Щойно я копався у старих даних ринку житла і знайшов щось, варте повторного розгляду. У 2019 році ландшафт акцій житлового сектору був досить цікавим, і чесно кажучи, деякі динаміки досі мають значення.

Отже, ось що стосується інвестування у житло — більшість людей думає, що достатньо купити акції будівельників житла. Але це лише поверхневий рівень. Є будівельники житла, звісно, але також існує цілий світ житлових REITів та суміжних з житлом бізнесів, які масово виграють, коли сектор активізується. Ідеальні приклади — Home Depot і Lowe’s. Ці роздрібні мережі абсолютно домінують, коли ринок житла сильний.

Розглядаючи великих гравців того періоду, Home Depot справді домінував. З понад 240 мільйонами квадратних футів торгових площ по всій Північній Америці та $108 мільярдами доларів у річному доході, вони були не просто найбільшим гравцем на ринку житла — вони були у своїй лізі. Компанія мала величезну перевагу, оскільки обслуговувала як підрядників, так і споживачів, плюс їм вдалося краще за інших орієнтуватися в електронній комерції. Lowe’s посідала друге місце з приблизно $71 мільярдами продажів, але їм важко було з онлайн-зростанням і управлінням запасами у порівнянні з Home Depot.

Тепер щодо REITів — тут ситуація стала справді цікавою. AvalonBay і Equity Residential були майже на одному рівні, обидва зосереджені на висококласних квартирах у дорогих прибережних районах. Але у них були різні стратегії — AvalonBay був набагато агресивнішим у розвитку, тоді як Equity більше зосереджувався на придбаннях. Essex Property Trust був ще одним яскравим прикладом, зосереджуючись саме на ринках Західного узбережжя і демонструючи неймовірні доходи — ми говоримо про 4681% загального доходу з моменту IPO. Це той рівень результативності, який не забувається.

Mid-America Apartments обрав зовсім інший підхід, орієнтуючись на доступні ринки в регіоні Sunbelt, де оренда була вдвічі дешевшою, ніж у висококласних районах. Ця стратегія принесла 15% річних доходів за два десятиліття.

Щодо будівельників житла, лідером за обсягами був D.R. Horton, який продав понад 53 000 будинків щороку, тоді як Lennar орієнтувався на преміум-сегмент із більш дорогими будинками. Обидва стикалися з викликами через зростання цін на матеріали та підвищення іпотечних ставок того часу.

Що стосується ігри з орендою одноквартирних будинків, вона теж була цікавою. Invitation Homes фактично був єдиним REITом, що займався цим масштабно — понад 80 000 одноквартирних будинків. Вони мали величезну перевагу, оскільки на їхніх ринках оренда була значно дешевшою за купівлю, що забезпечувало стабільний попит.

Найбільше мене вражає у вивченні акцій житла того періоду — як великі гравці мали реальні структурні переваги — кращу ефективність, більшу фінансову гнучкість, впізнавані бренди. Але це не означає, що менші гравці не могли перевершити їх, якщо правильно виконували стратегію. Розумним було зазвичай закладати базу на відомих іменах, а потім додавати можливості з високим зростанням.

Житловий сектор завжди відображає те, що відбувається у ширшій економіці, і розуміння цих різних ігрових стратегій — чи то великі роздрібні мережі, REITи з квартирами чи будівельники — дає набагато ясніше уявлення, ніж просто вибір одного виду акцій житла. Якщо ви розглядаєте можливість інвестування у нерухомість або активи, пов’язані з будівництвом, важливо розуміти, як працюють ці різні сегменти разом.