Plusieurs projets immobiliers à Shenzhen sont successivement touchés : fréquentes disputes sur les remboursements, comment déterminer la responsabilité ?

Récemment, plusieurs programmes immobiliers à Shenzhen ont successivement été mis en cause pour des litiges liés au « retour d’eau » dans les logements et à des fuites. De la communauté Green City Guilu Yilan Ting dans le district de Guangming, au Garden Tianjixiang de Hao Fang dans le district de Nanshan, jusqu’au Star Moon Cloud Courtyard (Xingyue Yundî) à Longhua… De nombreux cas, dus à des tuyaux d’évacuation des eaux usées bouchés provoquant des refoulements, présentent un schéma étonnamment similaire : la responsabilité est difficile à établir et les propriétaires ont du mal à faire valoir leurs droits.

Dans ces affaires, les propriétaires lésés se retrouvent presque tous dans une situation de « réclamation impossible » : le promoteur répond que le logement a été livré et réceptionné comme conforme, le problème venant des travaux de rénovation du propriétaire ; la société de gestion immobilière considère qu’elle a déjà rempli ses obligations de patrouille et recommande au propriétaire d’assigner tous les voisins au-dessus. Au final, les propriétaires se heurtent à des meubles abîmés par l’eau, un nouvel appartement inhabitable, et un long parcours pour faire valoir leurs droits.

En regroupant les informations, un journaliste de la chaîne d’Ouyi News constate que ces litiges révèlent un problème plus profond : pendant les périodes de pointe des rénovations de logements et dans la gestion quotidienne, le « vide » de maintenance des conduites publiques doit-il être comblé par qui ? Les pertes causées doivent-elles être assumées par qui ?

Litiges contradictoires

Les litiges de retour d’eau liés aux canalisations se multiplient ; plusieurs lotissements de Shenzhen se « font avoir » d’affilée

À Green City Guilu Yilan Ting à Guangming, la nouvelle résidence de la propriétaire Mme Li n’avait même pas encore été habitée qu’elle a déjà été victime d’un reflux par le siphon de sol de la salle de bains. Les objets de colmatage retirés par la société de gestion immobilière des conduites étaient de la boue, des chiffons et d’autres déchets de rénovation. Le promoteur a répondu que la canalisation avait été réceptionnée comme conforme, que le colmatage était dû à des facteurs liés aux travaux de rénovation effectués par certains propriétaires après la livraison, et que l’emplacement du bouchage faisait partie des « zones qu’une inspection de routine ne peut pas couvrir ».

Photo fournie par le propriétaire

Dans le cas de la propriétaire Mme Zhang au Garden Tianjixiang de Hao Fang à Nanshan, la situation était encore plus pénible : en février, alors qu’elle fêtait le Nouvel An à la campagne, elle a reçu un avis de la propriété indiquant que la conduite d’assainissement était obstruée par un corps étranger, entraînant un refoulement de matières fécales dans son logement situé au 31e étage, avec une estimation des pertes de 300k yuans. Pendant le mois de défense de ses droits, Mme Zhang a contacté le bureau du logement et du développement urbain-rural, le bureau de la rue, ainsi que le personnel des communautés pour médiation, mais la société de gestion immobilière a été catégorique : « Ce n’est pas notre responsabilité. Assignez-nous tous les voisins de l’étage au-dessus, une dizaine de foyers. L’argent qui devrait être payé ne sortira pas de chez nous : un centime ne sera pas versé. »

La propriétaire Mme Tian du Star Moon Cloud Courtyard (Xingyue Yundî) à Longhua a aussi rencontré un problème similaire. Son appartement neuf, rénové depuis seulement deux mois, a été touché : la conduite publique d’évacuation des eaux usées a été bouchée par du ciment et du sable, entraînant un refoulement de matières fécales. Le salon et les quatre chambres ont été entièrement immergés par les eaux usées, et l’eau la plus profonde atteignait quatre ou cinq centimètres. Le service de maintenance et de garantie du promoteur a reporté la responsabilité sur la société de gestion immobilière, qui a pour sa part déclaré qu’il lui était difficile d’identifier précisément le responsable et qu’elle ne pouvait pas indemniser.

Après des recherches, le journaliste a constaté qu’au tableau des suggestions pour les responsables sur le site du Renmin Wang (People’s Daily Online), un propriétaire de l’avenue Hangcheng, district de Bao’an, avait aussi signalé que son salon avait été entièrement inondé suite au refoulement de la cuvette des toilettes (salle de bain principale) et qu’ensuite, une tournevis de 10,5 cm avait été retiré de la conduite principale. Après des négociations avec la société de gestion immobilière et le promoteur, le promoteur a déclaré que « la partie responsable n’est pas le promoteur ». La rue a répondu que, comme l’identification de la responsabilité de l’accident était difficile et qu’il existait beaucoup de désaccords, la coordination des trois parties n’avait pas permis de progrès concrets.

