Le marché immobilier de premier ordre, le point de basculement est arrivé

Demandez à l’IA · La saison printanière de l’immobilier en ville basse peut-elle se maintenir jusqu’au deuxième trimestre sous l’effet des avantages de politique ?

Reporter de Jiemian News | Wang Tingting

Éditeur de Jiemian News | Li Shen

Ce printemps, le marché immobilier des grandes villes de premier rang en Chine retrouve enfin sa chaleur tant attendue. Shanghai mène la danse, portant haut le drapeau de la reprise du marché immobilier, et les transactions sur le neuf comme sur l’ancien bouillonnent de concert.

La chaleur du marché du neuf est la plus directement perceptible. Dans les bureaux de vente, les vendeurs en ont une expérience très concrète : « Avant, quand on disait aux clients : ‘Cet appartement va être réservé très vite’, ils n’y croyaient même pas, pensant que c’était juste une tactique commerciale classique ; aujourd’hui, ils voient de leurs propres yeux des biens qui les intéressent être validés sur le champ par quelqu’un d’autre. En un instant, ils paniquent : ils craignent qu’en hésitant ne serait-ce qu’un peu, l’appartement qui les intéresse ne leur échappe. »

Les performances du marché de l’ancien dépassent elles aussi les attentes. Un agent immobilier à Shanghai déclare : « Dans l’agence, chaque jour on voit naître un vainqueur des ventes. Les agents chevronnés, grâce à leurs ressources accumulées de clients de longue date, concluent des transactions l’une après l’autre ; même les nouveaux, ils arrivent à signer rapidement en profitant de cette vague de chaleur. »

L’enthousiasme du marché immobilier de Shanghai se propage comme un incendie de prairie. Les salles de réunion des agences sont pleines du matin au soir ; le système de signature en ligne (网签) s’est plusieurs fois effondré ; et les bureaux de vente des nouveaux projets enregistrent encore davantage une explosion de popularité : les clients font la queue devant les maquettes pour se renseigner, le flux de visiteurs devant les appartements témoins ne s’arrête pas, et les conseillers en acquisition de biens sont occupés au point d’avoir la voix enrouée.

Bureaux de vente de Poly · Duhui, He XU. Prise de vue par Jiemian News

Le 14 mars à cinq heures de l’après-midi, après avoir envoyé une première vague de clients venus visiter le site en concentration, le responsable marketing de Poly · Duhui, He XU, Li Wei, reçoit aussitôt une nouvelle instruction d’attaque : l’objectif de vente de la journée passe de 11 unités à 15 unités. Le plan initial avait déjà été atteint sur le site ; elle venait à peine de penser à arrêter la journée, qu’une nouvelle campagne d’assaut recommençait. À peine après 21 heures, l’équipe de Li Wei avait déjà atteint et même dépassé l’objectif d’assaut de 15 unités.

Pour ce projet situé à l’extérieur de l’anneau périphérique, dans le sud de Shanghai, au cœur de la zone de l’innovation scientifique et technologique, et qui venait juste de récupérer une réduction de 99,5 %, la vente conclue tard dans la nuit n’est déjà plus une nouveauté. Le responsable marketing a déclaré à Jiemian News : « Récemment, l’équipe sortant du travail, c’est globalement après 12 heures le soir. La nuit dernière, il y avait deux groupes de clients : ce n’est qu’à peu près vers 23 heures qu’ils ont finalisé le choix du bien, puis fait le virement pour verrouiller la transaction. »

La Yunhu Yue de China Resources, située dans le nord de Shanghai, brille aussi durant cette phase de réchauffement. Depuis que le centre d’exposition et les appartements témoins ont été ouverts officiellement au public le 13 mars, le projet a été rapidement entouré par les visiteurs, avec plus de 500 groupes venus le premier week-end ; le week-end suivant, l’affluence est restée à un niveau élevé de 350 groupes environ. Les discussions sur place et les demandes de renseignements se mêlent sans cesse ; les besoins « primo-accédants » et les besoins d’amélioration se libèrent de manière concentrée.

