2026 Mô hình bất động sản và Hiệu suất đổi mới xuất sắc 10 招商蛇口、中信城开、凯德探新途

Tóm tắt: Mô hình cũ đã khó thích ứng hơn với quan hệ cung–cầu mới; khoảng cách giữa các doanh nghiệp phát triển bất động sản ngày càng thể hiện rõ ở năng lực tái cấu trúc mô hình và triển khai đổi mới.

Ngành đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu. Lợi thế biên của logic quay vòng nhanh, đòn bẩy mạnh, lấy quy mô để đổi lấy tăng trưởng đã suy giảm rõ rệt. Thứ thực sự quyết định doanh nghiệp có đứng vững được hay không không còn chỉ là bán được bao nhiêu căn nhà, mà là liệu có thể tái tổ chức phát triển, vận hành, dịch vụ, quản lý tài sản (tài quản) và các công cụ vốn hay không, từ đó hình thành cơ cấu doanh thu ổn định hơn và vòng khép kín vận hành kinh doanh rõ ràng hơn.

Mô hình và đổi mới tạo ra hiện thực triển khai về doanh nghiệp sẽ “sống” như thế nào trong tương lai và dựa vào cái gì để sống; đồng thời, thông qua đổi mới mô hình và cạnh tranh khác biệt, xây dựng năng lực cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp.

“10 thành tích xuất sắc về mô hình và đổi mới bất động sản năm 2026”, dựa trên hệ thống nghiên cứu toàn diện về tính độc đáo của sản phẩm, phương thức sản xuất mang tính cách tân, phương thức marketing và tổ chức, việc sử dụng vốn và tài trợ… tiến hành tổng kết các doanh nghiệp bất động sản trong năm qua vừa sở hữu năng lực mô hình và đổi mới xuất sắc, đồng thời duy trì ưu thế trong biến động của thị trường.

Xét theo kết quả nghiên cứu, ba vị trí đầu lần lượt là China Merchants Shekou, CITIC Chengkai và CapitaLand Development; ngay sau đó là China Resources Land, Yuexiu Property, Poly Developments and Holdings, Longfor Group, China Overseas Enterprises Group, New City Holdings và Sinochem Real Estate…

China Merchants Shekou đưa vận hành tài sản vào “đường ray chính” của công ty. Công ty đã xây dựng mô hình phát triển toàn vòng đời về vận hành tài sản “đầu tư, huy động vốn, xây dựng, quản lý, thoái lui”. Kinh doanh phát triển nâng chất lượng và tiêu thụ, đầu mối tài sản đẩy nhanh việc “hoạt hóa” và chuyển hóa, còn dịch vụ bất động sản và xây dựng theo ủy thác tiếp tục khai thác thêm tăng trưởng từ thị trường. Đối với China Merchants Shekou, các mảng như cập nhật đô thị, khu công nghiệp, căn hộ, nhà ở thương mại (商办) và làm theo ủy thác không còn là các mảnh ghép kinh doanh phân tán; thay vào đó, chúng nằm trong cùng một logic vận hành, cho thấy hiệu quả rõ rệt của việc tích hợp theo hướng nền tảng.

CITIC Chengkai loại bỏ sự phụ thuộc đường lối của việc “tạo dựng thành phố mới” theo truyền thống, và định vị năng lực cạnh tranh cốt lõi vào năng lực tái cấu trúc theo vòng khép kín để xử lý tình thế phức tạp thông qua “đồng bộ hóa sản xuất và tài chính” (产融协同), tái định giá giá trị của tài sản không hiệu quả. Công ty tập trung vào đồng bộ hóa sản xuất và tài chính để phòng chống rủi ro, hình thành một mô hình phòng chống rủi ro trưởng thành mang màu sắc đặc trưng CITIC: “hỗ trợ tài chính + khoanh vùng rủi ro + quản lý tài sản”. Trong đó, dự án Shenzhen Xinyue Bay là một trong những tác phẩm đại diện. CITIC Chengkai đi sâu một cách thực chất vào “vùng nước sâu” của kiến trúc tài chính, phát triển dự án, thu hút và vận hành. Nhờ năng lực “vượt rào” tài chính và tài sản hữu hình, tái tụ người và dòng tiền một cách vững chắc, công ty đã thực sự mở ra một lối thoát hiện thực hóa lợi nhuận kinh doanh theo hướng “giải quyết khó khăn toàn diện cùng vận hành tài sản” trong thời kỳ tài sản tồn lượng.

