Глобальні капітальні потоки: Японський ринок нерухомості привертає іноземні інвестиції на фоні дебатів щодо політики

В останні роки ринок нерухомості Японії став значним напрямком для міжнародного капіталу, причому інвестори з Китаю, Гонконгу та Сінгапуру використовують сприятливі умови, створені девальвацією єни та низькою процентною ставкою в Японії. Ця інвестиційна тенденція сприяла зростанню вартості нерухомості в ключових локаціях, таких як Токіо, Хоккайдо, Осака та Кіото, що викликало ринкові дебати щодо політики іноземних інвестицій та їх економічного впливу.

Тренди ринку та цінові рухи

Згідно з останніми даними ринку, ринок житлової нерухомості Токіо продовжує демонструвати стійке зростання цін. Bloomberg повідомляє, що середня ціна нових квартир у Токіо перевищила 100 мільйонів єн (приблизно 700,000 USD) протягом двох років поспіль. У центральних районах Токіо ціни на вторинні квартири площею 70 квадратних метрів (приблизно 21 тсубо) подвоїлися з рівнів до пандемії — вражаюча ставка зростання в тому, що історично вважалося стабільним ринком цін.

Останні дані з Японського інституту нерухомості підтверджують цю тенденцію, показуючи, що в січні 2025 року індекс цін на житлову нерухомість у Токійському метрополітенському районі зріс на 8,14% в річному обчисленні, що свідчить про міцну ринкову активність незважаючи на глобальні економічні невизначеності.

Патерни іноземних інвестицій та вплив на ринок

Хоча Японія не веде офіційні записи про угоди з нерухомістю на основі національності, опитування Mitsubishi UFJ Trust and Banking виявило, що іноземні покупці становлять 20% до 40% нових покупок квартир у центрі Токіо. Ця значна присутність на ринку привернула увагу до відносно відкритої інвестиційної структури в нерухомість Японії.

На відміну від багатьох міжнародних ринків, система нерухомості Японії наразі має небагато бар'єрів для іноземних інвесторів:

• Відсутність вимог до проживання для власності на нерухомість
• Немає додаткових податків або гербових зборів для іноземних покупців
• Немає додаткового оподаткування для інших домівок або відпочинкових нерухомостей
• Немає обмежень на покупки поблизу чутливих місць, таких як військові установки

Фактори інвестицій для китайського капіталу

Приток китайських інвестицій у японську нерухомість зумовлений численними економічними факторами. Китайські інвестори, стикаючись з обмеженнями на внутрішньому ринку нерухомості та шукаючи стабільні варіанти розподілу активів, виявили, що японський ринок є особливо привабливим через:

1. Політична та соціальна стабільність
2. Безпека активів та чіткі структури власності
3. Відносна вартість в порівнянні з китайськими ринками нерухомості
4. Знецінення єни створює сприятливі курси обміну

Згідно з ринковими джерелами, чисельність китайських громадян у Японії, за прогнозами, перевищить один мільйон до 2026 року. Цей ріст населення відображає ширші тенденції виведення капіталу з Китаю на фоні внутрішніх економічних викликів та жорсткіших контролів.

Один китайський інвестор, Сун Чжімін, підкреслив порівняльну перевагу: "Китайці не можуть купувати землю в Китаї, але в Японії навіть китайські громадяни можуть купувати землю. Ціни на нерухомість в Японії на 10% - 20% дешевші, ніж у Китаї, де отримуються лише права на користування землею. Для довгострокових інвестицій Японія представляє виняткову цінність."

Дебати щодо політики та місцева реакція

Значна активність іноземних інвестицій спровокувала політичні дискусії серед японських законодавців. У травні 2025 року сенатор Йошікава висловив занепокоєння щодо доступності житла для місцевих жителів, запропонувавши переглянути правила купівлі землі на основі принципів взаємності, зазначивши, що хоча Китай обмежує іноземну власність на землю, Японія наразі не накладає подібних обмежень.

Дебати виходять за межі інвестиційних регуляцій і торкаються впливу на громаду. У туристичних напрямках, таких як Фурано, Хоккайдо, місцеві жителі повідомляють про значні зміни в структурі громади внаслідок перетворення нерухомості з житлового на комерційне використання. Ця трансформація, іноді називана "готелізацією", змінила динаміку сусідства, оскільки розкішні апартаменти замінюють одноквартирні будинки, а давні жителі продають свої власності за високими цінами.

Дані показують, що китайські громадяни складають найбільшу групу серед нових іммігрантів в Японії, з 822 000 китайських жителів, зареєстрованих минулого року—збільшення з 762 000 у попередньому році та 649 000 десять років тому. Ця демографічна зміна паралельна інвестиційним тенденціям на ринку нерухомості.

Оскільки ринок нерухомості Японії продовжує приваблювати глобальні капітальні потоки, політики стикаються з викликом збалансування відкритої інвестиційної політики з місцевими потребами в житлі — дилема, яка стає все більш поширеною в глобальних фінансових центрах, що переживають трансакції між кордонами.