Чи є зростання внутрішніх довгострокових процентних ставок чинником падіння цін на J-REIT | Погляд на інвестиції в J-REIT | Moneyクリ – інформація про інвестиції та медіа, корисні для фінансів Monex Securities

Останні тенденції цін на J-REIT стабільні

Останні ціни J-REIT (з 24 квітня по 21 травня) залишаються стабільними. Індекс REIT Токійської фондової біржі досяг мінімуму у 1 700 пунктів 28 квітня, а максимуму у 1 745 пунктів 13 травня, при цьому торги відбувалися на закритті на рівні 1 700 пунктів.

Це пов'язано з тим, що вона менш схильна до зростання довгострокових процентних ставок у США, що було фактором зниження цін на J-REIT до 2024 року. Прибутковість 10-річних казначейських облігацій США має тенденцію до зростання з травня 2025 року, а з 20 травня перевищила 4,5%. Після низхідного тренду з середини січня по березень ціна J-REIT знову зросла, що спричинило б зниження ціни на J-REIT у минулому.

【図表1】Динаміка доходності 10-річних облігацій США та індексу REIT Токійської фондової біржі (серпень – жовтень 2024 року) ! Джерело: дані, опубліковані Токійською фондовою біржею та Міністерством фінансів США, підготовлені компанією Ivy Research Co., Ltd.

（Індекс REIT Токійської фондової біржі має базове значення (1,000) від 31 березня 2003 року。） Наприклад, з серпня по вересень 2024 року доходність 10-річних облігацій США знизилася через зниження процентної ставки ФРС, але з підвищенням ймовірності переобрання пана Трампа в жовтні знову зросла. Як показано на графіку 1, з підвищенням довгострокових процентних ставок у США індекс REIT Токійської фондової біржі впав нижче 1700 пунктів.

Остання прибутковість 10-річних казначейських облігацій США знаходиться на вищому рівні, ніж у жовтні 2024 року, тоді як індекс TSE REIT залишається в діапазоні 1 700 пунктів.

Зростання внутрішніх довгострокових процентних ставок, причини, чому вважається, що вплив на ринок J-REIT буде незначним

Одним із факторів, який впливатиме на ціни J-REIT у майбутньому, є зростання внутрішніх відсоткових ставок. Це пов'язано з тим, що зростання внутрішніх процентних ставок може призвести до зниження ціни J-REIT як інвестиційного продукту з прибутковістю. Крім того, зростуть процентні витрати через подорожчання відсоткових ставок за запозиченнями, що також зменшить прибуток.

Однак вважається, що вплив на ринок J-REIT з високою прибутковістю близько 5% станом на травень 2025 року буде незначним. По-перше, вплив підвищення внутрішніх процентних ставок на прибутковість J-REIT, при цьому прибутковість 10-річних державних облігацій становить приблизно 1,6%, а розрив (спред) з прибутковістю J-REIT становить приблизно 3,4%.

Останній раз, коли прибутковість JGB перевищувала 1,5 відсотка, датується 2006 роком, коли J-REIT в середньому становив 3,75 відсотка, як показано на рисунку 2.

【図表2】Динаміка 10-річної дохідності японських облігацій та дохідності J-REIT (січень – грудень 2006 року) ! Джерело: створено Ivy Research Institute, Inc. на основі кожної акції та даних, опублікованих Міністерством фінансів На той момент на офіси припадало близько 55% активів J-REIT, порівняно з трохи менше ніж 37% станом на квітень 2025 року. Вплив сильного офісного ринку на той час також був фактором низької прибутковості J-REIT, але з огляду на поточні спреди, він навряд чи стане фактором зниження цін на J-REIT.

Далі є побоювання з приводу зниження прибутку через збільшення процентних витрат, але це також мало вплинуло на більшість акцій. Це пов'язано з тим, що коефіцієнт запозичень з фіксованою ставкою становить 90% в середньому для всіх акцій, і це впливає лише на момент рефінансування. Крім того, оскільки ціна за одиницю оренди зросла для більшості заявок, вплив більш високих процентних ставок на момент рефінансування може бути компенсований збільшенням доходу від оренди.

Отже, якщо ціни на J-REIT знизяться через підвищення внутрішніх процентних ставок, це може вважатися надмірним занепокоєнням, тому з точки зору середньо- та довгострокових інвестицій це можна вважати станом з високим інвестиційним потенціалом.