Постійно з'являється багато питань про альтернативні варіанти фінансування, тому вирішив пояснити щось, про що не говорять достатньо — іпотеки з покупкою.

В основному, якщо ви не можете отримати традиційний банківський кредит (погана кредитна історія, високий рівень боргу до доходу, мала початкова внесок), то іпотека з покупкою — це коли продавець стає вашим кредитором замість банку. Продавець безпосередньо фінансує нерухомість, ви домовляєтеся про умови, і все — без участі банку.

Ось як це насправді працює: продавець встановлює все — початковий внесок, відсоткову ставку, термін кредиту, комісії. Ви робите щомісячні платежі безпосередньо йому відповідно до графіка амортизації. Податки на нерухомість і страхування — окремо, тому ви цим займаєтеся самі. Багато таких угод також передбачають балонний платіж наприкінці, що фактично є великим одноразовим платежем, який потрібно зробити, коли закінчується термін.

Дозвольте навести конкретний приклад. Припустимо, хтось купує будинок за $80,000, але не може отримати схвалення банку. Вони пропонують продавцю $25,000 початкового внеску і питають, чи погодиться продавець фінансувати решту. Продавець погоджується на 7% відсотків протягом 5 років (амортизованих на 20). Це означає щомісячні платежі приблизно $426 протягом п’яти років, а потім — балонний платіж приблизно $47,000, щоб закрити угоду. Покупець отримує право власності при закритті, але продавець тримає заставу до повної оплати.

Існує й кілька варіантів цієї схеми. Контракти на землю, оренда з правом викупу, угоди про оренду-покупку, взяття на себе існуючої іпотеки продавця або позики з приватних кредиторів. Кожен з них має свої механізми залежно від ситуації.

Плюси? Ви можете отримати фінансування, коли традиційні кредитори відмовляють. Закриття угоди швидше, бо пропускаєте всю бюрократію з оцінкою. Витрати нижчі, оскільки менше паперової роботи. І ви з продавцем можете домовитися про все — початковий внесок, ставку, терміни.

Мінуси ж — і це важливо — ви зазвичай платите вищу відсоткову ставку, ніж у банку. Балонний платіж може бути важким, якщо ви не підготовлені. Продавці можуть вагатися, якщо у вас погана кредитна історія. А деякі іпотеки мають умови про невідкладне погашення при продажу, що може ускладнити цю схему.

Тож так, іпотека з покупкою може бути реальним варіантом, якщо ви застрягли, але йдіть на це з розумінням того, на що підписуєтеся.