Ban điều hành của Tập đoàn Jindi giảm lương 72%

（Nguồn: Địa sản Côn Bằng）

Tiền lương/thù lao của các cấp quản lý của Tập đoàn Địa Cẩm từ 70,78 triệu NDT vào năm 2020 giảm mạnh xuống còn 19,61 triệu NDT vào năm 2025, mức giảm lên tới 72,29%.

I. Biến động cụ thể của dữ liệu thù lao quản lý

Tổng thù lao giảm sụp đổ:

• Năm 2020: Tổng thù lao quản lý đạt 70,78 triệu NDT, ở mức tương đối cao trong ngành.

• Năm 2025: Theo báo cáo thường niên mới nhất, hội đồng quản trị và ban quản lý cấp cao nhận tổng cộng tiền thù lao 18,61 triệu NDT, mức thù lao bình quân 1,3293 triệu NDT.

• Tính toán mức giảm: Thực tế giảm 51,17 triệu NDT, mức giảm 72,29%, cao hơn nhiều so với mức trung bình của ngành.

Chi tiết thù lao của các quản lý cấp cao (năm 2025):

• Chủ tịch hội đồng quản trị Xu Jiajun: Thù lao trước thuế 1,99 triệu NDT

• Tổng giám đốc kiêm người phụ trách tài chính Li Ronghui: 1,93 triệu NDT

• Phó tổng giám đốc cấp cao Chen Aihong: 1,81 triệu NDT

• Các phó tổng giám đốc cấp cao khác (Wei Chuanjun, Chen Changchun, Hao Yibin, Wang Nan): đều là 1,69 triệu NDT

• Thư ký hội đồng quản trị Hu Xuewen: 1,33 triệu NDT

Xu hướng biến động thù lao:

• Năm 2023: Tổng thù lao 37,01 triệu NDT

• Năm 2024: Tổng thù lao 23,09 triệu NDT

• Năm 2025: Tổng thù lao 18,61 triệu NDT

• Thể hiện xu hướng giảm liên tiếp trong ba năm; đến năm 2025 so với năm 2023 đã giảm 49,7%.

II. Hiệu quả kinh doanh của công ty suy giảm nghiêm trọng

Doanh thu giảm một nửa:

• Năm 2025, doanh thu hoạt động đạt 1.33M NDT, giảm mạnh 52,41% so với cùng kỳ.

• Doanh thu phát triển bất động sản đạt 20Bỷ NDT, giảm 60,20% so với cùng kỳ.

• Doanh thu quản lý tài sản đạt 35.86Bỷ NDT, tăng nhẹ 3,23% so với cùng kỳ, trở thành một trong số ít điểm sáng.

Lỗ lớn mở rộng:

• Năm 2025, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết là -35.86B NDT.

• Quy mô lỗ so với -6.12B NDT của năm 2024 đã tiếp tục mở rộng 117%.

• Lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu là -2,94 NDT; nghị quyết của ban giám đốc quyết định năm nay không thực hiện phân phối lợi nhuận.

Doanh số thu hẹp mạnh:

• Năm 2025, tổng giá trị ký kết tích lũy đạt 13.28Bỷ NDT, giảm 56,18% so với cùng kỳ.

• Tính đến cuối kỳ báo cáo, tổng quỹ đất dự trữ của công ty khoảng 24,72 triệu m², quỹ đất dự trữ theo quyền khoảng 10,59 triệu m²; tỷ trọng ở các thành phố hạng Nhất và hạng Hai khoảng 79%.

Trích lập dự phòng giảm giá trị lớn:

• Tổng tổn thất giảm giá trị tín dụng và tổn thất giảm giá trị tài sản được trích lập trong năm 2025 vượt quá 30.02Bỷ NDT.

• Trong đó, tổn thất giảm giá trị tín dụng lên tới 5.95B NDT, tổn thất giảm giá trị tài sản xấp xỉ 3.11B NDT.

• Công ty tiến hành kiểm tra suy giảm giá trị đối với các loại tài sản, trích lập dự phòng suy giảm giá trị tài sản 7.03B NDT, bao gồm dự phòng tổn thất tín dụng 4.51B NDT, và dự phòng giảm giá hàng tồn kho 2.5B NDT.

Biên lợi nhuận gộp sụt giảm nghiêm trọng:

• Biên lợi nhuận gộp khi kết toán mảng kinh doanh bất động sản giảm xuống còn 7,93%, giảm 6,18 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

• Phản ánh tình trạng không gian lợi nhuận của toàn ngành bị thu hẹp nghiêm trọng.

