Cổ phiếu của Tập đoàn Kaisa Group tăng mạnh trên thị trường Hồng Kông, dự kiến lợi nhuận không dưới 50 tỷ nhân dân tệ vào năm 2025! Bốn công ty bất động sản gặp khó khăn tập trung "lật ngược tình thế"

Mỗi ngày phóng viên｜Trần Vinh Hạo    Mỗi ngày biên tập｜Trần Khắc Danh Wei Quân Hồng

Ngày 25 tháng 3, công ty bất động sản niêm yết tại Hồng Kông Kỳ Tảo Dịch Group (HK01638, giá cổ phiếu 0.098 đô la Hồng Kông, vốn hóa 942 triệu đô la Hồng Kông) đã có màn thể hiện mạnh mẽ lâu ngày, giá cổ phiếu trong phiên tăng đột biến vượt quá 60%, đóng cửa ngày tăng 27.27%.

Và vào tối ngày 24 tháng 3, Kỳ Tảo Dịch đã phát hành thông báo cho biết, dự kiến năm 2025, lợi nhuận thuộc về chủ sở hữu công ty sẽ không ít hơn 50 tỷ nhân dân tệ, so với cùng kỳ năm 2024 lỗ 28.5 tỷ nhân dân tệ, đạt mục tiêu chuyển đổi lỗ thành lãi.

Đáng chú ý, gần đây, Cự Huy Hợp Doanh, Viễn Dương Nhóm, Bích Quế Viên lần lượt công bố dự báo kết quả kinh doanh năm 2025, tuyên bố sẽ đạt lợi nhuận nhờ tái cấu trúc nợ để chuyển lỗ thành lãi. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Kinh Tế Hàng Ngày (sau đây gọi là phóng viên Mỗi ngày), bốn doanh nghiệp Kỳ Tảo Dịch, Cự Huy Hợp Doanh, Viễn Dương Nhóm, Bích Quế Viên đã tiết lộ tổng lợi nhuận sổ sách trong khoảng 740 tỷ đến 787 tỷ nhân dân tệ.

Bốn doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro tập trung “chuyển lỗ thành lãi”

Dự báo lợi nhuận không ít hơn 50 tỷ của Kỳ Tảo Dịch đã mở màn cho làn sóng “tái cấu trúc chuyển lỗ” của các doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro.

Phóng viên Mỗi ngày tổng hợp dữ liệu của bốn doanh nghiệp đã công bố dự báo chuyển lỗ cho thấy, hiệu quả chuyển lỗ của các doanh nghiệp này thể hiện rõ đặc điểm “quy mô lớn, tập trung thời gian, nhất quán về phương thức”, bốn doanh nghiệp này đã mang lại lợi nhuận sổ sách vượt quá 740 tỷ, trở thành điểm nhấn lớn nhất trong báo cáo thường niên ngành bất động sản năm 2025.

Dựa trên các thông báo của Kỳ Tảo Dịch, phóng viên biết được, quy mô tái cấu trúc nợ ở nước ngoài của Kỳ Tảo Dịch khoảng 13.372 tỷ đô la Mỹ, thông qua phát hành trái phiếu mới và trái phiếu chuyển đổi bắt buộc, đã giảm nợ khoảng 8.6 tỷ đô la Mỹ, thời hạn nợ trung bình gia hạn 5 năm, đến cuối năm 2027 không còn áp lực trả nợ gốc cứng nhắc, lãi suất trái phiếu mới giảm xuống còn 5%~6.25%. Khoản lợi nhuận phi tiền mặt lớn từ quá trình tái cấu trúc này đã hỗ trợ cho mục tiêu lợi nhuận không ít hơn 50 tỷ của Kỳ Tảo Dịch vào năm 2025.

Thực tế, Kỳ Tảo Dịch không phải là doanh nghiệp bất động sản đầu tiên trong năm nay đạt được chuyển lỗ nhờ tái cấu trúc nợ, phóng viên nhận thấy, trong các dự báo kết quả kinh doanh năm 2025 của các doanh nghiệp này, Cự Huy Hợp Doanh, Viễn Dương Nhóm, Bích Quế Viên cũng đều tham gia vào nhóm chuyển lỗ.

Vào tối ngày 23 tháng 3, Bích Quế Viên công bố dự báo lợi nhuận, dự kiến lợi nhuận ròng năm 2025 từ 1 tỷ đến 2.2 tỷ nhân dân tệ, nguyên nhân chính là lợi nhuận phi tiền mặt từ tái cấu trúc nợ; vào tối ngày 20 tháng 3, Viễn Dương Nhóm công bố dự báo kết quả năm 2025, dự kiến lợi nhuận thuộc về chủ sở hữu công ty từ 6 tỷ đến 7.5 tỷ nhân dân tệ, chủ yếu nhờ lợi nhuận phi tiền mặt từ tái cấu trúc nợ trong và ngoài nước; vào ngày 16 tháng 3, Cự Huy Hợp Doanh phát hành thông báo, dự kiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty từ 17 tỷ đến 19 tỷ nhân dân tệ, nguyên nhân chính là Cự Huy đã hoàn tất tái cấu trúc nợ ở nước ngoài vào cuối năm 2024, mang lại lợi nhuận một lần khoảng 40 tỷ nhân dân tệ.

