“Lớp tăng trưởng” trên “đèn xanh”: China Overseas xây dựng hệ thống xác suất bằng cấu trúc + sản phẩm + tài chính

Hỏi AI · Trong bối cảnh phân hóa ngành bất động sản, China Overseas làm thế nào để xây dựng khả năng tăng trưởng vượt trội?

Nguồn bài viết: Thời đại Tài chính Tác giả: Lâm Tân Hòa

Trong bối cảnh điều chỉnh sâu rộng của ngành và thị trường liên tục phân hóa, logic cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản đang thay đổi, từ “cuộc đua quy mô” chuyển sang “cuộc thi năng lực tổng hợp”.

Khi phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phục hồi bảng cân đối kế toán, đối phó với biến động doanh số, China Overseas (00688.HK) đã trình bày một báo cáo thành tích ổn định và có tính xác định cao hơn: quy mô doanh số vẫn dẫn đầu ngành, đồng thời chiếm ưu thế trong việc mua đất, lợi nhuận và an toàn tài chính.

Đến năm 2025, công ty đạt doanh thu 1680,9 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận thuộc về cổ đông là 126,9 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận cốt lõi là 130,1 tỷ nhân dân tệ, khả năng sinh lời ổn định đứng đầu ngành; doanh số bán hàng quyền sở hữu đạt 2311 tỷ nhân dân tệ, số tiền mua đất đạt 1186,9 tỷ nhân dân tệ, cả hai đều đứng đầu ngành. Đồng thời, hơn nghìn tỷ tiền mặt trong tay cung cấp nền tảng vững chắc cho các khoản đầu tư liên tục và hoạt động ổn định.

Điều đáng chú ý hơn là sự thay đổi về chất lượng tăng trưởng.

Đến năm 2025, doanh thu cho thuê của China Overseas lần đầu tiên bao phủ hoàn toàn chi phí lãi vay, nghĩa là hoạt động kinh doanh đã có khả năng tự hỗ trợ chi phí tài chính, công ty đang chuyển từ “phát triển dựa trên” sang “phát triển kết hợp giữa phát triển và vận hành” với hai trụ đỡ. Trong bối cảnh ngành đang bước vào giai đoạn sâu, khả năng tự tạo dòng tiền này trở thành yếu tố then chốt để vượt qua chu kỳ.

Khi quy mô không còn dễ dàng được thưởng, các doanh nghiệp có thể đồng thời cân bằng tăng trưởng, lợi nhuận và giới hạn an toàn, lại càng hiếm hơn. Đối với China Overseas, vị trí dẫn đầu thực sự không chỉ là “bán nhiều căn hộ nhất, mua nhiều đất nhất”, mà còn là duy trì nhịp điệu tiến thoái phù hợp, xây dựng tính xác định dài hạn trong chiến lược tấn công và phòng thủ.

Ngày 31 tháng 3, China Overseas tổ chức họp báo công bố kết quả hoạt động

Cơ hội cấu trúc và động lực sản phẩm

Trong quá trình thị trường dần phục hồi niềm tin, điều quyết định sự phân hóa của doanh nghiệp không chỉ là quy mô mà còn là khả năng nắm bắt các cơ hội cấu trúc, cũng như khả năng thực thi các sản phẩm và dịch vụ.

Con đường của China Overseas có thể tóm gọn trong “hai chân đi”: Một mặt, xác định các thành phố có năng lực cao để đảm bảo tăng trưởng chắc chắn; mặt khác, xây dựng hàng hóa tốt, dịch vụ tốt để tái định hình rào cản cạnh tranh.

Xét về hiệu quả bán hàng, chiến lược “ưu tiên cấu trúc” này rõ ràng mang lại kết quả rõ rệt.

Đến năm 2025, China Overseas đạt doanh số hợp đồng 2512,3 tỷ nhân dân tệ, tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu ngành. Quan trọng hơn, doanh số bán hàng tập trung cao ở các thành phố hàng đầu và trung tâm — 57,3% doanh số đến từ Bắc, Thủ đô, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến và Hong Kong; Bắc Kinh vượt 500 tỷ nhân dân tệ, Hong Kong đạt 222,3 tỷ nhân dân tệ, lần đầu tiên đứng đầu các doanh nghiệp Trung Quốc tại địa phương và lần thứ năm trong thị trường địa phương; còn 15 thành phố khác cũng đứng đầu thị trường địa phương.