Đặc điểm mô hình mà CapitaLand Development thể hiện là lộ trình phát triển mang tính tổng hợp. Doanh nghiệp có phạm vi kinh doanh bao phủ nhiều loại hình như tổ hợp, nhà ở, văn phòng, bán lẻ, logistics và trung tâm dữ liệu. Năm 2025, CapitaLand Development (China) thành lập riêng nền tảng dịch vụ bền vững (CSBS), thử nghiệm cách thức “nền tảng + dịch vụ” để lồng quan niệm bền vững vào toàn bộ vòng đời của tài sản. Tính đến tháng 9/2025, tổng giá trị trong danh mục đầu tư của CapitaLand Development đã đạt 18.5Bỷ đô la Singapore. Việc CapitaLand Development phối hợp lẫn nhau giữa triển khai công cụ vốn, xây dựng nền tảng quỹ và dự trữ tài sản đa dạng cho thấy quá trình mà họ thúc đẩy không chỉ dừng lại ở việc phát triển dự án, mà là cơ chế vận hành tích hợp được xây dựng xoay quanh việc tích lũy tài sản, tăng giá trị vận hành và thoái vốn.

Trọng tâm của China Resources Land không còn dừng ở quy mô phát triển, mà chuyển sang độ trưởng thành của năng lực vận hành tổng hợp. Trong giai đoạn “Kế hoạch 5 năm lần thứ 14” (十四五), China Resources Land đã tạo dựng từ đường tăng trưởng đường cong thứ nhất sang đường cong tăng trưởng thứ hai. Trong giai đoạn “Kế hoạch 5 năm lần thứ 15” (十五五), China Resources Land sẽ dùng quy hoạch chiến lược để xây dựng ba đường cong tăng trưởng; thông qua phối hợp hiệu quả và cùng hướng phát lực, hình thành một mô hình kinh doanh mới cho phát triển toàn diện chất lượng cao, qua đó đạt nâng cấp mang tính chiến lược cho mô hình kinh doanh. Trong hai năm qua, khung chiến lược của China Resources Land ngày càng rõ ràng hơn, dần hình thành sự đồng bộ chiến lược hiệu quả. Nhiều tuyến kinh doanh như phát triển, thương mại, tài quản (quản lý tài sản) đồng thời được thúc đẩy.

Các dự án khác nhau của Yuexiu Property như sản phẩm, TOD, 商办, tài chính xanh… đang dần được làm dày lên. Xung quanh phát triển đô thị và việc tăng cường mô hình TOD, các dự án đa dạng liên quan đến TOD (泛TOD) đã được triển khai ở nhiều thành phố. Ở phía đầu nguồn vốn, trái phiếu “điểm tâm xanh” (绿色点心债) phát hành liên tục, giúp gắn chặt hơn dự án, tài sản và công cụ tài trợ. Về phát triển nhà ở, công ty thiết lập khả năng nhận diện trên thị trường; giá trị dài hạn của 商办 và TOD được tích lũy; tài chính xanh nâng cao hiệu suất tổ chức tài sản. Thông qua quỹ tín thác bất động sản (REIT) của Yuexiu (越秀房托), công ty xây dựng mô hình tương tác “phát triển + vận hành + tài chính” theo hai nền tảng. Ngoài ra, Yuexiu Property đã thực hiện các sáng kiến như mở rộng sang mảng phi nhà ở (非住业态), mô hình vận hành tài sản nhẹ và chuyển đổi số, qua đó tăng cường năng lực chống rủi ro và năng lực cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp.

Khối lượng thông tin khổng lồ, phân tích chính xác, tất cả đều có trên ứng dụng Sina Finance