Я останнім часом займаюся передачами нерухомості і зрозумів, що багато людей плутаються у одному базовому питанні: чи володіє одержувач майном? Коротка відповідь — так, але це більш складно, залежно від типу посвідчення права власності, яке використовується.

Дозвольте пояснити, як це насправді працює. Коли ви купуєте або продаєте нерухомість, є два ключові учасники. Грантор — це особа, яка передає майно, а гранті — це ви, той, хто його отримує. Але саме тут люди роблять помилку. Тільки тому, що ви є гранті, не означає, що ви автоматично маєте повне право власності. Це залежить цілком від того, що прописано у цьому посвідченні.

Я навчився цьому на власному досвіді, коли розглядав різні угоди з нерухомістю. Існує в основному чотири типи посвідчень, про які потрібно знати. Загальна гарантійна довіреність дає вам найбільший захист як гранті. Продавець гарантує, що він дійсно володіє майном і може легально його передати вам. Це найкращий сценарій. Потім є спеціальна гарантійна довіреність, яка охоплює лише час, коли продавець володів цим майном. Вони фактично кажуть: «Поки я володів цим, проблем не було» — але вони не відповідають за проблеми, що виникли до їхнього володіння.

Однак є один момент. Відмова від гарантії (quitclaim deed) — це той випадок, коли гранті справді потрібно бути обережним. За цим посвідченням грантор просто передає будь-який свій інтерес без будь-яких гарантій. Ви можете думати, що отримуєте повне право власності, а натомість опинитися з купою обтяжень або претензій. Я бачив, як людей обманювали цим, особливо у сімейних передачах.

Далі — довіреність на купівлю-продаж (bargain and sale deed), яка натякає, що продавець володіє майном, але не гарантує від існуючих проблем. Тож у цих випадках чи володіє гранті майном? Технічно так, але ви можете успадкувати чиїсь проблеми теж.

Основний урок, який я засвоїв, — це розуміння відповідальності, яка приходить з статусом гранті. Ви не просто пасивно отримуєте майно. Після прийняття цього посвідчення ви відповідаєте за податки, обслуговування та дотримання місцевих правил зонування. Також потрібно чітко розуміти, що саме гарантує або не гарантує грантор щодо титулу.

Завдання грантора — переконатися, що титул чистий і не обтяжений — тобто без обтяжень або претензій, які можуть ускладнити ваше право власності. Але знову ж, рівень гарантії залежить від типу посвідчення. За загальною гарантійною довіреністю грантор дуже ризикує. За відмовою від гарантії — він фактично каже: «Щасти тобі, що маю — твоє».

Я також помітив, що існують різні типи гранторів. Індивідуальні грантори — це зазвичай власники, які продають свою нерухомість. Є корпоративні грантори — компанії, що продають офісні будівлі або торгові площі. Іноді — урядові грантори, що передають державну землю. Кожен працює за своїми правилами.

Аналогічно і з гранті. Індивідуальні — це, наприклад, я, купую для особистого користування. Але є й корпорації, неприбуткові організації, урядові структури, які набувають майно для різних цілей. Принцип залишається однаковим — потрібно розуміти, що саме ви отримуєте.

Мій висновок такий: чи володіє гранті майном? Так, але обсяг цього володіння і його безпека значною мірою залежать від типу посвідчення і того, що саме гарантує грантор. Перед підписанням будь-чого потрібно зрозуміти, який тип посвідчення ви отримуєте і які захисти воно дає. Різниця між загальною гарантійною довіреністю і відмовою від гарантії може буквально визначити, чи буде ваша угода гладкою, або ж триватиме роками юридичних проблем.