Đi kèm đó là khả năng thu hồi vốn được củng cố. Trong năm, doanh thu thu hồi đạt 1856,1 tỷ nhân dân tệ, trong đó bốn thành phố lớn Bắc, Thủ đô, Thượng Hải, Quảng Châu đều đóng góp trên 10 tỷ, Bắc Kinh vượt 30 tỷ. Trong bối cảnh ngành chung chịu áp lực, China Overseas tập trung vào thị trường cao năng lực, biến nhu cầu không chắc chắn thành dòng tiền có tính xác định cao hơn.

Theo dữ liệu của CRIC, trong 1-3 tháng năm 2026, China Overseas đạt doanh số hợp đồng 515,1 tỷ nhân dân tệ, tăng 11% so với cùng kỳ; về doanh số quyền sở hữu, vẫn giữ vị trí số một trong ngành, mở ra khởi đầu tốt đẹp cho năm 2026, dự kiến doanh số cả năm vẫn dẫn đầu ngành.

Nếu nói việc chọn thành phố giải quyết vấn đề “bán không được” thì sản phẩm và dịch vụ quyết định “bán có tốt không, đi xa được bao nhiêu”.

Năm 2025, China Overseas ra mắt hệ thống “Hỏi đáp theo nhu cầu của dân” mang tên “China Overseas Good House Living OS”, dùng kỹ thuật số và hệ thống hóa để tái cấu trúc sản phẩm nhà ở: từ màn hình lớn thông minh đến phản ánh toàn bộ thiết bị trong nhà, từ sách hướng dẫn số đến trung tâm giám sát sức khỏe gia đình, biến ngôi nhà từ tài sản tĩnh giao một lần thành hệ thống vận hành liên tục bền vững. Trong khi ngành vẫn còn dừng lại ở cạnh tranh về kiểu dáng và mặt đứng, China Overseas đã bắt đầu xây dựng hệ điều hành cơ bản bao gồm an toàn, thoải mái, xanh, thông minh.

Khả năng cạnh tranh của sản phẩm thể hiện rõ qua doanh số bán hàng. Dự án Thâm Quyến Vịnh Yunxi mở bán đã vượt 100 tỷ ngay lập tức, lập kỷ lục bán hàng một lần cao nhất toàn quốc; các dự án như Wanjijiu Xu ở Bắc Kinh, Yun Di Jiu Zhang ở Thượng Hải cũng bán chạy nghịch lý, đều thể hiện giá trị vượt trội của sản phẩm.

Trên nền tảng đó, China Overseas tiếp tục ra mắt các dòng sản phẩm mới như “Wanfang Anhe”, dựa trên công nghệ số, AI và phần cứng thông minh, kết hợp khả năng tiêu chuẩn hóa và nhu cầu cá nhân hóa, khám phá sự cân bằng giữa mở rộng quy mô và khác biệt hóa.

Năm 2025, hệ thống “China Overseas Good House Living OS” đã có mặt tại 11 thành phố, 31 dự án, phục vụ hơn 100.000 hộ gia đình, dần hình thành phương pháp sản phẩm có thể sao chép và mở rộng.

Sự hỗ trợ kép từ bán hàng và sản phẩm cũng tạo nền tảng cho các khoản đầu tư của họ.

Năm 2025, China Overseas mua 35 lô đất tại 15 thành phố nội địa và Hong Kong, tổng giá trị mua đất đạt 1186,9 tỷ nhân dân tệ, liên tục đứng đầu ngành trong ba năm liên tiếp, trong đó gần ¾ tập trung tại Hong Kong và năm thành phố trung tâm Bắc, Thủ đô, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, cấu trúc giá trị đất đai liên tục tối ưu. Đến cuối năm, quỹ đất dự trữ đạt 25,28 triệu mét vuông.

Vị trí dẫn đầu của China Overseas không chỉ là đột phá đơn lẻ mà còn là khả năng hệ thống thể hiện rõ: dùng cấu trúc đô thị để xác định tính chắc chắn, dùng năng lực sản phẩm để mở rộng tính chắc chắn đó.

