Я розумію, чому людей приваблює 6,6% доходу від Medical Properties Trust, але чесно кажучи, я зараз утримаюся.

Дивіться, компанія володіє нерухомістю у сфері охорони здоров'я, і більша частина їхнього доходу — це доходи від лікарень. Це надійна частина. Але ось у чому справа — коли інвестиційний фонд нерухомості дає 6,6%, тоді як індекс S&P 500 приблизно 1,2%, а типові REIT-и — близько 3,8%, потрібно запитати, що відбувається. І відповідь досить очевидна: вони двічі скорочували дивіденди.

Вони не просто один раз зменшили його і пішли далі. Друге скорочення сталося після того, як керівництво нібито почало виправляти ситуацію. Акції впали приблизно на 75% за п’ять років, бо керівництво взяло занадто багато боргів, і коли деякі орендарі не змогли платити оренду, не було достатньо буфера, щоб поглинути удар. Класична історія надмірного кредитування.

Тепер, щоб бути справедливим, вони нещодавно знову підвищили дивіденд, що є обнадійливим. Рівень боргу також знижується. Але ось де я починаю бути обережним — їхній рівень левериджу все ще значно вищий, ніж у інших REITів із хорошими доходами. Порівняйте з Realty Income або W.P. Carey, обидва дають близько 4,9%. Realty Income підвищує дивіденди вже тридцять років поспіль. Навіть W.P. Carey, який скорочував дивіденди, робив це стратегічно, щоб вийти з офісної нерухомості, а потім одразу почав знову їх підвищувати наступного кварталу.

Medical Properties Trust можливо справді повертає на правильний шлях. Можливо, найгірше вже позаду. Але коли я оцінюю можливості інвестицій у нерухомість, я маю зважувати ризик і нагороду, і зараз ризик здається занадто високим для такого доходу. Є кращі варіанти співвідношення ризику і доходу — і чесно кажучи, якщо ви хочете мати цю нерухомість із високим доходом, альтернативи з більш міцними балансами мені здаються більш логічними.

Головне питання — не чи зможе MPT відновитися. А чи хочете ви ставити на відновлення, коли можна отримати майже такий самий дохід від компанії, яка вже довела, що може підтримувати і зростати дивіденди через цикли ринку.