Các ngân hàng lớn giảm dư nợ vay mua nhà cá nhân tồn đọng 0.7 nghìn tỷ nhân dân tệ, còn có cần thiết phải trả trước khoản vay không?

Mỗi Kinh phóng viên｜Triệu Cảnh Chí｜Mỗi Kinh biên tập｜Vĩ Quan Hồng

Làn gió cho việc trả trước vay mua nhà đã chấm dứt chưa?

Từ nửa cuối năm 2022, những người vay của các khoản vay nhà ở cá nhân tại Trung Quốc đã tăng tốc trả trước khoản vay và dần hình thành một “làn sóng trả trước” trong một khoảng thời gian.

Nhưng hiện nay, cảnh tượng giành vé lúc nửa đêm và phải xếp hàng trong nhiều tháng đã không còn phổ biến. Liệu “làn gió” trả trước khoản vay có còn tiếp tục diễn ra? Phóng viên của 《Mỗi Ngày Kinh Tế》 khi tổng hợp dữ liệu phát hiện, tổng dư nợ vay mua nhà cá nhân tồn đọng của 6 ngân hàng thương mại nhà nước lớn ước khoảng 24,48 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 0,71 nghìn tỷ nhân dân tệ so với năm trước.

“Việc trả trước vay mua nhà chắc chắn vẫn còn, nhưng so với vài năm trước thì chắc chắn không thể gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Vương Bồng Bồng, nhà phân tích cấp cao tại Bocom (Bó Tòng) Consulting cho biết, việc dư nợ vay thế chấp giảm là do tác động đồng thời của việc người dân trả trước khoản vay cộng với việc trong năm ngoái ý định mua nhà không cao.

Điều đáng chú ý là, trong năm nay, ở quý 1 thị trường bất động sản xuất hiện “mùa xuân ấm áp” nhỏ. Theo chuyên gia chính sách tài chính kỳ cựu Chu Dật Khâm, lần này không phải sự bật lại giảm giá ngắn hạn, mà là khi lãi suất thị trường từng bước được hạ xuống và các chính sách mua nhà từng bước được nới lỏng, niềm tin của thị trường đang được phục hồi vững chắc, và xu hướng này có hy vọng tiếp tục duy trì trong quý 2.

Dư nợ vay mua nhà cá nhân năm 2025 giảm xuống

Phóng viên tổng hợp dữ liệu cho thấy, dư nợ vay mua nhà cá nhân của các ngân hàng vẫn đang giảm.

Năm 2024, với tư cách là lực lượng chủ lực trong việc phát hành khoản vay mua nhà, 6 ngân hàng thương mại nhà nước lớn có dư nợ vay mua nhà cá nhân giảm 0,62 nghìn tỷ nhân dân tệ; sang năm 2025, tổng mức giảm ròng cả năm là 0,71 nghìn tỷ nhân dân tệ, mức giảm so với 2024 được nới rộng.

Điều đáng chú ý là, trong nửa đầu năm 2025, tổng mức giảm của 6 ngân hàng thương mại nhà nước lớn đạt 244.8k nhân dân tệ, giảm rõ rệt so với 7.1k nhân dân tệ của nửa đầu năm 2024, nhưng trong nửa cuối năm 2025 giảm mạnh khoảng 6.2k nhân dân tệ, khiến mức sụt giảm tổng thể dư nợ vay mua nhà cá nhân của năm trước so với 2024 tiếp tục mở rộng.

Khi dư nợ vay mua nhà cá nhân tiếp tục bị thu hẹp, hiện 6 ngân hàng thương mại nhà nước lớn đều đã nói lời tạm biệt “thời đại 6 nghìn tỷ nhân dân tệ”.

Xét trên toàn cảnh thị trường cả nước, dư nợ vay mua nhà cũng đi xuống. Dữ liệu từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) cho thấy, cuối năm 2025, dư nợ vay mua nhà cá nhân toàn quốc đạt 37,01 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 1,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy, ở một số ngân hàng, dư nợ vay mua nhà cá nhân thậm chí có phần tăng lên, và các ngân hàng bước vào giai đoạn cạnh tranh tinh vi đối với dư nợ vay mua nhà cá nhân.

Theo cách nhìn trong ngành, việc dư nợ vay mua nhà tồn đọng giảm thực chất là sự giằng co của hai lực lượng: một là việc trả trước vay mua nhà “rút đi” được bao nhiêu, hai là việc vay mua nhà mới “bù vào” được bao nhiêu.

“Việc trả trước vay mua nhà chắc chắn vẫn còn, nhưng so với vài năm trước thì chắc chắn không thể gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Vương Bồng Bồng cho biết, việc trả trước vay mua nhà cộng với việc trong năm ngoái ý định mua nhà của cư dân không cao đã khiến hai yếu tố cùng tác động, từ đó làm dư nợ vay mua nhà cá nhân của các ngân hàng giảm.