Tái cấu trúc khả năng vòng quay nội bộ tài chính

Nếu cấu trúc và sản phẩm quyết định “đỉnh cao” của tăng trưởng, thì năng lực tài chính quyết định “đáy thấp” của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh tín dụng ngành liên tục phân hóa, giới hạn an toàn tài chính đã trở thành rào cản then chốt để vượt qua chu kỳ. China Overseas thể hiện không chỉ sự ổn định mà còn một hệ thống tài chính vận hành bền vững.

Đến cuối năm 2025, tổng tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản của công ty là 54,1%, tỷ lệ vay nợ ròng là 34,2%, luôn ở mức thấp của ngành; doanh thu dòng tiền hoạt động trong năm đạt 167,3 tỷ nhân dân tệ, duy trì dòng tiền dương trong khi doanh số bán hàng và đầu tư đều cao; số tiền mặt trong tay là 1036,3 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ thanh khoản gấp 2,5 lần, dự trữ thanh khoản đủ lớn.

Nói cách khác, khi phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “cầm máu”, China Overseas đã bước vào giai đoạn “tạo máu” — dòng tiền không chỉ để phòng thủ mà còn là phần mở rộng khả năng phát triển.

Việc tối ưu hóa nguồn vốn vay còn mở rộng lợi thế này hơn nữa.

Năm 2025, trung bình chi phí vay của công ty giảm xuống còn 2,8%, chi phí lãi vay rõ rệt giảm; đặc biệt, doanh thu từ bất động sản thương mại lần đầu tiên bao phủ hoàn toàn chi phí lãi vay, nghĩa là hoạt động kinh doanh đã bắt đầu có khả năng hỗ trợ chi phí tài chính, chuyển đổi cấu trúc tài chính từ phụ thuộc vào phát triển để nuôi dưỡng dòng tiền nội bộ.

Trên thực tế, công ty linh hoạt phân bổ vốn qua các nền tảng vay trong và ngoài nước, trong năm vay tổng cộng 54,38 tỷ nhân dân tệ, đồng thời trả nợ ròng 13,14 tỷ nhân dân tệ, chủ động giảm đòn bẩy và duy trì tính linh hoạt của dòng tiền; đồng thời, kết hợp các khoản vay lãi thấp và trái phiếu dài hạn để tối ưu hóa cấu trúc nợ, kéo dài kỳ hạn vay.

Ngoài ra, China Overseas là công ty niêm yết bất động sản duy nhất được ba tổ chức xếp hạng quốc tế gồm S&P Global, Moody’s và Fitch đồng cấp “A-”, không chỉ mang ý nghĩa chi phí vay thấp hơn mà còn thể hiện khả năng tiếp cận nguồn vốn ổn định hơn.

Cấu trúc tài chính vững chắc này cung cấp nền tảng thực tế cho chiến lược “Mười lăm Năm” của họ.

Chủ tịch Hội đồng quản trị China Overseas, Ngạn Kiến Quốc, đã đề cập rằng, trong giai đoạn “Mười lăm Năm”, họ sẽ kiên trì theo đuổi chiến lược “Chuyên môn, song song, ưu tiên sinh thái”: tập trung vào phát triển và vận hành bất động sản chính, tăng cường hai trụ đỡ trong phát triển nhà ở và hoạt động kinh doanh, dựa trên nền tảng phát triển bất động sản để nuôi dưỡng các ngành sinh thái như quản lý chuỗi cung ứng, quy hoạch thiết kế, công nghệ số, xây dựng thay thế.

Trong giai đoạn “Mười lăm Năm”, China Overseas sẽ cố gắng đạt được mục tiêu phát triển “Ba dẫn đầu”: doanh nghiệp dẫn đầu về chất lượng và sự hài lòng của khách hàng, doanh nghiệp dẫn đầu về hiệu quả và giá trị thương hiệu, doanh nghiệp tiên phong trong việc thực hành mô hình phát triển bất động sản mới.

Khi ngành chuyển từ so sánh “tốc độ” sang “độ bền”, điều thực sự quyết định vị trí của doanh nghiệp là khả năng duy trì tăng trưởng ổn định qua các chu kỳ. Những gì China Overseas đang làm thực chất là trả lời cho một câu hỏi dài hạn hơn: Làm thế nào để biến môi trường ngành không chắc chắn thành khả năng xác định của chính mình.