Ось щось, про що в криптовалютних колах говорять не так часто, але це насправді досить актуально, коли мова йде про альтернативне фінансування — іпотечні кредити за покупкою. Якщо ви коли-небудь замислювалися, що трапляється, коли традиційні кредитори відмовляють у вашій заявці, це один із способів, яким власники нерухомості обходять цю проблему.

В основному, іпотека за покупкою — це коли продавець нерухомості стає вашим кредитором. Жоден банк не залучений, жоден відділ кредитування не перевіряє вашу кредитну історію. Продавець і покупець просто ведуть переговори напряму — вони погоджуються щодо авансового внеску, відсоткової ставки, терміну кредиту та зборів. Ви здійснюєте щомісячні платежі безпосередньо продавцю відповідно до графіка амортизації, який розподіляє, скільки йде на погашення основної суми та відсотків кожного місяця.

Чому хтось це робить? Зазвичай через проблеми з кредитною історією, високий рівень боргу відносно доходу або нездатність зібрати традиційний авансовий внесок. Продавець отримує право власності на нерухомість під час закриття угоди, але залишається тримати іпотечний лінь, доки ви не погасите його повністю.

Дозвольте мені пройти через реальний приклад. Припустимо, хтось хоче купити нерухомість за 80 000 доларів, але не може пройти стандартну перевірку. Вони звертаються до власника і пропонують угоду з іпотекою за покупкою. Вони пропонують 25 000 доларів авансового внеску, а власник погоджується фінансувати решту — 55 000 доларів під 7% відсотків на п’ять років, амортизуючи їх протягом 20 років. Це означає стабільні щомісячні платежі приблизно ( на п’ять років, плюс окремі платежі за податки на нерухомість і страхування. Потім, через п’ять років, настає балонний платіж приблизно у 47 000 доларів, що закриває кредит.

Насправді існує кілька варіантів цієї схеми. Земельні контракти дозволяють продавцям фінансувати купівлю нерухомості напряму. Лізинг з правом викупу дає орендарям можливість купити пізніше, а орендна угода з викупом вимагає фактичної покупки до закінчення оренди. Ви також можете взяти на себе існуючу іпотеку продавця, якщо ставки зросли — FHA, USDA та VA кредити часто можна передавати. Також існують приватні позики від приватних кредиторів — hard money loans, хоча вони мають набагато вищі відсоткові ставки.

Звісно, є й компроміси. Плюс? Ви можете отримати фінансування, коли традиційні кредитори кажуть ні. Закриття угоди відбувається швидше, оскільки ви пропускаєте весь процес перевірки кредитної історії. Витрати на оформлення значно зменшуються. Ви та продавець маєте можливість домовитися щодо всього.

Але й недоліки більш відчутні. Відсоткові ставки зазвичай вищі за традиційні іпотеки. Ймовірно, доведеться платити балонний платіж наприкінці. Продавці можуть відмовити, якщо ваш кредит занизький. Деякі іпотеки мають умови, що забороняють цю схему — наприклад, умови due-on-sale, які дозволяють продавцю вимагати повну оплату одразу.

Це легітимний спосіб обійти систему для тих, хто застряг поза традиційною системою, але потрібно бути свідомим усіх витрат і зобов’язань, що з цим пов’язані.