Багатії раптово перестали купувати будинки~

Останні кілька днів я спостерігав цікаве явище.

Ринок розкішної нерухомості раптово охолов.

Зараз глобальні розкішні будинки стають важкими для продажу, здається, що багатії готові витрачати гроші лише на власні житла, а інтерес до інвестицій в нерухомість помітно знизився.

Я вперше звернув увагу на це завдяки одному з моїх друзів. Після закінчення університету його дитина хотіла продати зайвий розкішний будинок. Це був будинок у відомому районі розкішної нерухомості в Шеньчжені, який у свій пік коштував 20-30 мільйонів, але протягом року-два не було жодного запиту, якщо не знизити ціну. Але він не хотів втрачати так багато, подібні випадки останнім часом стали особливо поширеними.

Кілька днів тому я бачив, як один відомий мільярдер продає свою розкішну нерухомість у Шанхаї, ціна з 120 мільйонів різко знизилася до 60 мільйонів, але все ще ніхто не зацікавився. Цю квартиру купили у 2015 році за 63 мільйони, додавши 22 мільйони на ремонт, реальна вартість становить близько 85 мільйонів, навіть якщо продати за 60 мільйонів, це буде величезна втрата.

Ситуація за кордоном також схожа: чим дорожче житло, тим важче його продати. Будинок у Ванкувері, куплений у 2017 році за 4,38 мільйона канадських доларів, через 8 років продався лише за 3,1 мільйона канадських доларів, що призвело до втрати в 1,2 мільйона. Американська ведуча Розі О'Доннелл у 2017 році купила триповерхову квартиру в Нью-Йорку за 8 мільйонів доларів, а в 2025 році продала її лише за 4,75 мільйона, що призвело до втрати в 3,25 мільйона доларів.

Чому багатії світу більше не інвестують у нерухомість?

З кількох ознак видно, що глобальні багатії значно зменшили інтерес до нерухомості, що призвело до затримки продажу вторинних розкішних будинків. Окрім власних житлових приміщень, вони більше не прагнуть купувати більше нерухомості чи інвестувати в нерухомість по всьому світу.

Є кілька змін у логіці за цим.

1. Будинок перетворився з “активу, що зростає в ціні” на “неефективний актив”

У минулому нерухомість була інструментом збереження та збільшення вартості в багатьох країнах. Але зараз в розвинених ринках зростання цін на нерухомість сповільнилося, і навіть не випереджає акції та технологічні акції. За останні 10 років щорічна прибутковість індексу S&P 500 у США становила близько 12%, що значно перевищує нерухомість. В останні роки нерухомість у країні в цілому знецінюється.

Багатіші більше цінують ефективність капіталу, річна прибутковість розкішних квартир може становити лише 2-3%, після врахування податків навіть бути від'ємною, краще інвестувати в AI, біотехнології та інші зростаючі галузі.

2. Податковий моніторинг робить будинок “недоцільним”

Податки на розкіш, нерухомість та спадщину в США та Європі дуже високі, тому багатії, купуючи розкішні будинки, не тільки не отримують прибутку, але й щороку “підливають кров”.

Хоча в Китаї більшість регіонів не має податку на нерухомість, інвестиції в нерухомість мають погану ліквідність, багато обмежень політики, велике використання капіталу та низький коефіцієнт оренди до продажу, тому гнучкість дуже низька.

3. Зміна споживчих поглядів багатих людей

Досвід споживання переважає над володінням: заможні люди більше готові витрачати гроші на «ліквідні враження», такі як приватні літаки, яхти, подорожі, освіта, а не на бетон і цеглу.

Зростання культури оренди: багатії Нью-Йорка, Лондона та Гонконгу не обов'язково купують розкішні житла, а скоріше довгостроково орендують розкішні апартаменти, зменшуючи заморожування капіталу. Цай Чунгсін з Alibaba орендує квартиру в Гонконзі на місяць за 880 тисяч гонконгських доларів.

4. Зміна джерел багатства

Попереднє покоління багатства в основному походило від промисловості або нерухомості, з природним упередженням до будинків.

Новітнє багатство в основному походить з технологій, фінансів та капітальних ринків, вони більше зосереджені на прибутковості активів та ефективності капіталу, їх не дуже цікавить інвестиція в нерухомість з “низьким обігом та низьким прибутком”.

В епоху Інтернету хизування багатством більше не залежить від нерухомості. Інвестиції в популярні технологічні компанії (такі як AI-єдинороги) більше підкреслюють статус.

Будинок втратив значення “символу вищого статусу”, перетворившись з “інструменту зростання багатства + символу соціального статусу” на “споживчий товар з високими витратами на утримання”. Багаті купують розкішні будинки більше для власного споживання, а не як основний засіб зростання багатства.

Який вплив має ця зміна?

З точки зору особистої нерухомості, якщо немає значних фінансових ресурсів, не купуйте в Китаї будинки дорожче 30 мільйонів юанів, а за кордоном - дорожче 3 мільйонів доларів/євро/канадських доларів. Занадто дорогі будинки мають мало покупців, потенціал зростання обмежений, в довгостроковій перспективі це просто споживчий товар, навіть можливо, з витратами.

У майбутньому основна конфігурація сімейних активів може зосередитися на акціях, фондах та інших ліквідних активах, особливо в умовах зниження процентних ставок на депозити, але слід звернути увагу на диверсифікацію.

Зараз у центрі уваги світу є індустрія штучного інтелекту, ETF штучного інтелекту на стартапах Південь (159382) відстежує індекс штучного інтелекту стартапів, зосереджуючи увагу на всьому ланцюгу постачання апаратного та програмного забезпечення AI. Завдяки підтримці політики та технологічному прогресу, у Китаї у сфері штучного інтелекту очікується формування здорової екосистеми.

Для інвесторів-індивідуумів найбільш підходящим способом участі в AI-індустрії є інвестування в відповідні індексні фонди, що дозволяє як розподілити ризики, так і слідувати основним ринковим тенденціям. ETF з штучним інтелектом на стартапах має велику еластичність, що робить його підходящим для інвесторів, які віддають перевагу зростанню та високій еластичності, але не підходить для консервативних інвесторів.