і готелів на суму 113 мільярдів юанів, з яких отримано 57,5 мільярда юанів у вигляді грошових надходжень. За рахунок активізації існуючих ресурсів компанія додатково залучила та оптимізувала потужності на суму 338,5 мільярда юанів.

**** Операційна діяльність залишається відносно стабільною ****

На відміну від падіння традиційного девелопменту, сегмент управлінських послуг Ванке демонструє зростання. У 2025 році цей сегмент приніс 580,1 мільярда юанів, частка у загальному доході зросла.

Зокрема, Ванвьюйон отримала 373,6 мільярда юанів доходу (у тому числі за послуги для групи Ванке), зростання на 2,5%. За період звіту компанія завершила модернізацію понад 300 об’єктів у рамках проекту «Дієго», масштабне застосування AI-інтелектуальних систем сприяло зниженню управлінських витрат на 10,1%.

Бізнес з оренди довгострокових квартир «Порю» управляє 27,02 тисячами квартир, з яких 19,78 тисячі відкриті для оренди, рівень заповненості — 95,4%, з них 13,2 тисячі — у житлі соціального найму; у сфері комерційної нерухомості, управління проектами компанії «Інлі» має рівень заповненості 94,5%, у тому числі успішно відкрито торговий центр «Іншань П’яньсі» у Шанхаї, що став новим міським орієнтиром; логістика та складське господарство принесли 42,8 мільярда юанів доходу, зростання — 8,0%, з них холодовий ланцюг — 25,5%.

«Усі наші операційні та сервісні сегменти вже досить незалежні та мають масштаб і бренд», — повідомили керівники Ванке на конференції для аналітиків.

Крім того, у сфері фінансування у 2025 році компанія залучила нових фінансувань і рефінансувань на суму 280 мільярдів юанів (без урахування позик від акціонерів). Загальні витрати на існуючі фінансові зобов’язання склали 3,02%, що на 85 базисних пунктів менше ніж торік.

Однак структура запасів все ще створює тиск. Станом на кінець 2025 року, запаси Ванке становили 3737,4 мільярда юанів, з них готові до продажу об’єкти (готовий продукт) — 1144,5 мільярда юанів, що становить 30,6%.

Фокус на зменшення ризиків і розвиток

У 2026 році Ванке у річному звіті заявила, що зосередиться на двох головних темах — «зменшення ризиків» і «розвиток». З одного боку, компанія твердо планує сфокусуватися на міських та бізнес-операціях, рішуче вийти з міста та сегментів з поганими перспективами, слабкою прибутковістю та великим історичним боргом, реформувати інвестиційний механізм, зосередитися на ключових містах, основних сегментах та продуктах.

З іншого боку, компанія прагне підвищити якість продуктів і сервісів, відповідати стандартам «гарної нерухомості», покращити продуктову, будівельну, доставну та сервісну складові. Також планується досліджувати інноваційні моделі бізнесу, пропонуючи корпоративним клієнтам повний цикл та повний ланцюг послуг з управління нерухомістю.

У сфері технологій Ванке має намір активізувати застосування AI у всіх етапах розробки та експлуатації нерухомості, прискорити створення системи великих членів та корпоративних клієнтських систем для точного залучення клієнтів.

Щодо підвищення оцінки компанії, керівництво Ванке зізналося, що з початку 2025 року ціна акцій «дійсно залишає бажати кращого, не даючи інвесторам очікуваних прибутків».

Керівництво зазначило, що відновлення оцінки залежить від вирішення боргових питань, оптимізації структури боргів і активів, стабілізації девелопменту та суттєвого покращення прибутковості. У майбутньому компанія планує продовжувати відокремлювати бізнеси та активи з низькою стратегічною сумісністю, щоб ще більше покращити грошовий потік і структуру активів і зобов’язань.