Щойно я спілкувався з кимось, хто був збентежений тим, що означає слово "contingent", побачивши його у оголошенні про продаж нерухомості. Тому давайте розберемося, бо це насправді одне з найважливіших понять, яке потрібно зрозуміти, якщо ви серйозно налаштовані купити.

Коли в оголошенні кажуть, що об'єкт "contingent", це в основному означає, що продавець вже погодився продати його комусь, але угода ще не закріплена остаточно. Покупець може фактично відмовитися від покупки за певних умов, не втративши при цьому депозит — той аванс, який він зробив, щоб показати свою серйозність. Головна ідея — захистити обидві сторони, поки деталі не будуть узгоджені перед підписанням контракту.

Ось чому продавці приймають такі пропозиції, хоча це й здається ризикованим: цей аванс — реальні гроші, які тримаються в ескроу. Якщо покупець відмовляється з причин, що не покриваються contingencies, продавець залишається з цими грошима як компенсацією за те, що зняв об'єкт з ринку. Але якщо виникне щось справді важливе — наприклад, огляд виявить серйозні проблеми або оцінка буде низькою — у покупця з’являється можливість відмовитися.

Давайте пройдемося по contingencies, які дійсно мають значення. Огляд будинку — це дуже важливо. Ви отримуєте час найняти інспектора, дізнатися, що саме не так з об'єктом, і потім вирішити, чи хочете ви вести переговори щодо ремонту, попросити гроші на ремонт або просто відмовитися. Деякі покупці розумнішають і повідомляють продавцю наперед, що готові прийняти ремонт на суму до певної межі, що показує їхню справжню зацікавленість.

Далі — contingency щодо оцінки. Якщо ви берете іпотеку — а більшість людей так і робить — кредитор не профінансує кредит, якщо оцінка будинку не буде принаймні такою, як ви пропонуєте. Тому, якщо вона низька, ви можете відмовитися без штрафу. Покупці, що платять готівкою, зазвичай пропускають цей пункт, оскільки їм не потрібен схвалення кредитора.

Кредитна contingency — це також дуже важливо. Навіть якщо ви отримали попереднє схвалення, кредитор все одно має затвердити сам об'єкт. Люди іноді випадково зривають свою схвалену позицію, беручи додатковий кредит перед підписанням або через несподівану втрату роботи. Ця contingency захищає вас у таких випадках.

Не забувайте і про contingency щодо титулу. Ви хочете переконатися, що продавець дійсно володіє тим, що продає, і що на об'єкті немає дивних застав або претензій. Навіть покупці за готівку повинні включати цей пункт. Також потрібно титульне страхування — його вимагають кредитори — і чистий титул є обов’язковим для його отримання.

Я також бачив, як покупці потрапляли в халепу через contingencies щодо HOA. Якщо будинок входить до асоціації власників, потрібно час, щоб ознайомитися з їхніми правилами, фінансами та обмеженнями перед покупкою. Деякі люди дізнаються занадто пізно, що не можуть здавати квартиру в оренду або що їхній улюблений порода собаки заборонена, і тоді вони застрягли.

Тепер, статус оголошення теж важливий. Коли там просто написано "contingent", це означає, що покупець ще не виконав усіх умов. "Active contingent" означає, що продавець допускає подачу резервних пропозицій — він страхується. "Contingent with kick-out" — більш агресивний варіант: продавець може буквально виселити покупця, якщо хтось інший зробить кращу пропозицію, хоча зазвичай у первинного покупця є шанс зняти contingencies спершу.

"Pending" — це вже інше. Це означає, що покупець уже виконав усі contingencies і ви фактично на фінішній прямій до підписання контракту. "Contingent" — означає, що ви ще в процесі, і все ще може зірватися.

Однак, я бачив, як у дуже конкурентних ринках покупці відмовлялися від contingencies, щоб зробити свою пропозицію більш привабливою. Не робіть цього. Розумію спокусу, але це погана ідея. Якщо ваше фінансування зірветься, огляд виявить проблеми з фундаментом або оцінка буде низькою, і у вас не буде contingencies для захисту — ви втратите депозит або потрапите у погану угоду. Єдине випадок, коли це може мати сенс, — якщо ви платите готівкою і вже зробили власний огляд.

Ще одна річ: якщо ви дивитеся на оголошення з "contingent" і зацікавлені, запитайте про резервні пропозиції. Якщо продавець їх приймає, у вас може бути шанс. А якщо перша угода зірветься — що трапляється частіше, ніж думають — продавець може повернутися до вас. Тому варто підтримувати зв’язок із агентом, що виставив об'єкт, якщо вам дуже подобається ця нерухомість.

Загалом, розуміння, що означає "contingent" у нерухомості, дає вам реальну важелість і захист. Ці contingencies існують не просто так — вони ваша страховка, якщо щось несподіване станеться перед тим, як ви зобов’яжетеся юридично завершити угоду.