Чи замислювалися ви коли-небудь, як швидко порівнювати орендні об'єкти без загублення в таблицях? Насправді існує простий спосіб, яким користуються інвестори, і він зводиться до розуміння двох ключових показників: GIM і GRM.

Отже, у чому різниця між GIM і GRM? Чесно кажучи, це досить просто, коли розбити на частини. Обидва є інструментами оцінки, які допомагають визначити, чи варта вартість об'єкта з урахуванням доходу, який він приносить. Важливо, що вони вимірюють різні типи доходу.

Дозвольте пояснити спершу GIM. GIM означає валовий множник доходу, і він враховує УСІ гроші, які приносить об'єкт — не лише оренду. Мова йде про орендний дохід, плату за паркування, пральні машини, торгові автомати — все, що генерує готівку. Обчислюється він шляхом ділення ціни покупки об'єкта на його загальний валовий річний дохід. Тобто, якщо будівля коштує 500 000 доларів і приносить 100 000 доларів на рік з усіх джерел, ваш GIM становитиме 5. Це означає, що ви платите у 5 разів більше за річний дохід. Цей показник особливо корисний для багатоквартирних будівель або комерційної нерухомості, де є кілька джерел доходу.

Тепер GRM — валовий множник орендної плати — більш сфокусований. Він враховує лише фактичний орендний дохід, ігноруючи все інше. Для об'єкта, що коштує 400 000 доларів і приносить 50 000 доларів річної оренди, ваш GRM буде 8. Це дуже зручно, якщо ви дивитеся на односімейні оренди або житлову нерухомість, де оренда — це майже єдине джерело доходу.

Чому важлива різниця між GIM і GRM? Тому що вони призначені для різних ситуацій. Якщо ви порівнюєте комерційну нерухомість або багатоквартирні комплекси з кількома джерелами доходу, GIM дає ширше уявлення. Але якщо ви просто купуєте будинок для оренди, GRM простіший і більш прямий.

Але є одне важливе зауваження — і це дуже важливо — жоден з цих показників не дає повної картини. Вони не враховують витрати. Зовсім. Мова йде про обслуговування, податки на нерухомість, управлінські збори, страхування, ремонти. Об'єкт може здаватися дешевим за своїм множником, але коли врахувати реальні витрати на його утримання, угода може виявитися не такою вигідною. Плюс вони ігнорують ринкові умови, привабливість місця і те, чи зростуть або знизяться орендні ставки у вашій зоні.

Тому використовуйте ці множники як початкову точку, а не остаточне рішення. Порівнюйте схожі об'єкти, застосовуючи один і той самий показник, але завжди копайте глибше у реальні цифри. Менший множник може виглядати привабливо, але контекст у нерухомості — це все.