Ванке зазнала збитків понад 885 мільярдів, у 2026 році зосередиться на управлінні ризиками та розвитку

Питання AI · Як система зовнішніх інвестицій та фінансування Ванке сприяє великим резервам на покриття збитків?

Визнання зменшення вартості переважно за рахунок резервів за іншими дебіторськими боргами, які виникли через масштабну систему зовнішніх інвестицій та фінансування Ванке, її аудиторська компанія Deloitte Hua Yong вважає, що існує невизначеність щодо отримання платежів

Стаття｜Дослідник «Фінанси» Ван Веньтун

Редактор｜Янг Лі Юнь

31 березня ввечері Ванке А (000002.SZ) опублікувала річний звіт за 2025 рік.

Раніше, у повідомленні від 30 січня, Ванке коротко повідомила, що її чистий прибуток за 2025 рік становить збиток близько 82 млрд юанів. Згідно з цим повним річним звітом, чистий прибуток Ванке в кінцевому підсумку зафіксовано збитком у 885,56 млрд юанів, що на 78,98% менше попереднього року; доходи також зменшилися більш ніж на 30% і склали 2334,33 млрд юанів.

Крім того, через зниження обсягів продажів, операційний грошовий потік вперше за майже 17 років став збитковим — на рівні -9,88 млрд юанів, що на 126% менше порівняно з попереднім роком.

У фінансовому звіті Ванке зазначає, що причинами зниження прибутку є чотири фактори, головним з яких є значне зменшення вартості активів та кредитів. Також у звіті наведено назви чотирьох компаній, які здійснили великі резерви за безнадійними боргами; після проникнення у їхню структуру через власність, усі вони пов’язані з масштабною системою зовнішніх інвестицій та фінансування Ванке.

Це перший повний річний звіт Ванке після того, як у січні 2025 року його повністю взяв під контроль великий акціонер Shenzhen Metro (далі — «Shen Tie»). Щодо цього звіту, аудиторська компанія Deloitte Hua Yong дала «безумовну думку з розділом про суттєву невизначеність щодо подальшого ведення бізнесу».

2025 рік для Ванке був досить нестабільним і важким, він пережив боргову кризу, передачу управління та реорганізацію структури.

Наприкінці 2025 року у Ванке спалахнула боргова криза, і компанія почала пролонгацію за «22 Ванке MTN004», «22 Ванке MTN005», «21 Ванке 02». 30 січня 2026 року ввечері Ванке оголосила, що через зміни у подальших планах передачі активів, з 2 лютого 2026 року ці шість існуючих корпоративних облігацій будуть припинені торгівлею і досі не відновилися.

У 2026 році Ванке залишилася з загальним боргом за публічними зобов’язаннями на суму 14,68 млрд юанів, з яких у період з квітня по липень 2026 року потрібно погасити 11,27 млрд юанів, що створює особливо високий тиск на платежі.

Після публікації фінансового звіту 31 березня на аналітичній конференції, щодо боргових питань, керівництво Ванке визнало, що компанія не змогла своєчасно позбавитися від високого рівня заборгованості, високої обертальності та високого рівня левериджу, що призвело до розпорошення інвестицій, надмірного розширення у кількох напрямках і надзвичайної залежності від фінансування з головного офісу.

Станом на 1 квітня Ванке А закрилася на рівні 4,04 юаню за акцію, що на 1,25% вище за попередній день, а загальна ринкова капіталізація становила 48,2 млрд юанів.

Чому великий збиток

На конференції аналітиків у 2025 році керівництво Ванке заявило, що масштабні збитки спричинені поєднанням історичних помилок у інвестиціях, проблем у управлінні та глибоких корекцій у галузі.

Після виходу на біржу у 1991 році, чистий прибуток Ванке постійно зростав і досяг у 2020 році 41,516 млрд юанів — найвищого рівня за всі роки.

Однак з другої половини 2021 року сектор нерухомості зазнав глибокої корекції, і прибутковість Ванке значно знизилася. У 2024 році Ванке зазнала першого з моменту виходу на біржу щорічного збитку, а за два роки — 2024 і 2025 — сумарний чистий збиток склав 1380,34 млрд юанів.