Centre d’exposition de China Resources · Yunhu Yue. Prise de vue par Jiemian News

« On habite juste à côté. Pour la scolarité des enfants, on envisage d’échanger contre un logement plus adapté. » Dans l’appartement témoin de China Resources · Yunhu Yue, un acheteur intéressé a déclaré à un journaliste de Jiemian News. Le scénario d’installation de toute la famille, tout le monde sur le pont pour visiter et envisager l’achat, a fait vibrer tout le bureau de vente.

Les promoteurs saisissent la fenêtre d’or. Ils augmentent fortement le volume mis sur le marché et accélèrent l’absorption des stocks. Le Zhonghuan Ludu Island, situé dans le grand secteur de Nan Da de Baoshan, est passé à l’action en premier : la phase 2 de l’offre a démarré rapidement pour la souscription. Le projet est devenu le premier nouveau projet de Shanghai en mars dont le ratio de souscription atteint 1:1 ; dès son entrée sur le marché, il a déclenché l’engouement.

En se rendant sur place, Jiemian News a constaté que même après la fin de la souscription, de nombreux acheteurs continuaient à se rendre au bureau de vente pour participer à la petite inscription (小筹登记). Le 18 mars, au moment de l’ouverture, le Zhonghuan Ludu Island a été sold out. D’après un responsable des ventes, la sélection des appartements a démarré officiellement à 10 h 30 le matin, et n’a pris que 90 minutes : les 79 logements disponibles ont tous été vendus, réalisant une vente rapide « jour de lumière » (日光).

Scène de l’ouverture de Zhonghuan Ludu Island.

En changeant la configuration où les villas de luxe se distinguaient jusque-là seules, les projets situés en dehors de l’anneau périphérique à Shanghai connaissent désormais aussi une vague d’achats. Pendant le week-end qui vient de s’achever, la phase 3 du projet de l’ère Times, Times·Yunjing, dans le district de Jiading Nanxiang, a cumulé 101 groupes de souscription sur deux jours, un résultat remarquable : premier nouveau projet de la zone de l’anneau périphérique à dépasser 100 en souscription en 2026.

« Les besoins réels du groupe primo-accédants sont la force centrale qui peut faire basculer le marché. » Li Yujia, du Centre de recherche sur les politiques du logement de la province du Guangdong, a indiqué que les temps forts de la transaction du neuf sur ce cycle de marché se concentrent sur deux types de projets : d’une part, les projets de qualité avec un double avantage — qualité et localisation — dans les zones centrales ; d’autre part, les projets des banlieues proches dotés de services d’accompagnement plus complets, avec des prix plus accessibles et des avantages d’établissements scolaires et de transport.

Beaucoup de professionnels estiment que la tendance du marché immobilier de Shanghai s’est inversée en « V ». La confiance du marché revient dans son ensemble, et l’enthousiasme des acheteurs dépasse largement les attentes. D’autres prédisent que le marché continuera à se différencier et finira par former une configuration en « K ».

Song Hongwei, directeur exécutif conjoint de l’Institut de recherche de Centaline (同策研究院), a indiqué à Jiemian News que la différenciation structurelle sera une caractéristique de long terme du développement du marché immobilier dans ce cycle. Song Hongwei prévoit que le marché immobilier chinois en 2026 suivra une trajectoire en « K » : dans les zones centrales, les « bons logements » conformes aux nouvelles normes verront à la fois volumes et prix augmenter ; dans les zones non centrales, la dynamique restera à « prix pour volume ». Cette différenciation rend aussi le développement de l’industrie encore plus rationnel.

Shanghai est la ville où le marché immobilier national présente la plus grande « certitude ». Outre la vente à chaud du neuf, les données de signature en ligne (网签) du marché de l’ancien battent aussi des records. Dans le milieu du mois de mars, la transaction hebdomadaire d’appartements d’occasion à Shanghai dépasse 7200 unités : un nouveau maximum hebdomadaire sur près de cinq ans. Le pic de signature en un jour se rapproche de 1500 unités. Des transactions concentrées à haute fréquence ont même provoqué plusieurs fois l’encombrement et le ralentissement du système de signature en ligne.

Capture d’écran d’anomalie de connexion du système de signature en ligne des appartements d’occasion à Shanghai.

