Чи коли-небудь замислювалися, що таке насправді кореспондентський кредитор? Виявляється, якщо ви брали іпотеку в останні роки, є ймовірність, що ви мали справу з ним, навіть не усвідомлюючи цього. Дані галузі показують, що більше ніж один із чотирьох позичальників отримав свою іпотеку через кореспондентських кредиторів, але більшість людей не мають уявлення, як працює ця система і чому вона важлива.

Ось основна схема: кореспондентське кредитування — це по суті посередницька угода у світі іпотечного кредитування. Менша компанія — може бути банком, кредитним союзом або незалежною іпотечною компанією — оформлює та закриває ваш кредит під своєю назвою. Потім більша компанія (іноді називається спонсорським кредитором, інвестором або агрегатором) входить і купує цей закритий кредит у них. Більший гравець платить премію за оформлення та повертає суму кредиту меншому кредитору, що звільняє готівку для подальшого оформлення нових кредитів. Досить просто, якщо розібратися.

Що ускладнює розуміння, так це те, що і менша, і більша компанії технічно є «кореспондентськими кредиторами», що, чесно кажучи, є поганою назвою у цій галузі. Ще гірше стає через те, що деякі компанії, такі як Pennymac і Newrez, працюють одночасно як роздрібні кредитори, оптові кредитори і кореспондентські кредитори — у них просто різні підрозділи, що займаються кожним каналом.

Тепер, чим же кореспондентський кредитор відрізняється від інших варіантів? Порівняймо. Роздрібні кредитори — це просто: банки, кредитні союзи або іпотечні банки, які пропонують кредити безпосередньо вам. Вони зазвичай мають менше програм кредитування, але можуть пропонувати інші продукти, наприклад, поточні рахунки або автокредити. Іпотечні брокери — зовсім інша справа. Вони не підписують, не закривають і не фінансують іпотеки самі. Замість цього вони з’єднують вас із оптовими кредиторами і шукають кращі ставки. Недолік? Після того, як вони підбирають кредитора, вони втрачають контроль над процесом, що може спричинити затримки.

Кореспондентські кредитори займають проміжне місце. Як і роздрібні кредитори, вони затверджують і закривають ваш кредит. Але, як і брокери, мають стосунки з кількома джерелами фінансування і доступ до різних програм кредитування. Це насправді велика перевага, оскільки вони можуть підібрати для вас найкращого інвестора з відповідними стандартами, яких ви можете відповідати.

Коли ви подаєте заявку на щось на кшталт FHA-кредиту через кореспондентського кредитора, вам все одно потрібно відповідати керівним принципам FHA, незалежно від того, з яким інвестором вони вас поєднують. Але кореспондентський кредитор може пошукати найвигіднішу ставку і потенційно зменшити витрати на закриття, ніж якщо б ви робили це самостійно.

Існує важлива різниця між делегованими та неделегованими кореспондентськими кредиторами. Делеговані — це ті, що виконують усю підготовчу роботу в межах своєї компанії, що зазвичай означає швидше оброблення і менше затримок. Неделеговані мають надсилати ваш кредит до купівельного кредитора для підготовки, що додає ще один крок і може сповільнити процес.

Головна перевага роботи з кореспондентським кредитором — доступ до спеціалізованих програм кредитування. Якщо у вас унікальна фінансова ситуація і потрібні неконформні кредити, стосунки кореспондентського кредитора з кількома інвесторами дають вам набагато більше варіантів, ніж типовий роздрібний кредитор. Крім того, якщо ставки знизяться після того, як ви зафіксували свою, вони можуть спробувати переграти умови і запропонувати щось краще.

Але є й недоліки. Ваш кредит має відповідати стандартам покупця — зазвичай Fannie Mae, Freddie Mac, FHA або VA. І ось що може здивувати людей: після закриття ваш кредит продається інвестору, і цей інвестор може продати права на обслуговування вашого кредиту. Тому ви можете працювати з зовсім іншою компанією для щомісячних платежів, навіть якщо вам подобався ваш початковий кредитор.

Підсумовуючи: розуміння, що таке кореспондентський кредитор і як вони працюють, може допомогти вам отримати кращі умови. Варто запитати під час подачі заявки, чи працюєте ви з кореспондентським кредитором і чи він делегований чи неделегований. Ця інформація може суттєво вплинути на ваш досвід з іпотекою.