Нещодавно отримав багато питань щодо структур власності на нерухомість, тож вирішив пояснити поняття повної абсолютної власності, оскільки це, ймовірно, найважливіше, що потрібно зрозуміти, якщо ви інвестуєте у нерухомість.

Загалом, коли ви володієте чимось у формі fee simple, у вас є повний контроль. Ви можете продати його, здати в оренду, передати своїм дітям, що завгодно. Немає орендодавця, що сидить зверху, немає умов, що додаються, немає дати закінчення. Воно просто існує безстроково, якщо ви самі не вирішите щось з цим зробити. Це найміцніша форма власності у fee, яка існує в США та більшості країн — нічого її не перевершує з юридичної точки зору.

Причина, чому люди звертають увагу на цю різницю, полягає в тому, що існують інші способи володіння нерухомістю, що мають свої умови. Орендна власність — це головний приклад — ви фактично орендуєте землю у когось іншого, і коли оренда закінчується, ви її втрачаєте. Це зовсім інше, ніж власність у fee simple, де ви фактично володієте самою землею. Деякі місця, наприклад Гаваї та Нью-Йорк, мають багато об’єктів з орендною власністю, оскільки великі інституції володіють землею і просто здають її в оренду.

Що робить fee simple абсолют такою міцною для інвесторів? Ви маєте повну гнучкість. Хочете зробити ремонт? Будь ласка. Хочете здати в оренду? Без проблем. Хочете продати завтра? Ніхто не зможе вам завадити. Власність можна включити до заповіту, передати спадкоємцям, використовувати як заставу — що завгодно, що відповідає вашому фінансовому плану. І з юридичної точки зору, у вас найміцніший захист. Ніхто інший не має претензій на вашу землю.

Звісно, не все так просто. Ви також несете відповідальність за все: податки на нерухомість, обслуговування, страхування, ремонт — все на вас. Якщо хтось постраждає на вашій території, ви відповідальні. Вартість може впасти, якщо ринок звалиться. А якщо неправильно сплануєте спадщину, ваші спадкоємці можуть опинитися у судовій тяганині, намагаючись все владнати.

Існує кілька варіацій у межах fee simple, про які варто знати. Fee simple defeasible — умовна власність, тобто нерухомість має використовуватися певним чином, інакше її може забрати початковий власник. Fee simple determinable — схожа, але повернення автоматичне, якщо умови порушуються. А ще є fee simple subject to condition subsequent — коли початковий власник має подати судовий позов, щоб повернути власність.

Але коли люди говорять про власність у fee і що вони насправді хочуть, зазвичай мають на увазі fee simple absolute — без умов, без обмежень, окрім зонування та податків, — чисту власність. Це причина, чому fee simple вважається найвищою формою інтересу до нерухомості. Ви володієте цим повністю, і це триватиме так довго, як ви захочете.

Головна різниця від інших структур — це сталість і контроль. З орендною власністю ви завжди на позиченому часі. З житловим правом — тимчасово. А fee simple absolute? Це ваше, і точка. Для довгострокових інвестицій у нерухомість важко знайти щось краще. Тільки переконайтеся, що ви розумієте всі витрати — податки, обслуговування, відповідальність — перш ніж зробити крок.