Au 22 mars, le volume de transactions des appartements d’occasion à Shanghai a bondi à 21443 unités. L’objectif de clôture de 30k unités sur l’ensemble du mois est presque certain, sans grande incertitude : ce chiffre actualise de manière significative les records des mêmes périodes les années précédentes.

Les agents immobiliers enchaînent les heures. Certains accompagnent les visites en extérieur et parcourent chaque quartier ; d’autres négocient et se coordonnent en boutique avec les propriétaires et les clients. « Autrefois, un accord nécessitait des heures de bras de fer. Aujourd’hui, en 2 à 3 heures, c’est réglé, et l’efficacité des transactions est doublée. »

« Dès qu’une offre à bon rapport qualité-prix apparaît, elle se vend tout de suite. Même de nombreux biens de qualité attirent plusieurs groupes de clients qui se disputent la priorité. » Le directeur de l’agence Pacific House sur Wanrong Road dans le district de Jing’an a déclaré à Jiemian News que, actuellement, les transactions se concentrent sur les petits appartements avec un prix total de 3 millions à 7 millions. « La nuit dernière, je viens de conclure une seule affaire : le client m’a vu pendant plus d’un an. Auparavant, il observait, en attente ; désormais, il a senti la chaleur du marché, alors il a agi sur-le-champ. »

Ding Zuyu, président directeur adjoint du groupe Centaline (克而瑞集团), a indiqué que la confirmation du « plancher » des politiques a ramené des attentes et de la confiance, et que cela se transforme progressivement en transactions réelles. Les offres de besoins réels à petite superficie et faible prix total, ainsi que les offres relevant de l’amélioration (« 刚改 »), demeurent encore le gros du marché des appartements d’occasion.

Source des données : immobilier en ligne de Shanghai. Schéma de Jiemian News

Côté prix, à mesure que la tendance générale du marché remonte, le prix des appartements d’occasion à Shanghai met fin à la baisse consécutive de près de dix mois et repasse en positif en glissement mensuel. L’attitude des vendeurs qui hésitent à vendre (惜售) s’intensifie : la marge de négociation s’est resserrée, passant des 10 %–15 % de l’année dernière à moins de 5 %.

« Avant, les propriétaires voulaient vendre à tout prix, et les acheteurs avaient une grosse marge de négociation ; aujourd’hui, le marché s’est retourné : les attentes psychologiques des propriétaires augmentent clairement. Tant que le prix leur convient un peu, ils ne veulent pas reculer. »

Un agent immobilier senior qui suit le marché immobilier de Shanghai depuis longtemps a expliqué à Jiemian News : pour un bien qu’il a récemment vendu, le propriétaire l’a affiché à 4,3 millions de yuans ; l’acheteur a d’abord proposé 4,15 millions. L’année dernière, cela aurait probablement pu se conclure. Mais cette année, le propriétaire n’a cessé de ne pas bouger sur son prix ; au final, c’est l’acheteur qui a augmenté de 30k yuans de manière proactive pour aboutir à la transaction.

La force motrice derrière cette vague d’enthousiasme, ce sont les « Sept clauses de Shanghai » (沪七条) — de nouvelles politiques immobilières. « La chaleur générée par la politique fait que le marché immobilier des villes centrales sort d’abord de sa posture de stabilisation de fond à une étape positive. » Tang Hua, responsable du département ventes résidentielles pour la Chine de First Pacific Davis (第一太平戴维斯), l’a déclaré.

Les nouvelles politiques immobilières de Shanghai, mises en place le 25 février, ont levé deux grands obstacles : la qualification d’achat et le financement, ce qui a fortement stimulé un tournant du marché. Pour les personnes non résidentes de Shanghai (non-hu) voulant acheter à l’intérieur de l’anneau périphérique, la condition d’assurance sociale est passée de 3 ans à 1 an. Et détenir un permis de résidence (居住证) pendant 5 ans permet aussi, directement, d’acheter sans assurance sociale : cela apporte une grande quantité de besoins réels et concrètement matérialisés, et permet aussi à beaucoup de « nouveaux Shanghaïens » de réaliser leur rêve de s’installer.