Ванке збільшила резерви під зменшення вартості запасів, що суттєво звузило прибуткову частину.

У 2025 році компанія зробила резерви на суму 562,75 млрд юанів (без урахування повернень і списань), що зменшило чистий прибуток на 521,52 млрд юанів. Більша частина цих резервів припадає на зниження вартості запасів і кредитні зменшення.

Зниження вартості запасів зумовлене ускладненням продажів і збільшенням ризиків у девелоперській діяльності.

Згідно з фінансовим звітом, у 2025 році обсяг продажів Ванке становив 1340,6 млрд юанів, що на 45,5% менше порівняно з попереднім роком, і становив лише 19% від пікових показників 2020 року (7041,5 млрд юанів); доходи за розрахунками склали 1701,08 млрд юанів, що на 39% менше; валова маржа становила 8,1%, знизившись на 1,4 п.п. у порівнянні з попереднім роком. У зв’язку з цим Ванке зробила резерви на додаткові 20,83 млрд юанів за запасами, що на 195% більше порівняно з попереднім роком.

Що стосується кредитних зменшень, то у 2025 році Ванке зробила резерви на суму 339,68 млрд юанів, що на 28,68% більше. З них резерви за іншими дебіторськими боргами склали 336,53 млрд юанів, що на 30,60% більше.

Інші дебіторські борги Ванке включають гарантії щодо земельних ділянок та інших проектів, взаєморозрахунки з партнерами, борги асоційованих або спільних підприємств та інші компанії.

У фінансовому звіті Ванке наведено список п’яти компаній із найбільшими залишками за іншими дебіторськими боргами. З них, окрім Guangzhou Xiying Real Estate Co., Ltd., інші чотири зробили великі резерви за безнадійними боргами. Після проникнення у власність, всі ці компанії пов’язані з масштабною системою зовнішніх інвестицій та фінансування Ванке.

Згідно з даними сервісу Qichacha, Shenzhen Yuanfeng Industrial Co., Ltd. належить на 100% компанії Fengjia Asset Management (Shenzhen) Co., Ltd. («Фенцзя Цзайгуань»), тоді як інші три компанії належать цілком компанії Shenzhen Boshang Shuntai Industrial Co., Ltd. («Бошан Шунтай»).

Історичні акціонери Фенцзя Цзайгуань — це Shenzhen Vanke Enterprise Asset Management Center, а Бошан Шунтай володіє всією часткою у компанії Bosshang Asset Management Co., Ltd., яка вважається важливою фінансовою платформою поза системою публічної компанії Ванке, з тісною співпрацею та фінансовими потоками. Ці компанії зробили великі резерви за безнадійними боргами, що тягне за собою зниження прибутковості Ванке.

Deloitte Hua Yong визначила очікувані кредитні збитки за іншими дебіторськими боргами як ключовий аудитний аспект. Вони вважають, що ці борги пов’язані з важливими управлінськими рішеннями і мають невизначеність.

По-друге, нерозумна політика купівлі земельних ділянок у поєднанні з циклічними коливаннями галузі також сприяє зниженню прибутковості Ванке.

Китайські девелопери застосовують систему передпродажу, тобто після здачі будинку, передоплата перетворюється у дохід і прибуток. У нормі, цикл від купівлі землі до її передачі становить приблизно два-три роки.

У конференції аналітиків Ванке зазначила, що у 2025 році основними джерелами розрахунків за девелоперською діяльністю були проекти, продані у 2023 і 2024 роках, а також реалізовані у 2025 році готові та напівготові запаси. Ці проекти здебільшого купувалися у 2022 році і раніше, за високими цінами у низькоякісних містах і віддалених районах.

Хоча ще у 2018 році Ванке заявила про ціль «вижити», у 2018–2021 роках компанія зберігала високі ціни на купівлю земельних ділянок. Згідно з фінансовими даними, середньозважена ціна за новими проектами зросла з 5427 юанів/м² у 2018 році до 6942 юанів/м² у 2021 році.

