Щойно я почув, що щось цікаве сказав Воррен Баффетт нещодавно на зборах Berkshire Hathaway. Коли його запитали, чому він продовжує купувати акції замість нерухомості, він фактично сказав, що у ринку цінних паперів набагато більше можливостей. Це змусило мене задуматися про реальні цифри доходності нерухомості проти ринку акцій за останні кілька десятиліть.

Виявляється, дані досить відкривають очі. Візьмемо, наприклад, останні 30 років. Ціни на житло за індексом S&P CoreLogic Case-Shiller зросли з 80.084 у березні 1995 року до 327.679 у березні 2025 року. Це 309% доходу. Звучить солідно, поки не подивитися, що зробили акції за той самий період.

Індекс S&P 500 піднявся з 533.40 у травні 1995 року до 5,911.69 у травні 2025 року. Це понад 1,000% доходу. Індекс Dow з 4,465 до 42,270 — приріст на 847%. Але тут стає ще цікавіше: Nasdaq за той самий період з 864 виріс до 19,113. Це 2,111% доходу. Технологічні акції абсолютно розгромили все інше.

Я знаю, що інвестори в нерухомість добре заробляли, бачачи, як ціни на житло приблизно потроїлися за останнє десятиліття. Але коли порівнюєш доходність нерухомості і ринку акцій на 30-річній основі, це навіть не близько. Житлова нерухомість просто не може конкурувати. Навіть комерційна нерухомість, яка зазвичай приносить від 6 до 12% щорічно за більшістю оцінок, все одно поступається довгостроковій продуктивності ринку акцій значною мірою.

Ще варто зазначити, що комерційна нерухомість зазнає набагато глибших і триваліших спадів у порівнянні з корекціями на фондовому ринку. Тому не тільки доходи нижчі, а й волатильність і час відновлення гірші.

Очевидно, диверсифікація важлива, і не слід вкладати все в один кошик. Але якщо запитати, яка клас активів історично дав кращу доходність — нерухомість чи ринок акцій — перемога залишається за фондовим ринком з великим відривом. Точка Баффета про можливості у цінних паперах порівняно з нерухомістю здається цілком підтвердженою реальними даними про продуктивність.