Les plafonds de prêt du fonds de prévoyance (公积金) ont aussi été augmentés : pour un premier achat de foyer, le maximum pouvant être prêté atteint 2,4 millions de yuans. Pour les familles nombreuses, en association avec des exigences de bâtiments écologiques, le montant peut atteindre jusqu’à 3,24 millions de yuans. Cela réduit réellement la pression financière et sur la mensualité pour les acheteurs.

Wang Sheng, de l’hôpital Changzheng de Shanghai, fait partie des bénéficiaires directs de ces nouvelles politiques. Il s’est installé à Shanghai depuis plus d’une dizaine d’années ; il avait déjà prévu de remplacer son logement pour améliorer sa situation, mais cela n’avait jamais pu se concrétiser. Depuis la mise en place des nouvelles politiques, le plafond plus élevé de prêt du fonds de prévoyance couvre la majeure partie du montant du logement. Les intérêts mensuels, au lieu du prêt commercial pur, lui font économiser plusieurs milliers de yuans ; la charge a été fortement allégée, et il est entré immédiatement sur le marché.

Les acheteurs visitent les appartements témoins. Prise de vue par Jiemian News

Song Hongwei a indiqué à Jiemian News que, sur ce cycle, le véritable point d’inflexion devrait présenter les caractéristiques suivantes : d’abord, la purge des risques (risques sortis) ; deuxièmement, une hausse clairement visible des volumes de transactions qui entraîne une stabilisation des prix ; troisièmement, la réparation de toute la chaîne de l’immobilier — depuis l’achat de terrains, le lancement des nouveaux chantiers jusqu’à la commercialisation — afin de réaliser un cycle sain.

« D’après la situation actuelle, on voit bien des signes de stabilisation à la base sur le marché immobilier des villes de premier rang. » Song Hongwei a déclaré que, en mars, le lancement des besoins primo-accédants pendant la saison traditionnelle favorable constitue le support central. Et les efforts clés résident dans le cadrage du marché par les deux sessions (两会) pour stabiliser l’immobilier, et la mise en œuvre des politiques menées en tête par les « Sept clauses de Shanghai » ; avec la mise en œuvre de politiques favorables aux bons logements, des biens à haut rapport qualité-prix apparaissent, ce qui apporte une vraie valeur aux acheteurs. Ces trois forces de poussée permettent que la confiance du marché, issue de Shanghai, se diffuse vers d’autres villes de premier rang.

Au moins à Shanghai, la flèche d’une baisse simultanée des volumes et des prix a déjà été inversée. Tang Hua a souligné à Jiemian News : « Aujourd’hui, nous sommes dans une reprise caractérisée par une stabilisation structurelle et une tête de file des villes centrales. Pour savoir si la reprise peut vraiment se confirmer avec un renversement, il faut voir si le volume des transactions au deuxième trimestre peut se stabiliser, si la désabsorption des appartements d’occasion se déroule en douceur, et si la confiance des résidents peut continuer à se réparer. »

L’effet « baromètre » du marché immobilier à Shanghai se propage à d’autres villes de premier rang.

Le responsable des ventes du Zhonghuan Ludu Island a dit à Jiemian News : « Shanghai, en tant que pionnier du marché immobilier à l’échelle nationale, trace la direction pour les autres villes : Pékin, Shenzhen et Guangzhou ont toutes reçu la confirmation rassurante. »

À Pékin, au 18 mars, la signature en ligne des logements d’occasion a atteint 9783 unités, soit un retour en hausse de 20,33 % par rapport au volume total des transactions sur tout le mois de février ; la signature en ligne des logements neufs s’est élevée à 1387 unités, soit une hausse de 13,97 % en variation mensuelle. China Oceanwide Anlan Beijing (中海安澜北京) a décroché le premier rang du classement du montant des transactions de la première semaine de mars avec 326 millions de yuans ; les principaux projets de Poly ont dépassé 500 millions de yuans d’achats en une semaine ; et le projet 招商朝棠揽阅 (招商朝棠揽阅) a vendu 35 unités sur la semaine.