Đáng chú ý, các đợt tái cấu trúc nợ của bốn doanh nghiệp này chủ yếu tập trung vào nửa cuối năm 2025. Phân tích tình hình tái cấu trúc nợ của các doanh nghiệp gặp rủi ro trong năm 2025 cho thấy, thỏa thuận tái cấu trúc nợ của Kỳ Tảo Dịch ở nước ngoài đã được thông qua vào tháng 9 năm 2025; các thỏa thuận của Cự Huy Hợp Doanh và Bích Quế Viên đều có hiệu lực từ ngày 29 đến 30 tháng 12 năm 2025; tái cấu trúc nợ ở nước ngoài của Viễn Dương Nhóm có hiệu lực từ ngày 27 tháng 3 năm 2025, các phương án chính của tái cấu trúc nợ trong nước được phê duyệt vào ngày 26 tháng 11 năm 2025.

Ngành: Hiện chỉ là “lợi nhuận trên sổ sách”

Một số chuyên gia trong ngành cho biết, kiểu “chuyển lỗ” này chủ yếu là cải thiện trên báo cáo tài chính, không đồng nghĩa với việc thực chất hoạt động của doanh nghiệp đã có tiến triển rõ rệt.

“Việc một số doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro qua tái cấu trúc nợ để chuyển lỗ chủ yếu phản ánh điều chỉnh tài chính chứ không phải cải thiện hoạt động, kiểu báo cáo chuyển lỗ này trong ngắn hạn có thể giảm bớt áp lực rút khỏi thị trường, nâng cao tâm lý thị trường, nhưng sau khi loại trừ lợi nhuận từ tái cấu trúc, các doanh nghiệp này vẫn lỗ chủ yếu trong hoạt động cốt lõi như phát triển bất động sản, bán hàng và tạo dòng tiền.” Một nhà nghiên cứu của Ngân hàng Thương mại Tư nhân Tư thương, Phó Viên Phụng, phân tích.

Phó Chủ tịch Liên minh Doanh nghiệp Trung Quốc, Bách Văn Hỉ, cũng chia sẻ về “logic kế toán” đằng sau “chung tay chuyển lỗ”: “Theo chuẩn mực kế toán, khi doanh nghiệp bất động sản đạt thỏa thuận tái cấu trúc nợ với chủ nợ, khoản giảm nợ gốc, lãi hoặc gia hạn thanh toán sẽ được ghi nhận một lần vào lợi nhuận/lỗ trong kỳ. Ví dụ, trong trường hợp của Kỳ Tảo Dịch, gần như toàn bộ 50 tỷ lợi nhuận đều đến từ giảm nợ, chứ không phải từ thu tiền bán hàng hay tăng giá trị tài sản.”

Theo “Chuẩn mực kế toán doanh nghiệp số 12 — Tái cấu trúc nợ”, tái cấu trúc nợ là giao dịch trong đó, không thay đổi đối tác giao dịch, qua thỏa thuận giữa chủ nợ và nợ, hoặc phán quyết của tòa án, để thống nhất lại về thời gian, số tiền hoặc phương thức thanh toán nợ. Trong trường hợp tái cấu trúc bằng cách sửa đổi các điều khoản khác, nợ phải được xác nhận theo các điều khoản mới, chênh lệch giữa giá trị sổ sách của nợ tái cấu trúc và giá trị hợp lý của nợ mới sẽ được ghi nhận vào lợi nhuận/thu nhập khác trong kỳ, thể hiện trong lợi nhuận ròng của kỳ đó.

Bách Văn Hỉ chỉ ra, kiểu “giàu có trên giấy tờ” này rõ ràng mang tính phi tiền mặt và không bền vững. Đây là lợi nhuận một lần, sang năm sẽ không còn nữa. Quá chú trọng vào “chuyển lỗ tập thể” dễ gây hiểu lầm thị trường rằng ngành đã phục hồi toàn diện. Thực tế, các chỉ số cốt lõi như tỷ lệ lợi nhuận gộp, dòng tiền, chất lượng quỹ đất của các doanh nghiệp này vẫn cần được đánh giá riêng.

“Chỉ dựa vào tái cấu trúc tài chính không thể giải quyết triệt để vấn đề, doanh nghiệp cần có sự cải thiện thực chất về vận hành, quản lý và chiến lược.” Phó Viên Phụng nhấn mạnh, để doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi khó khăn thực sự, cần có sự phục hồi của thị trường bán hàng để dòng tiền dương, xử lý tài sản kém hiệu quả để tối ưu hóa cấu trúc, xây dựng hệ thống tài chính lành mạnh kiểm soát quy mô nợ, và hoàn thiện chuyển đổi mô hình kinh doanh phù hợp với xu hướng phát triển mới.

Bách Văn Hỉ cho biết, hiện tại các doanh nghiệp gặp rủi ro đều đối mặt với khủng hoảng niềm tin của người mua nhà, tốc độ tiêu thụ dự án yếu hơn so với các doanh nghiệp lành mạnh. Chỉ khi các kênh huy động vốn thực sự phục hồi, tỷ lệ lợi nhuận gộp tăng lên trên 15%, và tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phần (ROE) chuyển sang dương, mới có thể xem là đã thoát khỏi khó khăn về hoạt động. Quá trình này thường cần từ 2 đến 3 năm để phục hồi.

Phóng viên|Trần Vinh Hạo

Biên tập|Trần Khắc Danh Wei Quân Hồng Đỗ Hồng Phong