Nhà nghiên cứu đặc biệt của Hiệp hội ngành quản lý tài chính Bắc Kinh Dương Hải Bình cho biết, bất động sản hiện vẫn trong giai đoạn điều chỉnh. Hiện có nhiều nhóm khách hàng có nhu cầu thực, nhưng cũng có nhiều nhóm khách hàng đứng ngoài quan sát; nhìn chung, tăng trưởng khoản vay thế chấp đang thiếu lực.

Quý 1 thị trường bất động sản đón “mùa xuân ấm áp” nhỏ

Trong quý 1 năm nay, giao dịch nhà ở thứ cấp nội địa đón “mùa xuân ấm áp” nhỏ. Báo cáo của Centaline (Cơ Cảnh) cho thấy, trong tháng 3, diện tích giao dịch nhà ở thứ cấp của 20 thành phố trọng điểm vào khoảng 7.1k mét vuông, tăng 117% so với tháng trước và cũng tăng 6% so với cùng kỳ năm trước; tổng diện tích giao dịch trong quý 1 khoảng 107.8B mét vuông, tăng 4% so với cùng kỳ.

Trong “đợt行情 mùa xuân ấm áp” nhỏ này, Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố hạng nhất đóng vai trò “đầu tàu”.

“‘Mùa xuân ấm áp’ nhỏ của thị trường bất động sản quý 1 năm 2026, với lực thúc đẩy chính là sự phục hồi của thị trường nhà ở thứ cấp ở các thành phố hạng nhất, hiện đang ở giai đoạn phục hồi ôn hòa. Xu hướng đi lên trở lại của nó có thể mang tính kéo dài nhất định.” Chu Dật Khâm nói với phóng viên. Khi “mùa xuân ấm áp” nhỏ đến, tác động tích cực đến dư nợ vay mua nhà cá nhân của các ngân hàng thương mại cũng sẽ dần dần hiện rõ.

“Mặc dù chưa đạt được sự đảo chiều toàn diện, nhưng tôi cho rằng đây không phải là sự bật lại sau sụt giảm quá mức trong ngắn hạn. Thay vào đó, khi lãi suất thị trường từng bước được hạ xuống và chính sách mua nhà từng bước được nới lỏng, niềm tin của thị trường đang được phục hồi vững chắc; tôi cho rằng có hy vọng duy trì trong quý 2.” Chu Dật Khâm cho biết. Giao dịch nhà ở thứ cấp sôi động sẽ trực tiếp thúc đẩy việc tăng số lượng hồ sơ vay mua nhà, từ đó dần dần làm chậm lại mức độ giảm dư nợ. Ở giai đoạn tiếp theo, có thể hình thành sự hỗ trợ tích cực cho dư nợ vay mua nhà; nhìn chung, thị trường bất động sản đang tiến về hướng “lượng tăng, giá ổn định”.

Thứ trưởng viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Yiju Thượng Hải (Shanghai Yiju Real Estate Research Institute) Nghiêm Dật Tấn cho biết với phóng viên rằng, “mùa xuân ấm áp” nhỏ nghiêng nhiều hơn về giao dịch nhà ở thứ cấp của các thành phố trọng điểm; hiện vẫn đang ở giai đoạn sơ cấp của sự phục hồi thị trường bất động sản toàn quốc. Trong quý 2, thị trường giao dịch sẽ tiếp tục đi theo hướng tốt lên, đồng thời cũng tạo ra tác dụng hỗ trợ tích cực cho thị trường cho vay. “Nhưng có một số khách hàng là vay quỹ tích lũy nhà ở (công tích kim), nên sẽ không được thống kê vào dữ liệu vay của ngân hàng thương mại, và cũng sẽ ảnh hưởng đến dư nợ cho vay thương mại.”

Các ngân hàng cho biết đã xuất hiện tình trạng lượng hồ sơ cho vay thế chấp tăng rõ rệt

Về tình hình vay mua nhà cá nhân năm nay, phóng viên nhận thấy ban lãnh đạo của nhiều ngân hàng cũng đã đưa ra quan điểm tại các cuộc họp công bố kết quả kinh doanh. Trong đó, Ngân hàng Giao Thông có đánh giá tương đối lạc quan về mảng kinh doanh vay mua nhà cá nhân.

Tại cuộc họp công bố kết quả kinh doanh năm 2025, Phó giám đốc Ngân hàng Giao Thông Chu Vạn Phụ giới thiệu rằng kể từ khi bước vào tháng 3 năm 2026, lượng hồ sơ cho vay thế chấp của ngân hàng đã tăng rõ rệt. “Đây hẳn là một tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang ổn định trở lại.” Chu Vạn Phụ nói. Nếu xu hướng này tiếp tục duy trì, kinh doanh cho vay mua nhà năm 2026 sẽ dần dần đạt tăng trưởng dương và đồng thời giúp Ngân hàng Giao Thông đạt mục tiêu tăng trưởng dự kiến của toàn bộ khoản vay bán lẻ.