À Shenzhen, de nombreuses affiches de résultats de transactions défilent et inondent l’écran. Pour certains projets, des transactions de 41 unités ont été conclues en deux jours. Les transactions des appartements d’occasion ne font que monter : d’après des données de Shenzhen Ke (深圳贝壳研究院), du 2 au 8 mars, le volume de signatures d’appartements d’occasion des agences partenaires sur la plateforme a explosé de 118 % en variation mensuelle ; le 8 mars, le volume de signatures sur une journée a atteint un pic sur près d’un an.

À Guangzhou, au 20 mars, les transactions d’appartements d’occasion dans toute la ville ont bondi à 7471 unités ; si le rythme se maintient, l’ensemble du mois pourrait dépasser 13k unités, soit une hausse de 275 % en variation mensuelle. Le marché du neuf s’active tout autant : un projet vend 27 unités en un mois, les volumes de transaction explosent de 900 %, et les volumes de transactions continuent de franchir des paliers à la hausse.

Affiche des résultats de vente des projets à Shenzhen.

Cependant, la capacité de cette reprise à durer doit encore être évaluée, notamment l’efficacité de l’exécution des politiques.

« Les mois d’avril et mai seront la fenêtre clé pour valider la teinte réelle de ce “petit printemps” immobilier. » Ding Zuyu indique que, selon les attentes des propriétaires, les prix de référence affichés pour la revente des appartements d’occasion dans Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen continuent de baisser, ce qui signifie que la tendance à la baisse des attentes des propriétaires n’a pas été entièrement améliorée.

Pour maintenir la chaleur actuelle du marché, Li Yujia estime qu’il faut encore optimiser davantage les politiques de soutien à la consommation comme le fonds de prévoyance et le transfert avec hypothèque des appartements d’occasion (二手房带押过户). Il faut aussi fluidifier la chaîne de remplacement des appartements d’occasion. En même temps, il convient de stabiliser les attentes de tarification du marché, réduire les baisses de prix non rationnelles, compléter les équipements dans les zones chaudes, et continuer à stimuler la demande d’achat.

« “Compter sur le prix pour augmenter le volume” sera la base et la condition préalable à la remontée du marché d’occasion pendant un certain temps à venir. Le bras de fer suivant — “prix baisse — volume augmente — prix se stabilise — volume baisse” — continuera de se maintenir. À court terme, il est difficile d’observer un renversement substantiel du binôme volume-prix ; la hausse de volume et la stabilisation des prix deviendront la mélodie principale du moment. » a déclaré Ding Zuyu.

Tang Hua pense aussi que, en 2026, les promoteurs se concentreront sur la comparaison entre le flux de trésorerie et la force des produits (produit). Les ressources vont s’accélérer vers la concentration dans les villes de premier et deuxième rang, la concentration de l’industrie va augmenter, et l’ensemble va basculer vers « produire en fonction des ventes, s’enraciner dans les cœurs de zone, et construire de bons logements ».

Source des données : indice Ice Mountain (冰山指数). Schéma de Jiemian News

La stabilisation et la reprise du marché immobilier dans les villes de premier rang n’ont pas seulement un lien avec une industrie immobilière saine : elles ont aussi une importance significative pour l’économie macroéconomique.

Le réchauffement du marché immobilier va directement relancer les industries en amont et en aval, en entraînant la reprise du bâtiment, de la décoration intérieure, des appareils électroménagers et d’autres secteurs ; il injecte aussi une confiance solide dans le retour de l’économie globale. Et cette trajectoire de reprise — portée par les besoins primo-accédants, par une mise en œuvre précise de politiques, et par la relance de la liquidité via le cycle de remplacement des logements — fournit aussi aux autres villes du pays des exemples de pratiques à reproduire, aidant davantage à consolider l’ensemble macroéconomique.

Le printemps immobilier à Shanghai est déjà là. La dynamique de retour des villes de premier rang est désormais confirmée. L’industrie immobilière balaye la confusion et l’attentisme ; sous le rythme du retour de la valeur d’habitation, elle se dirige vers un nouvel avenir plus rationnel, plus sain et plus durable.

(Conformément à la demande des personnes interrogées, Li Wei et Wang Sheng dans l’article sont des pseudonymes.)