III. Điều chỉnh sâu sắc về cơ cấu tổ chức

Thay đổi mô hình quản trị:

• Tháng 7/2025, Tập đoàn Địa Cẩm tiến hành điều chỉnh cơ cấu tổ chức quy mô lớn; mô hình quản lý 3 cấp “Trụ sở – Khu vực – Công ty thành phố” đã duy trì nhiều năm được rút gọn thành mô hình quản lý 2,5 cấp “Trụ sở – Đại khu – Công ty khu vực”.

• Hủy bỏ năm công ty khu vực ban đầu, thành lập mới bốn công ty đại khu gồm: Đại khu Nam Trung Quốc, Đại khu phía Bắc, Đại khu Đông Trung Quốc và Đại khu Trung Tây Bộ.

Định vị lại chức năng:

• Trụ sở: Là trung tâm ra quyết định về hoạt động kinh doanh, chịu trách nhiệm ra quyết định đối với các hạng mục kinh doanh trọng điểm, quản lý trực tiếp các công ty theo khu vực.

• Công ty đại khu: Là trung tâm giám sát hoạt động kinh doanh; chức năng cốt lõi là giám sát sản xuất–kinh doanh của công ty theo khu vực và các công việc chuyên đề trọng điểm, khó khăn.

• Công ty khu vực: Là chủ thể kinh doanh tuyến đầu; chịu trách nhiệm công tác quản lý sản xuất–kinh doanh trong phạm vi địa bàn.

Biến động nhân sự quy mô lớn:

• Chủ tịch khu vực Nam Trung Quốc Du Hong trước đây được điều sang Đại khu Đông Trung Quốc, đảm nhiệm Tổng giám đốc đại khu kiêm Tổng giám đốc công ty khu vực Thượng Hải.

• Tổng giám đốc công ty Bắc Kinh Yu Xiu Feng trước đây được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc công ty khu vực Trung Bộ.

• Tổng giám đốc công ty Thượng Hải Ji Bin trước đây chuyển sang làm Tổng giám đốc công ty khu vực Nam Kinh.

• Người sáng lập Ling Ke sau khi từ nhiệm Chủ tịch vào tháng 10/2023, đến tháng 6/2025 chính thức chấm dứt hoàn toàn mối liên hệ với hệ thống của Địa Cẩm.

Thành quả giảm chi phí – tăng hiệu quả:

• Trong nửa đầu năm 2025, chi phí bán hàng 524.5M NDT, giảm 24,23% so với cùng kỳ.

• Chi phí quản lý 1.08B NDT, giảm 17,95% so với cùng kỳ.

IV. Điều chỉnh sâu sắc môi trường toàn ngành

Giảm lương phổ biến trong ngành bất động sản:

• Vanke: Thù lao của quản lý cấp cao từ 112,21 triệu NDT năm 2013 giảm xuống còn 9,42 triệu NDT năm 2025, mức giảm lên tới 92%.

• China Merchants Properties (招商蛇口): Năm 2024, tổng thù lao của các giám đốc, giám sát viên và quản lý cấp cao giảm 50% so với cùng kỳ; lương năm của Chủ tịch hội đồng quản trị Jiang Tiefeng từ 4.92M NDT giảm xuống còn 2.42M NDT.

• Country Garden (碧桂园): Lương năm của Tổng giám đốc Mo Bin từ 192 triệu NDT giảm xuống còn 120k NDT.

• Greenland Holding (绿地控股): Năm 2025, cơ cấu lương của các nhân sự quản lý cấp cao được tinh gọn từ 67Bậc xuống 9 bậc; chuẩn lương theo từng chức danh được hạ 25%-30%.

Khó khăn trong hoạt động kinh doanh của ngành:

• Phần lớn doanh nghiệp bất động sản đối mặt thách thức doanh số suy giảm và lỗ lợi nhuận.

• Chu kỳ đi xuống của thị trường khiến giá bán dự án không đạt kỳ vọng, đồng thời rủi ro thu hồi tiền tăng lên.

• Dưới áp lực kép “bảo đảm bàn giao nhà” và nghĩa vụ trả nợ, dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung trở nên căng thẳng.

V. Phân tích nhiều động cơ dẫn tới việc giảm lương quản lý cấp cao

1. Kết quả tự nhiên của cơ chế gắn thù lao với hiệu quả

• Tập đoàn Địa Cẩm trong báo cáo thường niên nêu rõ: “Tiền lương/thù lao của quản lý cấp cao của công ty gắn với hiệu quả hoạt động của công ty; trong trường hợp công ty thua lỗ, mức thù lao cũng thể hiện một mức độ hợp lý nhất định”.

• Sự đảo chiều trong vận hành từ “bò sữa lợi nhuận” sang “hố đen thua lỗ” đã không còn đủ để duy trì mức thù lao trên trời như trước đây.