Phó giám đốc Ngân hàng Công Thương Vương Cảnh Vũ thì trả lời về tỷ lệ nợ xấu đối với khoản vay cá nhân. Vương Cảnh Vũ cho biết chất lượng tài sản của các khoản cho vay cá nhân luôn được duy trì ở mức tốt trong thời gian dài; trong gần hai năm, do các yếu tố như chuyển đổi cơ cấu kinh tế, điều chỉnh thị trường bất động sản, mất cân bằng cung-cầu theo giai đoạn, tỷ lệ nợ xấu trong ngắn hạn có xu hướng đi lên, phù hợp với xu hướng chung của toàn ngành.

“Cơ sở kinh tế của nền kinh tế Trung Quốc vững chắc, tính bền bỉ mạnh, tiềm năng lớn; các điều kiện hỗ trợ cho xu hướng lâu dài tốt đẹp và xu hướng cơ bản đều không thay đổi. Trong tương lai, rủi ro đối với các khoản vay cá nhân có thể kiểm soát được.” Vương Cảnh Vũ đánh giá rằng khi gói chính sách được đẩy nhanh triển khai và các lợi ích chính sách tiếp tục được giải phóng, nền tảng của thị trường tín dụng cá nhân sẽ dần được cải thiện, và chất lượng tài sản của các khoản vay cá nhân cũng sẽ quay về mức hợp lý.

Mặc dù nhà nước cũng liên tục ban hành chính sách về bất động sản và thị trường nhà ở cho thấy dấu hiệu hồi ấm, nhưng Dương Hải Bình nói với phóng viên rằng tỷ lệ của khoản vay thế chấp trong phân bổ tài sản của ngân hàng có thể là một xu hướng giảm.

Từ dữ liệu hiện nay, phóng viên nhận thấy các khoản vay tiêu dùng cá nhân và khoản vay kinh doanh cá nhân của các ngân hàng lớn đều đạt mức tăng mạnh. Trong đó, Ngân hàng Công Thương: khoản vay tiêu dùng cá nhân tăng 602.2Bỷ nhân dân tệ, tăng 18,5%; khoản vay kinh doanh cá nhân tăng 252.24Bỷ nhân dân tệ, tăng 15,0%; Ngân hàng Trung Quốc: mức tăng khoản vay tiêu dùng cá nhân trong nội địa đạt 28%.

Trả trước vay mua nhà có đáng không?

Trước đó, “làn sóng trả trước khoản vay nhà ở” chủ yếu bắt nguồn từ phía người vay: một mặt do biến động kinh tế, mặt khác do biến động trên thị trường tài chính Trung Quốc gia tăng; giá cổ phiếu, quỹ đầu tư… đi xuống mạnh, lợi nhuận đầu tư của người dân thường giảm rõ rệt, khẩu vị rủi ro có xu hướng thận trọng. Ngoài ra, một phần lãi suất của các khoản vay nhà ở tồn đọng cao; một số người vay có lãi suất khoản vay tồn đọng vượt 5%. Dưới tác động của nhiều yếu tố, người vay dùng một phần tiền trước đây dành cho đầu tư để trả trước khoản vay.

Tuy nhiên, khi lãi suất đối với các khoản vay nhà ở tồn đọng được hạ xuống, chi phí lãi suất của khoản vay mua nhà cá nhân cũng đang giảm dần. Theo dữ liệu của PBOC, trong tháng 2 năm nay, lãi suất bình quân gia quyền của các khoản vay mua nhà cá nhân mới xấp xỉ 3,1%, đã thấp hơn khoảng 10 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước, và lãi suất cho vay được giữ ở mức thấp.

Với lãi suất ở mức thấp, việc trả trước khoản vay cá nhân còn có đáng không?

“Có đáng hay không còn cần xem mức lợi tức đầu tư hoặc tiết kiệm hiện tại của người tiêu dùng, và chênh lệch giữa lãi suất vay sau khi điều chỉnh giảm với mức đó lớn đến đâu.” Vương Bồng Bồng nói. Nếu suất lợi nhuận đầu tư cao hơn lãi suất vay thì có thể cân nhắc sử dụng nhiều tiền hơn cho đầu tư; ngược lại thì có thể cân nhắc trả một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngoài ra, cũng cần để dành đủ tiền cho chi tiêu sinh hoạt hằng ngày và cho các kế hoạch tuổi già, y tế trong tương lai.

Ngoài ra, xét về phương thức trả nợ, nhìn chung phương thức trả nợ theo gốc đều (equal principal) có lượng gốc trả ở giai đoạn đầu nhiều hơn và lãi ít hơn; so với đó, trả trước thường đáng hơn một chút. Với phương thức trả nợ theo gốc và lãi đều (equal principal & interest), ở giai đoạn đầu lãi nhiều hơn và gốc ít hơn; nếu việc trả đã qua nửa chặng đường, cũng có thể không cần cân nhắc trả trước.

Nguồn ảnh bìa: Kho tư liệu của Mỗi Ngày Kinh Tế