Ці високі ціни на землю в момент входу на ринок збіглися з періодом спаду ринку нерухомості, тому Ванке змушена була знижувати ціни для збільшення обсягів продажів, що зменшило прибутковість проектів.

Нерозумна політика купівлі земельних ділянок за високими цінами завадила Ванке своєчасно адаптуватися до спаду галузі.

У 2021 році обсяг контрактних продажів Ванке становив 6277,8 млрд юанів, що на 10,8% менше порівняно з попереднім роком, але у той самий час вартість нових проектів зросла, і компанія посіла друге місце за обсягом купівлі земельних ділянок після Country Garden.

До 2022 року ситуація різко погіршилася. У цьому році продажі значно знизилися, а масштаби купівель — різко скоротилися. На зібранні у тому році керівництво Ванке зазначило, що ситуація в галузі набагато гірша, ніж вони очікували на початку року. Надалі ці проекти продовжували тиснути на прибутки компанії.

По-третє, з 2024 року у Ванке почалася стратегія «зосередження на основних напрямках і скорочення активів», що супроводжувалася активною реалізацією активів для самозбереження. Однак через знецінення активів і знижені ціни на великі активи та частки у компаніях, продажі з дисконтом збільшили збитки Ванке.

У 2025 році Ванке здійснила 31 угоду з великими активами на суму 113 млрд юанів. Наприклад, у серпні 2025 року Hong Kong China Travel уклала угоду про купівлю 75% акцій компаній Jilin Songhua Lake International Resort Development Co., Ltd. та Beijing Wan Snow Sports Co., Ltd., що належать Ванке.

Ця угода не була оприлюднена з приводу ціни, але Ванке інвестувала значні кошти у бізнес у сфері зимових видів спорту. У 2014 році Ванке повідомила, що загальна площа проекту туристичного комплексу у Сіньхуа становить близько 20 кв. км, а загальні інвестиції — 40 млрд юанів.

Індустрія зимових видів спорту «вимагає великих вкладень, має довгі цикли і повільну окупність», тому вона довго потребує підтримки інших бізнесів. До 2024 року доходи від зимового бізнесу Ванке становили лише 3,1 млрд юанів, що складає 0,13% від загального доходу компанії.

Четверте, частина операційної діяльності Ванке, після вирахування амортизаційних витрат, приносить збитки, а також є збитки від фінансових інвестицій у нефункціональні активи.

Ці збитки частково пов’язані з особливостями облікової політики Ванке.

Щодо операційних активів, Ванке є однією з небагатьох компаній, що використовують метод собівартості для обліку, тоді як більшість інших компаній-розробників на Гонконзі застосовують оцінювальний метод. Різниця полягає в тому, що оцінювальний метод дозволяє коригувати баланс відповідно до ринкової вартості, тоді як метод собівартості базується на початковій вартості активу, і подальше зменшення його вартості через амортизацію та витрати відображається безпосередньо у збитках. Це сприяє тому, що операційні активи можуть спричиняти збитки через амортизацію.

Одночасно з публікацією звіту Ванке оголосила, що сума накопичених нерозподілених збитків перевищує третину статутного капіталу. Якщо ситуація не покращиться, і ці збитки залишаться, це може вплинути на майбутні дивіденди. З 2023 року Ванке вже три роки не виплачувала дивіденди.

Партнер Шанхайського відділу Beijing Long An Law Firm Гао Сонцзянь проаналізував, що ця заява свідчить про ризики компанії — якщо темпи відновлення діяльності не зможуть наздогнати погашення боргів і відсотків, можливо, станеться «касовий колапс».

Фокус на ризик-менеджменті та розвитку

У відповідь на масштабні збитки керівництво заявило, що у 2026 році компанія зосередиться на двох напрямках: управлінні ризиками та розвитку.

З одного боку, компанія продовжить просувати стратегію фокусування на окремих містах і бізнес-напрямках, зменшення витрат і підвищення ефективності, активізацію використання існуючих активів; з іншого — компанія планує інновації у бізнесі, щоб забезпечити повний життєвий цикл та повний ланцюг операцій у сфері нерухомості, а також підвищувати клієнтський досвід і операційну ефективність за допомогою технологій.