Litiges contradictoires

Le bouchage de la canalisation entraînant le reflux : qui doit en porter la responsabilité ?

En analysant soigneusement ces cas, on peut relever plusieurs impasses communes.

L’identification du responsable est le point le plus préoccupant pour les propriétaires. Le promoteur répond « la maison a déjà été livrée, je n’y suis pour rien », la société de gestion immobilière estime « j’ai effectué des tournées régulières, c’est un problème des voisins au-dessus ». De leur côté, les propriétaires lésés déclarent qu’ils se retrouvent pris entre deux chaises, incapables de trouver un acteur pouvant être tenu responsable.

Alors, les voisins au-dessus doivent-ils être responsables ? La difficulté à retracer la source du bouchage est une autre impasse. Qu’il s’agisse de la boue et des chiffons retirés par Green City Guilu Yilan Ting, ou du ciment et du sable nettoyés à Star Moon Cloud Courtyard, tout renvoie à des opérations non conformes pendant le processus de rénovation. Le problème, c’est que plusieurs dizaines de foyers partagent une même conduite d’évacuation des eaux usées : il est souvent difficile de vérifier qui a jeté les déchets et qui a laissé tomber le ciment.

Dans un entretien et une enquête menés auparavant, l’expert en évaluation juridique et avocat Zang Jian, chef de l’expertise évaluative du centre d’évaluation des litiges sociaux (tierce partie) de la South China (Nanfang) People’s think tank, a indiqué que, lorsque la source du bouchage ne peut pas être déterminée, si les propriétaires utilisateurs en commun n’arrivent pas à apporter la preuve que le bouchage n’a aucun lien avec eux et s’il n’y a pas de motif d’exonération, alors, conformément aux dispositions du Code civil, les propriétaires utilisateurs en commun doivent assumer ensemble la responsabilité de l’indemnisation. Cependant, le coût en temps, en argent et en efforts d’un procès de ce type peut être difficile à accepter pour une famille ordinaire.

La société de gestion immobilière doit-elle indemniser ? Dans l’affaire de Green City à Guangming, la société de gestion immobilière a clairement indiqué que l’emplacement du bouchage se trouvait dans une zone dissimulée, qui n’est pas couverte par les tournées de routine. Cette affirmation a suscité des doutes chez les propriétaires : si l’inspection de routine ne peut pas détecter le problème, alors quelles obligations de maintenance de la société de gestion immobilière peuvent réellement être mises en œuvre ?

Le cabinet d’avocats Guangdong Shengdian (Guangdong Shengdian Law Firm) a indiqué que le fait que des causes relevant d’une tierce partie entraînent des dommages aux installations et équipements peut, dans une action en responsabilité délictuelle, devenir un motif d’exonération possible pour la société de gestion immobilière, mais que cela ne constitue pas nécessairement un motif d’exonération dans une réclamation pour manquement contractuel. « Un bouchage volontaire dans une zone dissimulée, difficile à anticiper par des inspections de routine », ne signifie pas que la société de gestion immobilière ne peut pas, avant l’incident, apposer des panneaux de mise en garde interdisant le déversement de déchets de construction dans la zone dissimulée, installer des caméras à l’avance, ou augmenter la fréquence des inspections dans les zones présentant des risques pour la sécurité. Pour démontrer l’absence de faute de la société de gestion immobilière, celle-ci doit véritablement accomplir toutes les obligations de gestion immobilière et intégrer à l’avance l’évaluation des risques et les plans de correction, au lieu de s’exonérer simplement en affirmant « avoir accompli l’action d’inspection de routine conformément aux dispositions ».

Le promoteur est-il pour autant difficile à écarter de sa responsabilité ? Dans plusieurs cas, le promoteur a le plus souvent refusé d’assumer la responsabilité en invoquant « la période de garantie après-vente est expirée » ou « la réception à la livraison était conforme ». À ce sujet, Zang Jian et Mao Peng ont tous deux indiqué que, si la conduite ne répond pas aux normes nationales ou s’il existe des défauts de qualité de construction, et que cela se situe encore dans la période de garantie, même si la conduite a été remise à la société de gestion immobilière, le promoteur doit assumer la responsabilité correspondante.

Il y a aussi un problème facile à négliger : le propriétaire lui-même peut aussi assumer une partie de la responsabilité. Le journaliste a remarqué qu’au niveau des pratiques judiciaires locales, si le logement reste longtemps vacant et si le propriétaire n’a pas réussi à détecter rapidement le reflux et à le traiter, les tribunaux concluent souvent que le propriétaire a commis une faute de « négligence dans la gestion », ce qui conduit à lui faire supporter une partie des pertes.