2. Lựa chọn chiến lược ưu tiên an toàn dòng tiền

• Công ty coi việc đảm bảo an toàn dòng tiền là nhiệm vụ hàng đầu; năm 2024 đã thanh toán khoảng 120k NDT các khoản nợ đáo hạn công khai.

• Cắt giảm mọi chi phí không cần thiết; việc quản lý cấp cao tự dẫn đầu giảm lương trở thành lựa chọn tất yếu để công ty tồn tại.

3. Biện pháp hỗ trợ đi kèm cho việc điều chỉnh cơ cấu tổ chức

• Mô hình quản lý tinh gọn cần tương thích với hệ thống lương thưởng tương ứng.

• Trong bối cảnh cắt giảm nhân sự quy mô lớn, việc giảm lương của quản lý cấp cao thể hiện “trách nhiệm và đảm đương”.

4. Áp lực từ giám sát và môi trường dư luận

• Cơ quan quản lý nhấn mạnh “doanh nghiệp thua lỗ không được trả thù lao trên trời”, thúc đẩy việc lợi ích của quản lý cấp cao được gắn vĩnh viễn với rủi ro.

• Công ty đồng thời chịu lỗ hơn 7.03Bỷ NDT; trong khi đó, quản lý cấp cao từng nhận lương cao trong giai đoạn đỉnh cao của ngành, khiến công chúng đặt ra nghi ngờ mạnh mẽ về “tương xứng giữa quyền hạn, trách nhiệm và lợi ích”.

5. Xu hướng tất yếu trong giai đoạn chuyển đổi của ngành

• Ngành bất động sản đã chuyển từ “tăng trưởng cao, đòn bẩy cao, lương cao” sang “giai đoạn mới tăng trưởng thấp, rủi ro cao, trách nhiệm truy cứu đi kèm lương thấp”.

• Việc giảm lương quản lý cấp cao trở thành hiện tượng phổ biến trong giai đoạn điều chỉnh sâu của ngành.

VI. Triển vọng tương lai và hàm ý

Tối ưu hóa cấu trúc tài chính:

• Tính đến cuối năm 2025, công ty có dư nợ có lãi là 8.06Bỷ NDT; trong đó 98,6% là các khoản vay ngân hàng.

• Chi phí vốn bình quân là 3,92%, thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cuối năm 2024.

• Tỷ lệ nợ trên tài sản là 64,25%; tỷ lệ nợ ròng là 65,21%; cơ cấu nợ tiếp tục được tối ưu hóa.

Phát triển đa dạng hóa hoạt động kinh doanh:

• Tỷ trọng thu nhập từ mảng phi nhà ở tăng ổn định; sự bền bỉ của các hướng phát triển đa dạng như mảng xây dựng thay/đại lý thi công (代建) thể hiện rõ.

• Mảng quản lý tài sản tiếp tục tăng trưởng, trở thành nguồn cung cấp dòng tiền ổn định.

Hàm ý của ngành:

• Trường hợp của Tập đoàn Địa Cẩm phản ánh bước ngoặt lịch sử của ngành bất động sản Trung Quốc từ thời kỳ hoàng kim sang giai đoạn điều chỉnh sâu.

• Biến động mạnh của thù lao quản lý cấp cao đã lượng hóa sự thăng trầm của một doanh nghiệp đầu ngành trong dòng chảy lịch sử của thời đại.

• Trong tương lai, các doanh nghiệp bất động sản cần chú trọng hơn đến sự vững chắc tài chính, đa dạng hóa hoạt động kinh doanh và tối ưu hóa cơ cấu quản trị.

Kết luận

Mức giảm mạnh 72,29% trong thù lao của các cấp quản lý của Tập đoàn Địa Cẩm là kết quả của nhiều yếu tố tác động đồng thời như hiệu quả hoạt động kinh doanh suy giảm nghiêm trọng, môi trường ngành được điều chỉnh sâu sắc, tái cấu trúc thay đổi cơ cấu tổ chức và áp lực từ giám sát lẫn dư luận tăng lên. Sự thay đổi này không chỉ phản ánh việc Tập đoàn Địa Cẩm tự điều chỉnh chiến lược sinh tồn, mà còn phản ánh sự chuyển biến mang tính lịch sử của toàn ngành bất động sản từ mở rộng tốc độ cao sang “tự xoay xở khó khăn để sống sót”. Trong mùa đông của ngành, giảm lương quản lý cấp cao, tinh gọn tổ chức và tập trung vào mảng kinh doanh trở thành lựa chọn phổ biến của các doanh nghiệp bất động sản; và trường hợp của Tập đoàn Địa Cẩm cung cấp ý nghĩa tham khảo sâu sắc cho việc chuyển đổi của ngành.

Thông tin dồi dào, diễn giải chính xác — tất cả có tại Ứng dụng Tài chính Sina (新浪财经APP)