Інновації у бізнесі та фокус на окремих містах — поширена практика провідних девелоперів, і Ванке не виняток.

У вересні 2025 року Ванке оголосила про нову організаційну структуру, яка сформувала модель «Груповий штаб, регіональні компанії, бізнес-одиниці». У жовтні 2024 року було скасовано структуру «5+2+2» (5 регіональних компаній, 2 головних компанії, 2 безпосередні управлінські компанії). Це стало найбільшими кадровими змінами та реорганізацією з моменту входження державного акціонера Shenzhen Metro у керівництво Ванке у січні 2025 року.

Щодо активів, що використовуються, у 2025 році компанія активізувала використання активів на суму 338,5 млрд юанів, здебільшого у рамках державно-приватних проектів, наприклад, проект «Ханчжоу Хе Ю Годинник» перетворив існуючі житлові комплекси у соціальне житло, а проект у Тяньцзіні отримав перший у місті спеціальний борг для земельних резервів.

Крім того, за період звіту компанія залучила 23 нових проектів, усі — у рамках використання існуючих активів, переважно у ключових містах — Гуанчжоу, Ганчжоу, Нінбо. Загальна вартість прав на ці активи становила близько 66,9 млрд юанів, а середня ціна за новий проект — 6357 юанів/м².

Щодо інновацій у бізнесі, компанія сподівається на доходи від сервісних послуг, таких як управління нерухомістю, логістика, комерційне управління, оренда довгострокових квартир.

Найбільше у структурі доходів — послуги з управління нерухомістю. У 2025 році доходи від цієї сфери склали 35,52 млрд юанів, що на 7,22% більше, але через загальний тиск у галузі, валова маржа знизилася на 0,36 п.п. і становить 12,35%.

Основним гравцем у цій сфері є підрозділ Ванке — Wankeyun (02602.HK). Ванке прямо та опосередковано володіє близько 6,61 млрд акцій, що становить приблизно 57,26%.

За період звіту, Wankeyun отримала доходи у розмірі 37,36 млрд юанів (з урахуванням доходів від надання послуг Ванке), що на 2,5% більше. Однак через зростання рівня вакантності у 2025 році, валова маржа сервісу житлової нерухомості Wankeyun склала 11,7%, що на 0,7 п.п. менше, а загальна валова маржа компанії знизилася на 0,8 п.п. і становить 12,2%.

Ванке досі стикається з проблемами ліквідності.

У кінці листопада 2025 року у Ванке офіційно спалахнула боргова криза. Після кількох раундів переговорів компанія вдалося пролонгувати три облігації — «22 Ванке MTN004», «22 Ванке MTN005», «21 Ванке 02», а наприкінці січня за допомогою позики у 2,36 млрд юанів від Shen Tie погасила перший платіж за пролонгацією.

Згідно з фінансовими даними, станом на 31 березня 2026 року, Shen Tie надала 33,52 млрд юанів у вигляді позик акціонерам, а Ванке погасила цим 33,21 млрд юанів боргів.

Однак ліквідність Ванке ще не відновлена. За даними аналітичної платформи DM Debt, у 2026 році у Ванке залишаються борги на суму 10,49 млрд юанів із відсотками. З усіх внутрішніх облігацій, що залишилися, 11 зобов’язань мають термін погашення протягом року і загальним обсягом 15,84 млрд юанів. Також є два зовнішні борги на суму 1,3 млрд доларів США, що мають погасити у кінці 2027 і 2029 років.

Борговий тиск Ванке не обмежується лише публічними облігаціями. Згідно з фінансовим звітом, у 2025 році компанія має борги з відсотками на суму 358,48 млрд юанів, з яких 44,8% потрібно погасити протягом року. Банківські кредити становлять понад 70% від загальної суми боргів з відсотками. Грошові кошти на рахунках у кінці 2025 року становили 67,24 млрд юанів, що на 23,73% менше порівняно з попереднім роком.

Редактор | Треба обдумати