Conseils d’avocats

Des efforts conjoints, prévenir dès la source

Face à toutes les difficultés pour établir la responsabilité, comment réduire les litiges à la source et, après la survenue d’un dommage, comment faire valoir efficacement ses droits ? Les avocats ont donné des recommandations.

Zang Jian conseille de prévenir à la source avant tout : ajouter des trappes de visite démontables, promouvoir l’utilisation de dispositifs anti-bouchage pour les siphons de sol, introduire des systèmes de surveillance intelligente des canalisations, encourager les propriétaires à installer des dispositifs de filtration en amont pendant la rénovation, et que la société de gestion immobilière effectue des contrôles réguliers des tuyaux de drainage, etc.

La société de gestion immobilière au quotidien doit s’acquitter correctement de ses fonctions : effectuer des inspections périodiques conformément aux normes et aux stipulations du contrat, et assurer la conservation des preuves, comme une chaîne continue de preuves (rapport complet d’inspection comprenant les confirmations par signature), des avis de notification de rectification, des séquences de surveillance vidéo, etc. Pour les inspections des canalisations dissimulées, il faut conserver des rapports d’inspection techniques.

Quand les propriétaires constatent que leurs droits et intérêts sont lésés, ils doivent immédiatement sceller les lieux, conserver les preuves vidéo, et si nécessaire procéder à une conservation des preuves par acte notarié, afin de déterminer le montant des pertes par expertise judiciaire. En cas d’échec de la négociation, ils peuvent déposer une plainte auprès des autorités compétentes du logement et de la construction, ou intenter une action en justice. Pour le choix du défendeur, on vise généralement le délinquant en faute, responsable de la violation. Les tribunaux soutiennent généralement les pertes financières directes, telles que les pertes liées à la décoration et aux travaux d’aménagement, ou les meubles et appareils électroménagers endommagés. Si l’existence d’une relation de location réelle peut être prouvée, il est aussi possible de réclamer les pertes de loyer.

Comment sortir de l’impasse du « personne ne revendique »

En parcourant les cas ci-dessus, on ne voit pas difficilement un point commun : lorsque les eaux usées refoulent dans le domicile, le propriétaire se retrouve presque toujours dans un cycle de défense de ses droits du type « le promoteur ne s’en occupe pas, la société de gestion immobilière n’indemnise pas, les voisins introuvables ». Même si, à la fin, l’affaire aboutit au tribunal, il faut souvent passer par de longues périodes d’expertise et de procédure, et il y a de nombreux cas où l’on gagne le procès mais on perd du temps.

Ce qui rend ce type de litige particulièrement pénible, c’est la question : « comment la responsabilité doit-elle être établie ». Chaque acteur a ses propres raisons, mais le résultat commun est que le propriétaire lésé supporte seul la perte.

Quand des organisations de médiation de base, comme les services de la rue et les communautés, interviennent, elles rencontrent aussi de nombreuses difficultés. L’établissement de la responsabilité manque de critères unifiés ; il est difficile de parvenir à un consensus sur le montant de l’indemnisation ; la médiation se limite souvent à « faire un pas l’un vers l’autre », sans résoudre fondamentalement le problème. La prochaine fois qu’une situation similaire se produit, c’est encore la même impasse, et il est aussi difficile pour le promoteur et la société de gestion immobilière de mettre en place une contrainte de responsabilité efficace.

Le fait que les litiges de reflux se multiplient reflète une zone floue des droits et responsabilités dans la gestion des infrastructures publiques. Pour sortir de cette impasse, il ne suffit pas de compter uniquement sur des poursuites ou une médiation après coup : il faut davantage définir des règles détaillées dès la source. Il faut établir des contraintes rigides concernant la responsabilité de la société de gestion immobilière pour la maintenance des conduites publiques, la responsabilité du promoteur pour la qualité des conduites pendant la période de garantie, ainsi que la responsabilité du propriétaire en matière de gestion conforme pendant la rénovation.

En plus, la gouvernance de base peut aussi mettre en place une plateforme de concertation plus régulière pour ce type de litige. Par exemple, après la survenue de l’incident, organiser une réunion de coordination à laquelle participent la société de gestion immobilière, le promoteur, les propriétaires lésés et les voisins concernés, et faire intervenir des institutions d’expertise professionnelles pour rendre l’identification de la responsabilité plus transparente… En établissant des canaux de communication, les personnes confrontées à des problèmes peuvent trouver un lieu où faire valoir leur point de vue. Cela pourrait aider à briser l’impasse consistant à « se renvoyer la balle ».

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